AssurCopro, un cabinet d’assurances spécialisé dans les risques immobiliers, propose la garantie « AssurTréso » qui associe une garantie des charges impayées et une protection juridique haut de gamme pour une protection globale des copropriétés.
Le non-paiement des charges est la première source de contentieux en matière de copropriété. Selon une récente étude du ministère de la justice, en 2014, plus des deux tiers des contentieux de la copropriété ont été générés par des impayés de charges.
Les contentieux relatifs aux droits et obligations des copropriétaires sont les plus nombreux, représentant 84% de l’ensemble des demandes formées en 2014. Parmi ceux-ci, le défaut de paiement des charges arrive largement en tête avec près de 29.500 demandes (69%).
« Malgré la bonne volonté des copropriétaires, aucune copropriété n’est à l’abri des défaillances de paiement. Les causes peuvent être multiples : augmentation des charges pour travaux, surendettement, accident, maladie, chômage, successions litigieuses… Un accident de paiement est toujours imprévisible !», Souligne Vincent Mancel, Directeur général au sein de l’entreprise ASSURCOPRO.
En cas d’impayé de charges, le syndic dispose de moyens judiciaires et de garanties légales pour recouvrer les sommes dues. Mais des évolutions législatives sont intervenues pour aménager les procédures de recouvrement au travers de la loi Alur, loi Hamon ou encore plus récemment la loi Macron. Celles-ci rendent parfois plus complexes et aléatoires les procédures de recouvrement.
Une procédure contraignante, mise en place par la loi SRU, permet de condamner un copropriétaire qui ne règle pas les provisions de charges dues pour l’exercice en cours, sur la base du budget prévisionnel. Les lois Lagarde de 2010, puis Hamon de 2014, ont considérablement complexifié et même compromis le processus de recouvrement, dès lors que le débiteur dépose un dossier de surendettement. En matière de charges de copropriété, le législateur a souhaité préserver la résidence principale, afin d’en éviter la vente, tout en prévoyant la possibilité de suspension de la procédure de saisie immobilière. L’étalement ou l’effacement des dettes d’un copropriétaire défaillant est désormais de plus en plus fréquent.
Par ailleurs, la loi Macron a introduit (article 1244-4 du Code civil) une nouvelle procédure de recouvrement des charges, dite « simplifiée ». Cette procédure permet au syndic de confier le recouvrement des « petites créances » directement à l’huissier de justice en mesure de délivrer un titre exécutoire.
Rappelons que les copropriétaires ne sont pas solidaires. Un copropriétaire « bon payeur » ne paie pas de manière définitive à la place d’un copropriétaire « mauvais payeur ». La participation financière partielle demandée aux copropriétaires sous la forme d’un fonds spécial de solidarité sera restituée dès recouvrement des impayés par le copropriétaire défaillant.
« La mise en place des comptes séparés impose désormais au syndic d’être encore plus exigeant sur les délais de paiement pour éviter une insuffisance de provisions, des agios bancaires, des appels de fonds complémentaires et, dans le pire des cas, la nomination d’un mandataire ad hoc », indique Olivier SCEMAMA, Président de ASSURCOPRO.
La garantie des charges permet donc d’avancer la trésorerie de façon rapide et définitive pour assurer l’entretien, la réparation et la conservation des parties communes. « En cela, la souscription d’un contrat de garanties des charges impayées est une mesure de prévention qui va définitivement protéger les copropriétaires bons payeurs, et assurer le bon fonctionnement de la copropriété pour un coût modique », précise Vincent Mancel.
La garantie « AssurTréso » est une assurance qui se substitue au copropriétaire défaillant dès lors que deux trimestres sont impayés. Ainsi, l’assureur règle immédiatement la totalité des charges dues sans aucune franchise. En parallèle, il se charge de mettre en place des mesures susceptibles d’apurer la dette. Il peut consentir, au copropriétaire défaillant, des délais de paiement qui ne perturberont pas la trésorerie de la copropriété.
Notons qu’une protection juridique est incluse dans le contrat « AssurTréso », en cas de litige, la copropriété n’aura pas à avancer des fonds pour les frais de contentieux. « La protection juridique contribue à la maîtrise des charges mais elle est surtout une réponse adaptée et efficace mis en œuvre par des juristes spécialisés. Plus de 60% des litiges sont ainsi solutionnés amiablement dont 50% en moins d’un an », précise Olivier SCEMAMA.
Sachez que l’assurance « AssurTréso » qui vous propose une garantie des charges impayées et une protection juridique représente un coût de 2€ par mois et par lot principal à la copropriété. « Le plafond de la garantie couvre 50% du budget prévisionnel. Mais si à la suite de travaux votés, ce plafond s’avère insuffisant, le dépassement pourra être pris sur le montant de l’année suivante », indique Olivier SCEMAMA.
