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Charges de copropriété

Clause de charges réputée non écrite : le jugement vaut pour l’avenir

Clause de charges réputée non écrite

Dans un arrêt du 9 septembre 2021, la Cour de cassation rappelle sa jurisprudence en matière de clause de charges réputée non écrite. Le jugement ne prend effet que pour l’avenir. Aussi, les copropriétaires ne peuvent obtenir le remboursement des charges indûment payées en application de cette clause réputée non écrite.

Assignation du syndicat des copropriétaires au vu d’une clause de charges réputée non écrite

Dans un immeuble en copropriété, les propriétaires d’un lot principal situé en rez-de-chaussée ont assigné le syndicat des copropriétaires. À noter, ils sont également propriétaires de lots accessoires situés au sous-sol et au 2ème étage du bâtiment sur cour.

En effet, ils demandent à déclarer non écrite la clause répartissant les charges d’entretien des parties communes et équipements. Puisqu’ils sont sans utilité pour des lots accessoires qui n’y avaient pas accès. En l’espèce, il s’agissait de charges d’un ascenseur et d’un tapis d’un escalier. Dès lors, ils demandent que soit fixé judiciairement une nouvelle répartition ainsi qu’un remboursement des charges indûment versées.

Les propriétaires demandeurs évoquent ainsi l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte rappelle que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité à l’égard de chaque lot.

Dans un premier temps, la Cour d’appel rejette le pourvoi. Elle considère que certains des lots accessoires doivent participer aux dépenses d’éléments d’équipement. D’autant que le règlement de copropriété tenait compte manifestement de la situation du lot principal au rez-de-chaussée. Puisque la quote-part de charges était la plus faible en comparaison aux autres lots principaux.

Réponse de la Cour de cassation

En se déterminant ainsi, La Cour d’Appel n’a pas recherché, comme il le lui était demandé, si les lots accessoires avaient l’utilité de l’escalier et de l’ascenseur principaux. De même, elle n’a pas étudié si la répartition des dépenses avait pour conséquence de faire participer les lots des propriétaires demandeurs. Ainsi, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Clause de charges réputée non écrite

Pour autant, la cassation n’atteint pas le rejet de la demande des propriétaires. C’est-à-dire le remboursement de charges payées à tort et en dispense de contribuer à ce remboursement. En la matière, elle fonde son jugement en application de l’article 43, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. En effet, ce dernier précise que la décision de réputer non écrite une clause de répartition des charges ne vaut que pour l’avenir.




Ainsi, elle ne prend effet qu’à compter de la date à laquelle la décision a acquis l’autorité de la chose jugée. Dès lors, les copropriétaires ne peuvent obtenir le remboursement des charges indûment payées en application de cette clause de charges réputée non écrite.

Référence Légifrance

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 septembre 2021, 20-15.608, Inédit

  • N° de pourvoi : 20-15.608
  • ECLI:FR:CCASS:2021:C300617
  • Non publié au bulletin, Cassation partielle

Audience publique du jeudi 09 septembre 2021
Décision attaquée : Cour d’appel de Paris, du 26 février 2020

Président : M. Chauvin (président)
Avocat(s) : SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, SCP Boulloche

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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