La France compte 7,2 millions de logements dans le parc locatif libre, quasi exclusivement détenus par des bailleurs personnes physiques. Or ce parc est menacé. La suppression du dispositif Pinel en décembre 2024 marque une rupture nette avec quarante ans de politique de soutien à l’investissement locatif rentable. Dans un rapport publié en mars 2026, le think tank Terra Nova — sous la plume de Jean Bosvieux et Bernard Coloos — tire la sonnette d’alarme : sans réforme fiscale structurelle ni nouveaux modèles de production, l’offre locative privée risque de se contracter durablement, au détriment des ménages modestes, des classes moyennes et des jeunes en quête de mobilité résidentielle. Quelles solutions permettraient de relancer l’offre locative privée et de garantir un accès à des loyers abordables dans les marchés tendus ?
Sommaire :
- Pourquoi l’offre locative privée est-elle sous pression ?
- Quelle fiscalité pour les bailleurs privés ?
- Les coopératives de logement : une alternative crédible ?
À retenir — Offre locative privée : les points clés du rapport Terra Nova
- Le dispositif Pinel a été supprimé en décembre 2024.
- 97,2 % du parc locatif libre est détenu par des bailleurs personnes physiques.
- Terra Nova propose d’étendre l’amortissement immobilier à tous les bailleurs au régime réel.
- Les coopératives de logement sont absentes en France, contrairement à l’Allemagne, la Suisse et l’Autriche.
- La France présente le 3e taux marginal d’imposition des revenus locatifs le plus élevé de l’Union européenne.
Pourquoi l’offre locative privée est-elle sous pression ?
Un parc locatif presque entièrement entre les mains des particuliers
En 2024, la France compte 57 % de propriétaires occupants, environ 23 % de locataires dans le parc privé et un peu plus de 17 % dans le parc social. Cet équilibre apparent masque pourtant une réalité préoccupante. Les investisseurs institutionnels quittent massivement le parc locatif privé depuis le début des années 1990. En 1992, ils détiennent encore 13 % du parc locatif privé. Aujourd’hui, ils ne représentent plus que 200 000 logements sur 7,2 millions. Dès lors, l’offre locative privée repose à 97,2 % sur des bailleurs personnes physiques — souvent des particuliers qui gèrent un ou deux biens.
Ce retrait des investisseurs institutionnels n’est pas propre à la France. Néanmoins, il fragilise structurellement le marché locatif. Sans acteurs de long terme capables d’absorber les chocs réglementaires ou fiscaux, le parc locatif privé se révèle extrêmement vulnérable. En conséquence, la pénurie de logements disponibles à la location s’aggrave, en particulier dans les zones de tension locative où la demande excède largement l’offre.
La fin du Pinel : une rupture historique
Depuis 1984, l’État compense la faiblesse des rendements locatifs et la lourdeur des prélèvements obligatoires par des niches fiscales accordées aux investisseurs dans le neuf. Le dispositif Pinel incarne le dernier avatar de cette politique de défiscalisation immobilière. En 2023, il représente encore 2,4 milliards d’euros d’aides fiscales, sur un total de 15,8 milliards d’aides au secteur du logement. Or l’État le supprime en décembre 2024. Le marché perd ainsi son principal soutien aux flux entrants de logements neufs locatifs, sans qu’aucun dispositif de substitution ne prenne le relais.
Terra Nova reconnaît les limites du Pinel. Sa localisation s’avère parfois inadaptée à la demande réelle. Ses loyers plafonnés obéissent à un zonage trop sommaire pour coller aux marchés locaux. Il contribue, par ailleurs, à la hausse des prix fonciers. Toutefois, le rapport souligne que son arrêt brutal crée un vide dangereux pour l’offre locative privée. Aucun dispositif crédible ne vient aujourd’hui combler ce manque.
Location meublée, DPE, encadrement des loyers : un contexte dégradé
Trois facteurs aggravants s’accumulent. La part des locations meublées ne cesse de croître depuis 2015, au détriment des locations nues. Les bailleurs y trouvent un régime fiscal plus favorable, des rendements locatifs plus élevés et une plus grande disponibilité du bien. Or la location nue répond le mieux aux besoins de mobilité résidentielle des ménages modestes et des jeunes. En revanche, elle stagne faute d’attractivité fiscale.
