Charges de copropriété : les cinq facteurs qui génèrent des augmentations

Charges de copropriété : les cinq facteurs qui génèrent des augmentations

Il existe plusieurs observatoires des charges de copropriété ayant pour indicateur un coût au m2 pour chaque ville en France. Les écarts peuvent être significatifs, il faut donc rester vigilant. S'il est important de suivre l’évolution des charges de copropriété d’une année à l’autre, est-ce suffisant pour pouvoir les maîtriser ?

“Les observatoires apportent une donnée intéressante pour connaître les tendances du marché d’un point de vue macro-économique mais ne permettent pas à une copropriété de se positionner ni de se comparer.”

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Garder un œil sur les clauses d'indexation

Comme tout élément marchand, les charges de copropriété n’échappent pas à l’inflation. En fonction du poste de dépense, il est nécessaire de comparer l’évolution d’un poste de coût avec l’inflation générale pour vérifier sa progression.

L’inflation est plutôt basse ces dernières années, elle ne contribue que marginalement à l'augmentation des charges de copropriété. Cependant, les contrats de prestation en copropriété intègrent des formules de révision des prix.

Il est recommandé d’être prudent sur les clauses des contrats qui tendent par leurs formules à augmenter les coûts plus vite que l’inflation.

On constate les augmentations les plus importantes sur les compteurs, les ascenseurs et la maintenance chaudière.

Paradoxe de la copropriété, on ne voit que rarement des clauses de productivité dans les contrats d’entretien des immeubles. Pourtant, une telle clause apparaît légitime lorsque le prestataire en détient l’exécution depuis plusieurs années. Ainsi, il est plus efficient et donc moins cher dans l'exécution de sa prestation.

Des immeubles qui vieillissent

Le besoin de rénovation des immeubles en copropriété tend à augmenter les dépenses en charges courantes. Ainsi, plus un équipement est vieillissant, plus il génère des coûts de maintenance préventive et de dépannage.

On observe également une augmentation du taux de sinistralité dans les copropriétés. Ce qui a pour conséquence d'augmenter les primes d’assurances multirisques (MRI). C’est pourquoi, selon Econhomes, il est préférable de maintenir l’ensemble des infrastructures. Car un bon entretien permet de réaliser des économies sur le long terme.

Des évolutions réglementaires

Les nombreuses évolutions réglementaires ont également un impact sur le coût des contrats. Ainsi, la mise en place de nouveaux diagnostics obligatoires est nécessaire. Par exemple : sur la sécurité incendie, les normes de maintenance des ascenseurs ou encore la mise en place d'arrêtés municipaux. Autant de textes de lois qui ont une incidence sur les dépenses récurrentes des copropriétés.

« Les facteurs impactant les charges de copropriété sont si nombreux que seule une analyse détaillée et empirique peut permettre d’évaluer le niveau des charges d’une copropriété. »

Évaluer le niveau de service…

Peut-on objectivement comparer deux copropriétés entre-elles ?

Ici on doit se demander si la copropriété dispose de services tels que : une ou plusieurs ascenseurs, portes automatiques, parkings, type de chauffage, espaces verts, équipements particuliers…

En effet, la gestion des copropriétés sera différente si elle dispose de commerces ou de locaux professionnels, si elle emploie du personnel. De plus, la réglementation peut s'avérer plus contraignante pour des Immeubles de Grande Hauteur (IGH).

Toutes ces différences (et il en existe bien d’autres) vont influencer le nombre de contrats et la variation du coût de chacun.

… Et son standing

Deux copropriétés voisines, aux caractéristiques de construction équivalentes et le même niveau de service, peuvent avoir d’importants écarts sur le montant de leurs charges de copropriété. En effet, la principale variable sur le montant des charges restera toujours le comportement et les besoins exprimés des occupants et des copropriétaires eux-mêmes !

Veulent-ils un haut niveau de prestation ? Sont-ils respectueux des installations en place ? Ont-ils souscrit des contrats en « garantie totale » ou « minimale » ? Sont-ils impliqués dans la gestion de la copropriété ? Ont-ils mis en place de nouveaux services pour la collectivité, etc.

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