Charges impayées : précisions sur la procédure de recouvrement

Charges impayées : précisions sur la  procédure de recouvrement

Les professionnels de l’immobilier s’interrogent sur la responsabilité du règlement des frais d’huissier de justice. Ces frais sont-ils imputables au seul copropriétaire concerné par les charges impayées ? À cet égard, un flou juridique expose les copropriétaires à des frais de justice et de contentieux imprévisibles.

Imputation des frais de recouvrement des charges impayées engagés par une copropriété

Mme Dominique Estrosi Sassone attire l’attention du gouvernement au sujet d’une interprétation juridique concernant le recouvrement des charges impayées. En effet, le recours d’un huissier de justice occasionne des frais. La question est de savoir qui doit supporter ces frais ?

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En effet, les professionnels de l’immobilier s’interrogent sur la responsabilité du règlement de ces frais en raison de contradictions juridiques. Selon la loi du 10 juillet 1965, ces frais sont imputables au seul copropriétaire concerné par des charges impayées. Toutefois, dans la pratique, certains huissiers de justice facturent directement leurs émoluments au créancier.

Pour cela, ils se fondent sur le décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996. Celui-ci porte sur la fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale. Or par la suite ce décret a été supprimé par le décret n° 2016-230. Pourtant, il est toujours mentionné dans l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution (CPCE). Aussi, il laisse à la charge du créancier les frais du recours à l’huissier de justice. Sur ce point, le CPCE reste ouvert puisque « les contestations sont tranchées par le juge ».

Notons que l’une des missions principales des syndics est la bonne gestion des comptes des copropriétés. Aussi, ce flou juridique expose des copropriétaires à des frais de justice et de contentieux imprévisibles. À juste titre, on peut donc se demander si les services du ministère envisage une clarification. Il est important de ne pas laisser la jurisprudence s’appliquer de façon différente sur le territoire national.

Le copropriétaire défaillant doit payer les frais engagés avant ou après mis en demeure

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat. En l’occurrence, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire. Il en est de même pour les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette disposition constitue une dérogation à l’article 10 de la même loi. Celle-ci, prévoit l’obligation pour chaque propriétaire de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Ainsi, elle est propre à la gestion des comptes de copropriété. De fait, elle s’interprète uniquement comme une dérogation aux règles relatives à la répartition des charges de copropriété. Elle est sans effet sur les règles instaurées par le code des procédures civiles d’exécution.

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Les frais de recouvrement sans titre exécutoire de la créance restent à la charge du créancier

À ce titre, l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution distingue entre les frais engagés sur le fondement d’un titre exécutoire ou sans titre. Cet article ne mentionne ni ne renvoie aux règles particulières à la copropriété.

Ainsi, les frais de recouvrement sans titre exécutoire de la créance restent à la charge du créancier.

Sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi et lorsque le créancier justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance. Enfin, cet article ne traite pas du sort des dépens. C’est-à-dire des frais afférents aux instances judiciaires listés à l’article 699 du code de procédure civile. Dans ce cas, la charge de l’assignation ou la signification du jugement est décidée par le jugement.

Il se déduit de l’ensemble, sans contradiction, que les frais du recouvrement engagés sans titre exécutoire par une copropriété à l’encontre d’un copropriétaire demeurent en principe à la charge de celle-ci. Toutefois, ils sont imputés directement et exclusivement au copropriétaire débiteur dans le cadre de la répartition des charges.


Question écrite n° 13904 de Mme Dominique Estrosi Sassone (AlpesMaritimes – Les Républicains). Publication dans le JO Sénat du 23/01/2020 – page 384 transmise au Ministère de la Justice. Réponse du Ministère de la Justice publiée dans le JO Sénat du 11/03/2021 – page 1640.

Procédure de recouvrement en cas de charges impayées


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