Chronique Hebdo Copro : Vente de logements HLM

Vente de logements HLM : Une ordonnance publiée le 8 mai met en place un dispositif visant à faciliter la vente de logements HLM à des personnes physiques. Pour rappel, cette ordonnance est prise sur le fondement de l’article 88 de la loi (n° 2018-1021) du 23 novembre 2018 dite loi Élan.

 

Elle a pour objet de faciliter la vente de logements sociaux, afin de favoriser la mixité sociale et permettre aux bailleurs d’optimiser leur patrimoine et de développer des capacités de financement nouvelles.

En effet, le gouvernement a souhaité « booster» la cession de logements sociaux, qui plafonne aujourd’hui à 8.800 par an, pour la faire passer à 40.000 par an. Le principal objectif est celui de permettre aux HLM de disposer de nouveaux financements pour relancer la construction de logements neufs.

En effet, les organismes HLM peuvent vendre les logements construits ou acquis depuis plus de 10 ans. Le bénéficiaire de la vente peut être le locataire, son conjoint, ou s’ils ont des ressources inférieures à celles fixées par la Loi, ses ascendants ou descendants.

Bien entendu, les logements vendus doivent répondre à des normes d’habitabilité minimale et à des normes de performance énergétique minimale. Ils sont vendus à un prix fixé par les parties après proposition du service des Domaines.

Il est question ici de multiplier par 5 les ventes de logements sociaux et par la même de développer l’accession à la propriété pour des personnes exclues du marché immobilier classique. L’objectif est louable puisqu’il s’agit de favoriser la mixité sociale en diversifiant les statuts d’occupation des logements.

Mais le risque est grand ! Car ces primo-accédants vont se retrouver dans le grand bain en devenant copropriétaire du jour au lendemain sans être préparé à ce qui les attends… Alors pour éviter que ce dispositif n’accentue considérablement les phénomènes de copropriétés dégradées, la loi ELAN a souhaité que la vente de logements locatifs sociaux à un locataire soit sécurisée et encadrée.

En cela, le futur acquéreur doit être informé, préalablement à la vente, du montant des charges de copropriété des deux dernières années, de la liste des travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipements communs à entreprendre ainsi que d’une évaluation du montant global des travaux et de la quote-part qui lui serait imputable.

Mais est-ce que cela est suffisant ? L’information ne fait pas tout, il faut aussi tenir compte du pouvoir d’achat de ces nouveaux acquéreurs. C’est pourquoi, la loi ELAN va encore plus loin avec la publication de cette ordonnance qui organise une transition de l’acquéreur vers celui de copropriétaire.

Pendant cette période transitoire d’une durée maximale de dix ans, l’acquéreur va pouvoir se familiariser avec le régime juridique de la copropriété, tout en échappant à certaines de ses contraintes, notamment financières, puisqu’il ne contribue pas au paiement des charges les plus importantes liées à la conservation de l’immeuble.

D’autre part, l’organisme HLM assure seul la gestion des parties communes de l’immeuble sans avoir à appliquer les règles relatives à la copropriété, qui peuvent être source de difficultés de gestion et de coûts supplémentaires pour lui. Il assume donc seul la charge financière des gros travaux de l’immeuble, et en contrepartie sa gestion est simplifiée.

L’objectif recherché est, à terme, la vente de la totalité des logements de l’immeuble sans que l’organisme HLM ne soit un copropriétaire parmi les autres copropriétaires.

L’ordonnance prévoit les conditions de dérogation au statut de la copropriété, et détermine notamment les obligations de l’organisme HLM, les obligations de l’acquéreur, ainsi que ses droits et les conditions de sa contribution aux charges de l’immeuble. Ces obligations seront transmises lors des ventes éventuelles successives au cours de la période d’application de ce régime.

L’ordonnance précise également que le transfert différé de la propriété des quotes-parts de parties communes intervient à une date commune pour l’ensemble des ventes. Enfin, l’ordonnance prévoit que les dispositions de droit commun relatives à la vente des logements par les organismes HLM s’appliquent au dispositif.

Ce dispositif présenté comme un nouvel outil facultatif, mis-à la disposition des organismes HLM dans le cadre de leur politique de vente de logements sociaux s’appliquera à compter du 1er janvier 2020, conformément à l’habilitation législative.

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« L’hebdo copro », chaque lundi, retrouvez Isabelle DAHAN, fondatrice de Monimmeuble.com pour un point sur l’actualité de la copropriété. Cette chronique est diffusée sur la radio web de l’immobilier : Radio Immo.

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Chronique enregistrée le 13 mai à 17h10, durée : 4 minutes.

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