Code de la copropriété : la nouvelle codification toujours d’actualité

Code de la copropriété : la nouvelle codification toujours d’actualité

La loi ELAN, avait délégué au Gouvernement le pouvoir de réformer le droit de la copropriété. Une ordonnance de codification devrait être prise avant le 23 novembre 2020. Le gouvernement a-t-il abandonné la rédaction d’un nouveau code de la copropriété ? C’est la question que pose le sénateur Yves Détraigne au ministère de la Justice.

Une ordonnance pour codifier le code de la copropriété

Le sénateur Yves Détraigne revient sur la nécessité de réformer le droit de la copropriété. En effet, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, avait délégué au Gouvernement ce pouvoir. En son article 215, la loi précisait qu’une ordonnance de codification devrait être prise. Le délai était de deux ans à compter de la promulgation de la loi. Soit avant le 23 novembre 2020. Force est de constater qu’une telle ordonnance n’a pas vu le jour.

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Code de la copropriété

En outre, le gouvernement devait regrouper et organiser l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété. À ce titre, il avait reçu le pouvoir d’apporter les modifications nécessaires. L’objectif était d’harmoniser l’état du droit tout en remédiant aux éventuelles erreurs.

Pour autant, une autre ordonnance a été publiée le 30 novembre 2019. Elle a profondément modifié le droit de la copropriété, en particulier la gouvernance du syndicat des copropriétaires.

À juste titre, le sénateur se demande pour quelles raisons le droit de la copropriété ne bénéficie toujours pas de l’apport d’une base cohérente et ordonnée. Alors que l’effort de l’État en faveur de l’accessibilité du droit s’est traduit, depuis 20 ans, par la création de nombreux codes (recherche, cinéma, Code minier).

Les réformes en cours en application de la loi ELAN

Dans sa réponse, le ministère de la Justice rappelle les effets de l’ordonnance n° 2019-2021 du 30 novembre 2019 prise en application de la loi Elan. Car, cette ordonnance a déjà procédé à une simplification et clarification des textes du code de la copropriété.

Ainsi, les modalités de prise de décision ont été simplifiées et le rôle et les pouvoirs du conseil syndical renforcés. La gestion des petites copropriétés a aussi été simplifiée. De nombreuses règles issues de la jurisprudence ont également été consacrées dans la loi.

De plus, les règles applicables au renouvellement et à la résiliation du contrat de syndic ont été précisées. Cette réforme a été conduite dans le délai d’un an imparti par le Parlement.

De nombreux arrêtés et décrets d’application

Dans le même temps, le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 apporte diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés. Il traite notamment de l’accès des huissiers de justice aux parties communes d’immeubles.

Citons également, le décret du 23 mai 2019 n° 2019-502 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés contenus dans l’extranet de copropriété. Ou encore le décret n° 2019-503 fixant le montant minimal des pénalités applicables au syndic de copropriété en cas d’absence de communication des pièces au conseil syndical.

Enfin, un arrêté du 2 juillet 2020 a fixé le modèle de formulaire de vote par correspondance aux AG de copropriété. La liste est encore longue :

  • décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 pris pour application de l’ordonnance du 30 octobre 2019.
  • arrêté du 20 août 2020 modifiant l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires.
  • décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020 qui parachève les travaux de réforme entrepris par le gouvernement.

Un avis public favorable au projet de réécriture du code de la copropriété

L’intégralité de cette réforme a été menée à son terme en moins de deux ans. Parallèlement, le Gouvernement a saisi la Commission supérieure de codification du projet de création d’un code de la copropriété des immeubles bâtis.

Ainsi, au terme de sa séance du 11 juin 2019, la Commission a émis un avis public favorable à ce projet. Toutefois, celle-ci relève la difficulté de réaliser une telle codification du droit de la copropriété en même temps que la réforme d’ampleur en cours.

En effet, il n’a pas été possible de réaliser la codification « à droit constant » prévue par l’article 215 de la loi ELAN. Puisque la réforme du droit de la copropriété n’était ni achevée ni stabilisée. Pour autant le projet de réalisation d’un code de la copropriété n’est pas abandonné. Les services du ministère de la Justice continuent d’y travailler même si elle nécessitera une nouvelle intervention du Parlement. De sorte qu’il faudra s’attendre à une nouvelle réforme de fond de la matière.

Pour en savoir plus

Question écrite n° 20346 de M. Yves Détraigne (Marne – UC) publiée dans le JO Sénat du 28/01/2021 – page 512
Réponse du Ministère de la Justice publiée dans le JO Sénat du 09/09/2021 – page 5277

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