Par ailleurs, l’interdiction progressive de mise en location des logements énergivores classés F et G contraint les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique souvent non rentables. Sauf à augmenter le loyer au-delà de ce qu’autorise la réglementation, ces passoires thermiques sortent du parc locatif privé. Cela génère une vacance locative supplémentaire. À Paris, 43 000 logements sortent provisoirement du champ d’interdiction après la réforme du DPE pour les petites surfaces de moins de 40 m², annoncée en 2024. Néanmoins, le problème de fond sur la performance énergétique du parc demeure entier.
Au regard de ces tensions, l’encadrement des loyers aggrave encore la situation. Issu des lois ALUR et ELAN, il se renforce en décembre 2024 sous l’impulsion de l’Assemblée nationale. Le complément de loyer se voit désormais plafonné à 20 % du loyer maximal. Les sanctions contre les propriétaires non conformes doublent. Pourtant, comme le rappelle Terra Nova, la littérature économique juge « à peu près unanimement » ce type de contrôle strict contre-productif : il réduit l’offre locative, dégrade le niveau d’entretien des logements et pousse, à terme, au désinvestissement massif.
Quelle fiscalité pour les bailleurs privés ?
Une fiscalité parmi les plus lourdes de l’OCDE
La France affiche le cinquième taux marginal d’imposition des revenus fonciers le plus élevé parmi les pays de l’OCDE, et le troisième de l’Union européenne. Sur les 39 pays étudiés par le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO) dans son rapport de décembre 2023, 20 n’appliquent pas de barème progressif de droit commun aux revenus locatifs. Ils recourent à des régimes ad hoc ou à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de type flat tax, nettement plus favorables aux bailleurs.
En France, le régime actuel distingue location nue et location meublée, avec de multiples sous-régimes complexes. Pour la location nue, le micro-foncier s’applique en dessous de 15 000 € de revenus bruts annuels. Le bailleur bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 30 %.
Au-delà, le régime réel lui permet de déduire les charges — frais de gestion, taxe foncière, intérêts d’emprunt, dépenses de réparation. Toutefois, les déficits fonciers ne s’imputent sur le revenu global que dans la limite de 10 700 € par an. Les plus-values de cession subissent, quant à elles, une taxation à 19 % d’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements progressifs selon la durée de détention.
Pour la location meublée, les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Le régime du loueur meublé non professionnel (LMNP) offre un abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de revenus. La loi du 19 novembre 2024 modifie néanmoins les taux pour les meublés de tourisme. Elle réduit l’abattement des meublés non classés de 50 % à 30 % et abaisse leur plafond de 77 700 € à 15 000 €.
Le statut fiscal du bailleur privé : la réforme structurelle proposée
Terra Nova plaide pour la création d’un véritable statut fiscal du bailleur privé. L’objectif : reconnaître la location de logements comme une activité économique génératrice de richesse — la production d’un service de logement — et non comme une rente passive. Ce changement de paradigme justifie un traitement fiscal aligné sur celui des autres activités de production. Trois mesures concrètes structurent cette proposition, directement inspirée du modèle allemand.
L’amortissement des investissements immobiliers
À l’instar du régime du loueur meublé professionnel (LMP), qui prévoit un amortissement du bâti à 2 % par an sur 50 ans, ce droit s’étendrait à l’ensemble des bailleurs au régime réel, neuf comme ancien. Pour encourager la construction neuve, un taux d’amortissement accéléré s’appliquerait. Le taux se modulerait également selon le niveau de loyer consenti : plus le bailleur pratique un loyer intermédiaire ou social, plus l’amortissement serait favorable.
L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global
Le plafond actuel de 10 700 € se révèle notoirement insuffisant pour couvrir des travaux de rénovation énergétique significatifs. Le rapport parlementaire de juin 2025 de Marc-Philippe Daubresse et Michel Cosson propose de le porter à 40 000 €. Terra Nova privilégie néanmoins une réduction d’impôt à taux fixe plutôt qu’une déduction directe sur le revenu global. Cette option évite de trop avantager les hauts revenus soumis à un barème progressif élevé.
