Charges de copropriété en 2020 : une baisse significative de 2 %

Charges de copropriété en 2020 : une  baisse significative de 2 %

L’Association des Responsables de Copropriété (ARC) fait le point sur l’évolution des charges de copropriété entre 2019 et 2020. En effet, depuis 10 ans, l’observatoire OSCAR exploite les annexes comptables d’environ 2 500 copropriétés pour nous livrer ses résultats. Aussi, en 2020, les charges courantes enregistrent un recul de 2 % en moyenne grâce à un hiver moins rigoureux et à la Covid-19…

Évolution des charges de copropriété sur un an

Les charges de copropriété sont déclinées poste par poste. Toutefois, toutes les copropriétés ne disposent pas des mêmes services d’équipements collectifs. Aussi, l’observatoire OSCAR dispose du même référentiel de comparaison qui permet ensuite à chaque copropriété d’extraire les données qui les concernent.

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De cette façon, il est possible de développer une analyse pertinente d’année en année. On prend donc pour référence une copropriété dotées de tous les services et équipements gérée par un syndic professionnel.

Pour les occupants d’un appartement type de 60 m², le montant des charges annuelles de copropriété s’élève à 2 997 € en 2020.

On observe que les dépenses qui font l’objet de la plus forte variation sont celles qui concernent le chauffage (- 14,3 %) résultant d’un hiver et d’un automne 2020 moins rigoureux ainsi que d’une baisse des tarifications énergétiques. Viennent ensuite les contrats d’assurance (+5,7 %) dans la continuité des exercices précédents et les frais de gestion (+ 5,2 %).

Charges de copropriété par poste de dépenses
Source : Observatoire OSCAR

 

Par ailleurs, l’épidémie de Covid-19 a eu une incidence non négligeable sur l’évolution des charges de copropriété. Certaines dépenses ont diminué comme celles d’entretien courant ou d’entretien, non urgentes. A contrario, les charges de personnel et les dépenses pour les équipements de protection et de désinfection, ont été impactées. Du fait, notamment, du versement au personnel d’une prime exceptionnelle de pouvoir d’achat.

Charges de copropriété : les raisons de la baisse

L’observatoire OSCAR a regroupé les charges de copropriété en six catégories en fonction des services proposés et du système de gestion. C’est pourquoi, on peut constater une forte réduction des dépenses de chauffage et d’eau chaude sanitaire par rapport à l’année 2019.

En effet, deux paramètres conditionnent l’évolution des charges de chauffage : la consommation d’énergie et le tarif des ressources énergétiques utilisées. En ce qui concerne la consommation en calories, elle se mesure en DJU, c’est-à-dire Degrés-Jours-Unifiés. On relève une baisse de 9,8 % sur l’exercice 2020. D’autre part, globalement, on estime que les tarifs des énergies ont baissé sur cette période de 4,5 % :

  • fioul : -14,3 % après +3,4 % en 2019),
  • gaz : -5,40 % après -8,1 % en 2019,
  • chauffage urbain : stable après +2,6% en 2019,
  • électricité : +3,8% après +5,5% en 2019

En conséquence, l’évolution résultante globale constitue une diminution de 14,3% pour l’exercice 2020 par rapport à 2019. C’est une bonne nouvelle sachant que les copropriétés avaient constaté une stabilisation des dépenses de chauffage entre 2018 et 2019.

Une augmentation considérable des charges de gestion et d’assurance

Les contrats d’assurance font partie des charges de copropriété qui connaissent une forte hausse en 2020 (+5,7 %). Toutefois, la situation reste comparable aux derniers exercices. Cela s’explique par le vieillissement du parc immobilier et l’augmentation de la sinistralité sur le plan local comme national. Le taux de sinistralité se situe autour de 2,5 %, mais pour certaines copropriétés on peut monter jusqu’à 10 % !

 

Les frais de gestion constituent le second poste de dépense le plus élevé. En effet, les charges de gestion ont augmenté de 5,2 %. Selon l’ARC, c’est la conséquence directe d’une augmentation des honoraires des syndics professionnels : “certains syndics ont profité de la tenue retardée des AG du fait de la crise pandémique pour augmenter significativement leur tarification.”

La hausse des charges de copropriété concerne également le service de gardiennage (+3,5 %). D’une part, il faut tenir compte de l’augmentation d’environ 2% des rémunérations des salariés des catégories A-employé d’immeuble et B-gardien. Cette revalorisation des salaires est entrée en vigueur le 1er avril 2020 suite à l’application rétroactive de l’avenant n°100 de la convention collective. S’y rajoutent également les primes exceptionnelles de pouvoir d’achat d’un montant pouvant aller jusqu’à 1 000 € accordées à ce personnel en 2020 dans le cadre de la crise pandémique.

Rétrospective de lévolution des charges de copropriété depuis 2007

Comparé aux données comptables de 2007, l’OSCAR constate une hausse de 47,9 % des charges totales sur l’exercice 2020. L’augmentation des cotisations d’assurance est de 117,3 %, d’où l’intérêt de mettre en concurrence les différentes compagnies.

Evolution des charges de copropriété depuis 2007

 

Quant aux frais de gestion des copropriétés, il enregistre une hausse de 66,7 %. Selon l’ARC, c’est la conséquence, en grande partie, du fait des pratiques abusives des syndics en matière de prestations particulières. La mise en place des contrats types de syndic a entrainé de fait une forte augmentation des forfaits de base.

Les dépenses de chauffages et d’eaux chaudes sanitaires enregistrent également une forte augmentation de 53,7 % sur cette période. En effet, certaines copropriétés sont de véritables passoires thermiques, en l’occurrence les immeubles construits entre 1935 et 1975.

Enfin, OSCAR met en évidence un important écart de 28 % entre les charges réelles celles obtenues en appliquant le taux d’évolution de l’inflation. Pour les occupants d’un appartement type de 60 m², le montant des charges annuelles de copropriété s’élève à 2 997 € en 2020. Si l’on tient compte de l’évolution du taux d’inflation depuis 2000, on obtient un différentiel de 651 €.

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