Confinement : vers un report des AG et un maintien des syndics dans les copropriétés

Confinement : vers un report des AG et un maintien des syndics dans les copropriétés

La gestion des copropriétés est adaptée par voie d’ordonnance afin de faire face à la propagation du Covid-19. La loi d’urgences adoptée le 22 mars 2020 prévoit le maintien des syndics au-delà de la durée contractuelle du mandat (art. 7, I, 2°, j).

Loi d’urgence pour un maintien des syndics

Dans les conditions prévues à l’article 38 de la Constitution, le Gouvernement est autorisé à légiférer par ordonnance.

URMET 2020 – Bannière 1

Ainsi à l’article 7-I-2°-j) du Titre III, le Gouvernement sera autorisé à prendre par ordonnance, dans un délai de trois mois toute mesure, pouvant entrer en vigueur, si nécessaire, à compter du 12 mars 2020, relevant du domaine de la loi et adaptant le droit de la copropriété des immeubles bâtis pour tenir compte, notamment pour la désignation des syndics, de l’impossibilité ou des difficultés de réunion des assemblées générales de copropriétaires ;

La mesure aurait donc pour objectif le maintien des syndics au sein des copropriétés et de permettre le fonctionnement normal des copropriétés avec effet rétroactif au 14 février.

Après consultation des professionnels, le ministère du Logement a finalement décidé de reporter les échéances contractuelles des mandats de syndic. Ainsi, toutes les AG non tenues à compter du 10 mars seront reportables au plus tard au 31 décembre 2020 et les mandats de syndic échus seront reconduits jusqu'à l'AG.

“ C’est une solution souple, qui ne remet pas en cause la souveraineté de l’assemblée générale des copropriétaires, en permettant de reporter les réunions qui n’ont pu se tenir avant le 30 juin, vraisemblablement jusqu’à la fin de l’année. Le mandat du syndic pourra donc être maintenu jusqu’à cette échéance.” – Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim.

En parallèle, il a été décidé de maintenir les dispositions de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis qui entrera en vigueur le 1er juin 2020.

Les conséquences du confinement

On peut dire que l’on a évité la catastrophe de peu ! Car la majorité des assemblées générales des 700.000 copropriétés de France se tiennent entre mars et juin chaque année.

Or le syndic est élu par l’AG annuelle et par une résolution qui contient le contrat de syndic avec ses honoraires et la durée de son mandat. En pratique, la plupart des contrats ont une durée d’un an. Alors comment assurer le maintien des syndics dans les copropriétés ?

Dans le cas où la copropriété se trouve dépourvue de syndic, le président du tribunal judiciaire doit être saisi par un copropriétaire. Celui-ci est alors chargé de nommer un syndic judiciaire qui convoquera une assemblée générale chargée d’élire le syndic.

Dans une note du 15 mars, l’UNIS a inventorié et chiffré les conséquences de l’arrêt de l’activité des syndics :

  • Les tribunaux seront engorgés par les demandes de désignation ; les nouvelles AG ne pourront être réunies qu’après la période de confinement.
  • Les fournisseurs ne seront pas payés (chauffage, eau, gardiennage, travaux, etc.)
  • Les copropriétés sont donc en risque (financier, assurances/sinistres etc.)
  • Les ventes de lots sont suspendues à défaut d’état daté, Etc.

Plus de 75% des comptes sont arrêtés au 31 décembre soit plus de 330 000 AG à tenir dans les 3 ou 4 mois à venir.

La prise en charge des coûts de convocation et des pertes d’exploitation ne peuvent être indemnisés par les assurances. Car seuls les dommages immatériels sont assurés suite à des dégâts matériels ; or les dommages ne sont pas immatériels.

L’enjeu économique est très important, le montant des charges annuelles de quelque 8 millions de lots peut être évalué à 12 milliards d’euros !

Des mesures pour éviter le blocage des copropriétés

Certaines solutions légales ont été prévues pour anticiper toute situation de blocage. Par exemple, le vote par correspondance ou la participation aux AG à distance. Pourtant, nous ne sommes pas encore prêts.

En effet, le formulaire de vote pour le vote par correspondance est en attente d’un décret non encore publié. Cette solution figure pourtant dans l’ordonnance de réforme de la copropriété qui entre en vigueur le 1er juin.

Le projet de décret et d’arrêté doivent justement préciser les contraintes de forme et de fond. En particulier, les convocations doivent contenir le formulaire de vote. De même, les procès-verbaux d’AG doivent reprendre le détail des modalités de vote. Or si aujourd’hui les logiciels commencent à s'adapter, les gestionnaires ne sont pas formés.

En ce qui concerne, la tenue des assemblées générales par visioconférence, celle-ci n’a été autorisée que très récemment depuis le décret du 27 juin 2019. En effet, le premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi de 1965 permet aux copropriétaires de participer à l’assemblée générale « par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification ».

Là aussi, les solutions techniques ne sont pas encore mises en place chez tous les syndics. De même, certains profils de copropriétaires sont loin d'être à l’aise avec ces solutions technologiques.

C’est dans ces périodes très troublées que l’on comprend la nécessité de mettre en place des outils numériques qui peuvent éviter les déplacements en attendant de meilleurs jours…

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