La réforme du calcul des plus-values
Il s’agirait de généraliser le régime des plus-values professionnelles — soit le prix de cession diminué de la valeur nette comptable. Les plus-values bénéficieraient d’une exonération totale après 15 ans de détention. En revanche, les plus-values de court terme resteraient imposées à un taux unique de 30 %. Une unification du rythme des abattements pour durée de détention entre IR et prélèvements sociaux s’imposerait également.
Cette réforme ne s’appliquerait qu’aux flux entrants — nouveaux investissements ou nouvelles acquisitions — pour des raisons budgétaires évidentes. Elle supprimerait ainsi progressivement la distinction entre location nue et meublée, que rien ne justifie économiquement selon les auteurs.
Les coopératives de logement : une alternative crédible ?
Un modèle absent de France, performant en Europe
Face à la pénurie d’offre locative privée à loyer abordable dans les marchés tendus, Terra Nova avance une deuxième piste complémentaire : importer en France le modèle des coopératives de logement, développé avec succès en Allemagne, en Suisse et en Autriche. En France, les coopératives HLM — centrées sur l’accession sociale à la propriété — et les coopératives d’habitants, créées par la loi ALUR de 2014 pour promouvoir l’habitat participatif, existent certes. Leur rôle dans la production de logement intermédiaire locatif reste toutefois totalement marginal.
Dans ces trois pays européens, les coopératives occupent un segment intermédiaire majeur entre logement social et marché libre. Elles ciblent précisément les classes moyennes exclues à la fois de l’accession à la propriété et du logement social. À Berlin, Genève ou Zürich, les files d’attente pour obtenir un logement coopératif s’allongent, même si la mise de fonds initiale peut atteindre 40 000 euros. Ainsi, la demande pour un loyer abordable et sécurisé reste très forte dans ces zones de tension locative.
Un financement original : l’apport des coopérateurs
L’originalité du modèle tient à son mode de financement. Les coopérateurs apportent environ 10 % du coût total des opérations et fournissent ainsi l’essentiel des fonds propres. En contrepartie, ils bénéficient d’un bail perpétuel à loyer maîtrisé. Le loyer couvre les coûts réels : remboursement des emprunts, frais de gestion, entretien et reconstitution des fonds propres pour financer de nouveaux projets. Au fil du temps, les coûts diminuent. L’écart avec un loyer de marché se creuse donc progressivement en faveur du coopérateur.
Ce schéma offre un double avantage. Il permet aux ménages des classes moyennes de se loger durablement à coût abordable dans des zones tendues, là où ils ne peuvent ni accéder à la propriété ni supporter un loyer libre croissant. Il fonctionne, de surcroît, avec un minimum d’aide publique.
Quelles conditions pour réussir l’acclimatation en France ?
Terra Nova identifie plusieurs conditions indispensables à la transposition du modèle en France. Les coopérateurs doivent d’abord bénéficier de garanties solides : récupération de l’apport personnel en cas de départ, normes de construction et de maintenance élevées contrôlées par les fédérations professionnelles. Ces fédérations jouent par ailleurs un rôle central pour assurer la conformité légale, soutenir techniquement les structures et organiser les garanties financières adéquates.
La question de la réaffectation des surplus se révèle également centrale. Faut-il l’imposer légalement, comme en Autriche où les coopératives ont l’obligation de construire de nouveaux logements ? Ou se contenter d’incitations fiscales laissant une plus grande liberté aux coopératives ? Terra Nova laisse la question ouverte. En revanche, le rapport insiste sur un point : cette réaffectation constitue une condition nécessaire à la croissance pérenne du secteur.
Les organismes de logement social (OLS) s’imposent comme les opérateurs naturels de ce modèle en France. Déjà rompus aux techniques de gestion locative professionnelle, ils pourraient mobiliser l’épargne des particuliers via le financement coopératif. Ils préserveraient ainsi leurs fonds propres pour la production de logements sociaux — une perspective cohérente dans un contexte de sobriété foncière et de densification urbaine.
