Chronique Hebdo Copro : Copropriétés en difficultés, existe-t-il un fichier « dettes des copropriétés » ?

Copropriétés en difficultés, existe-t-il un fichier « dettes des copropriétés » ? Sur les 700.000 immeubles en copropriété recensés, on estime à 15% ceux qui sont en situation de fragilité. Les impayés de copropriétaires sont en effet de plus en plus nombreux et de plus en plus graves. Par ailleurs, malgré ces endettements, certains continuent d’acheter des biens, et perpétuent ainsi ce cycle d’impayés.

 

Pour améliorer la connaissance en la matière et lutter contre ces fragilités, Aina Kuric, députée La République en Marche, a interrogé la ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales sur la mise en place d’un fichier central, accessible aux notaires, et qui permettrait de vérifier si les copropriétaires s’acquittent de leurs dettes de copropriété.

Tout d’abord, rappelons que la notion de fragilité recouvre aussi bien la dégradation du bâti, la forte consommation énergétique que les difficultés financières et sociales.

Il faut aussi dire que jusqu’ici, ce parc restait peu connu, que ce soit des potentiels acquéreurs, des pouvoirs publics, des syndics et pire encore des copropriétaires eux-mêmes. C’est pourquoi, il était urgent de réagir face à ce phénomène grandissant.

La loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR a instauré, à cet effet, un registre d’immatriculation des copropriétés. Ainsi, de manière progressive, l’ensemble des copropriétés d’habitation fait l’objet d’une immatriculation en ligne permettant l’attribution d’un numéro d’immatriculation et des mises à jour annuelles.

La gestion du registre d’immatriculation des copropriétés a été confiée à l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Ce registre doit permettre à l’État de disposer d’informations sur la situation des copropriétés afin de prévenir leurs dysfonctionnements. En plus des données d’identification ou de mode de gouvernance, il est indiqué les éventuelles procédures administratives et judiciaires appliquées ainsi que des informations tirées des comptes annuels.

Une partie seulement de ces informations peuvent-être consultées par le grand public sous la forme d’un annuaire des copropriétés listant la date de création ou le nombre de lots par exemple à partir des déclarations des syndics ou des notaires.

Plusieurs types de données sont présentés, à l’échelle des différents territoires français  concernant notamment : l’organisation des copropriétés, leur répartition par taille, les charges financières, la comparaison des charges, les procédures administratives et judiciaires en cours, les données techniques des copropriétés.

Ces rapports statistiques, mis à jour tous les trimestres, présentent les données financières des copropriétés à travers quatre indicateurs, en fonction du nombre de lots principaux des copropriétés :

– le montant des charges courantes moyennes annuelles par lot principal ;

– le montant des sommes restants dues par lot principal ;

– la répartition des copropriétés en fonction des sommes restant dues et du nombre de copropriétés qui ont réalisé des travaux.

Ces données peuvent-être détaillées et être présentés en fonction de la taille de la copropriété mais également en fonction du niveau des charges comme la présence d’employés, le type de chauffage ou la présence d’un ascenseur.

Toujours dans un objectif de prévention des difficultés des copropriétés, notons que la loi ALUR a également renforcé l’information de l’acquéreur d’un lot en copropriété et ce, à toutes les étapes du processus d’acquisition.

En annexe de la promesse de vente ou à défaut, de l’acte de vente, doivent figurer des documents portant sur l’organisation de la copropriété : fiche synthétique, règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux des AG des trois dernières années et bien entendu des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du vendeur.

D’ailleurs, le délai de rétractation ou de réflexion court à compter de la communication de ces annexes.

De même, la fiche synthétique également créée par la loi ALUR à partir du registre des copropriétés, qui contient entre autre, les caractéristiques financières de la copropriété, est obligatoire dans toutes les copropriétés quel que soit le nombre de lots depuis le 1er janvier 2019.

Espérons que ces outils permettent un meilleur suivi des copropriétés notamment de celles qui sont en situation de fragilité. Le registre des copropriétés, véritable fichier central des syndicats de copropriétaires, sera donc très utile à la mise en œuvre du plan « initiative copropriétés » porté par le Gouvernement et lancé en 2018.

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Jurisprudences 2018

« L’hebdo copro », chaque lundi, retrouvez Isabelle DAHAN, fondatrice de Monimmeuble.com pour un point sur l’actualité de la copropriété. Cette chronique est diffusée sur la radio web de l’immobilier : Radio Immo.

En savoir plus sur les obligations des syndics pour l’ouverture d’un compte séparé

Chronique enregistrée le 1 avril à 17h10, durée : 4 minutes.

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