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Charges de copropriété

Charges de copropriété : un problème récurrent de recouvrement

Charges de copropriété : un problème récurrent de recouvrement

Les copropriétaires doivent acquitter leur quote-part de charges de copropriété conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, certains s’abstiennent de les payer. Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires doit mener des actions comme nous le rappelle Jimmy Darmon, docteur en droit immobilier.

Action en recouvrement des charges de copropriété

Chaque année, l’assemblée générale des copropriétaires vote le budget prévisionnel du syndicat conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il arrive que certains copropriétaires s’abstiennent de payer leurs charges. Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires doit les assigner en paiement. Afin que cette action aboutisse, le syndicat doit fournir un décompte des charges de copropriété, un relevé de compte, les procès-verbaux d’assemblée générale et la preuve de la qualité de copropriétaire du débiteur.

En effet, cet article 14-1 dispose que pour “faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et d’équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel.”

Dans le cadre d’une action en recouvrement de charges de copropriété, il faudra fournir plusieurs pièces :

  • un décompte faisant apparaître les charges et travaux appelés et les frais et versements effectués depuis l’origine de la dette,
  • les relevés de compte de charges générales et particulières depuis le premier impayé,
  • les procès-verbaux d’assemblée générale,
  • l’attestation de non recours du syndic,
  • la justification de la qualité de copropriétaire du débiteur et la qualité de syndic en charge.

Un décompte actualisé des charges de copropriété

Le décompte des charges doit inclure la date d’appel par le syndic, le libellé et les montants. La comptabilité devra faire apparaitre séparément les charges et appels de fonds travaux des frais de recouvrement de la créance.

La jurisprudence exige une justification du montant de la créance. Aussi, la production d’un décompte actualisé doit pouvoir remonter jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire. Ce décompte doit détailler l’ensemble des charges de copropriété appelées qui constitue le solde débiteur du copropriétaire. Toutefois, il ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur, mais seulement détailler l’ensemble des charges appelées.

Ainsi, il est nécessaire d’obtenir le détail de l’ensemble de ces charges. C’est pourquoi, les copropriétaires doivent avoir accès au grand livre comptable de la copropriété. À ce propos, il faudra tenir compte des règlements volontaires sur les dettes les plus anciennes.




charges de copropriété - recouvrement des créances

Action en recouvrement des charges de copropriété

En effet, l’article 1342 du Code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer lorsqu’il paye, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication, l’imputation du débiteur s’exerce en premier lieu sur les dettes échues. Parmi celles-ci, on retrouve celles que le débiteur avait le plus intérêt à acquitter. Cependant, à égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne.

Sur ce fondement, en matière de recouvrement de charges de copropriété, les versements volontaires s’imputent sur les charges impayées les plus anciennes (CA Paris 2 décembre 2009).

Intégralité des appels de fonds depuis l’origine

Rappelons que l’appel de fond est le document qui permet aux copropriétaires de connaître le montant de la participation aux dépenses courantes de la copropriété. La question est de savoir si la seule réception des appels de fonds permet de rendre la créance exigible.

À cet égard, l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.”

La Cour de cassation a considéré que l’exigibilité d’une créance en matière de charges de copropriété ne dépend pas de la communication des appels de fonds. En effet, cette exigibilité intervient en fonction de la date indiquée dans le procès-verbal d’assemblée générale. C’est-à-dire de la date à partir duquel les comptes du syndicat des copropriétaires sont approuvés (Cass 3e civ, 8 mars 2018).

Pour autant, en pratique les tribunaux judiciaires demandent la communication systématique des appels de charges. Par conséquent, il vaut mieux les fournir afin de justifier de la créance du syndicat des copropriétaires.

Des procès-verbaux d’assemblées générales qui justifient les créances

Les tribunaux imposent que les procès-verbaux d’assemblées générales soient versés au dossier afin de justifier la créance. Ces PV sont ceux qui ont approuvé les budgets prévisionnels et les comptes des exercices pour lesquelles les charges de copropriété n’ont pas été réglées.

D’ailleurs d’autres pièces sont nécessaires à la justification de la créance. C’est le cas des certificats qui attestent que les assemblées générales n’ont fait l’objet d’aucun recours dans les délais. De plus, ils permettent d’éviter toute contestation dilatoire dans le cadre du recouvrement de charges de copropriété. Une contestation qui reposerait alors sur une prétendue irrégularité des assemblées générales.

En effet, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 impose un délai de forclusion de 2 mois à l’issue duquel l’assemblée générale ne pourra être contestée. Quel que soit le vice de forme ou de fond allégué (CA Paris 10 septembre 2014).

Justification de la qualité de propriétaire de celui qui n’a pas réglé ses charges de copropriété

Afin de justifier de la qualité de propriétaire de la personne qui n’a pas réglé ces charges de copropriété, il convient de rechercher certains documents. On trouvera un certain nombre d’informations dans la matrice cadastrale, la fiche d’immeubles ou auprès du service de la publicité foncière.

En outre, il arrive que le syndic adresse des appels de fonds et notifie les procès verbaux d’assemblée générale à une mauvaise adresse. Car le copropriétaire n’a pas indiqué son déménagement au syndic. Pour autant, ce dernier ne saurait se prévaloir d’un tel moyen en vue de refuser de payer ses charges de copropriété.

Modalités de notification de l’adresse du domicile et obligation du syndic

En effet, l’article 65 du décret du 17 mars 1967 impose à toute personne de notifier le transfert de son domicile réel. Faute de quoi il est présumé résider au dernier domicile connu par le syndic. Concernant les modalités de notification, le propriétaire doit informer le syndic du changement d’adresse par courrier recommandé ou par télécopie conformément à l’article 64 du décret de 1967.

À l’inverse, le syndicat a la possibilité d’effectuer des notifications à l’adresse où il sera en mesure de joindre le propriétaire. Bien que cette adresse ne lui soit pas notifiée régulièrement. Cela reste une faculté puisque selon la Cour de cassation le fait pour le syndic d’avoir connaissance d’une autre adresse est indifférent dès lors que cette autre adresse ne lui a pas été régulièrement notifiée (Cass. 3e civ. 7 février 2012).

Autrement dit, le syndic est présumé avoir respecté son obligation s’il notifie les actes à la dernière adresse connue du copropriétaire. Cela, quand bien même le courrier reviendra avec la mention destinataire inconnu à l’adresse. Dès lors que le copropriétaire n’a pas régulièrement notifié sa nouvelle adresse.

Toutefois, dans cette hypothèse, il faudra rechercher systématiquement la matrice cadastrale. Afin de déterminer le nom du propriétaire des lots ainsi que son adresse. En effet, la connaissance de son adresse effective permet d’obtenir un recouvrement pré-contentieux plus efficace. De cette façon, le copropriétaire défaillant recevra une nouvelle mise en demeure.

De même, afin de justifier de la qualité de syndic qui lui confère le pouvoir d’initier l’action en recouvrement de charge de choisir l’avocat, il est obligatoire de produire le contrat de syndic de l’année en cours.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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