Atteinte aux parties communes : le syndicat doit être appelé dans la cause

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Un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause, après avoir au besoin fait désigner judiciairement son représentant.


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique : 

Vu les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

Attendu, selon le premier de ces textes, que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile ; que selon le second, il a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; qu’il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ; 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bastia, 16 avril 2014), que Mme X…, propriétaire dans un immeuble soumis au statut de la copropriété pour avoir été divisé en lots répartis entre deux copropriétaires, a assigné M. Y…, propriétaire des autres lots, en démolition de constructions affectant les parties communes édifiées par celui-ci sans autorisation ; 

Attendu que pour condamner M. Y… à remettre les lieux en état, la cour d’appel retient que dans la mesure où la collectivité des membres du syndicat n’est pas organisée, elle ne peut être attraite aux débats ; 

Qu’en statuant ainsi, alors qu’un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause, après avoir au besoin fait désigner judiciairement son représentant, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 16 avril 2014, entre les parties, par la cour d’appel de Bastia ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Bastia, autrement composée ; 

Condamne Mme X… aux dépens ; 

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille quinze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. Y… 

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir condamné Monsieur Michel Y… à démolir la construction qu’il a édifiée sur les parties communes de l’immeuble situé au lieu-dit …, commune de San Martino di Lota, y compris la dalle opérant jonction de l’étable à la maison d’habitation, sous astreinte de CENT EUROS (100 euros) de retard à compter du mois suivant la signification du présent arrêt. 

Aux motifs que le premier juge a à juste titre rappelé que Mme X… est recevable, en vertu de l’article 15 de la loi du 15 juillet 1965, à engager une action concernant la copropriété, mais qu’il a, à tort, subordonné cette action à l’existence d’un préjudice personnel ; qu’en effet, chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, sans être tenu de démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ; que dans la mesure où cette collectivité n’est d’ailleurs, pour l’heure, pas organisée, seul un administrateur provisoire ayant été désigné pour une durée de six mois le 7 septembre 2012, elle ne peut être attraite aux débats, ainsi que l’a également souligné le premier juge ; qu’en l’espèce il ressort des photographies et constats versés aux débats que M. Y… a édifié une construction qui s’appuie sur la façade et sur le sol de l’immeuble, parties communes ; que la comparaison entre les photographies actuelles et la photographie ancienne produite par l’appelante révèle, comme le soutient celleci, que M. Y… a fait construire un élément immobilier qui joint le bâtiment principal à l’étable, de sorte que non seulement la façade commune mais également le terrain servant d’assise à la maison ont été recouverts par la partie du bâtiment ainsi transformée ; que cette construction a été érigée sans consultation de la copropriété et a fortiori sans autorisation de celle-ci, alors qu’elle y était soumise compte tenu de l’atteinte incontestable qu’elle porte aux parties communes ; que M. Y… qui ne conteste ni la réalité des travaux effectués ni l’état de la maison avant les travaux, tel qu’il ressort de la photographie ancienne, doit être condamné, même s’il a obtenu un permis de construire conforme, et même si Mme X… ne justifie pas d’un préjudice particulier, à détruire cette construction qui contrevient aux règles concernant la copropriété ; 

Alors, de première part, que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ; qu’en retenant que le premier juge avait, à tort, subordonné l’action de la demanderesse exercée sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 à l’existence d’un préjudice personnel, la cour d’appel a violé par refus d’application l’article 31 du code de procédure civile ; 

Alors, de deuxième part, que dans le silence de la loi spéciale, la loi générale retrouve son empire ; que l’intérêt légitime au succès d’une prétention est une condition préalable à l’exercice d’une action en justice ; que l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 précise seulement en son alinéa 2 que tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot à charge d’en informer le syndic ; qu’en faisant droit aux prétentions de la demanderesse, sans rechercher si le copropriétaire demandeur avait un intérêt à agir en raison d’un préjudice personnel, la cour d’appel a entaché son arrêt d’un défaut de base légale au regard de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 31 du code de procédure civile ; 

Alors, de troisième part, que tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic ; qu’en ayant relevé que la collectivité des membres du syndicat n’était pas organisée, ce dont il résultait qu’aucun syndic n’avait été désigné, la cour d’appel, en faisant droit aux prétentions de la demanderesse, a violé l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

Alors, de quatrième part, qu’en retenant que la construction litigieuse avait été érigée sans consultation de la copropriété et a fortiori sans autorisation de celle-ci, alors qu’elle y était soumise compte tenu de l’atteinte incontestable qu’elle porte aux parties communes, sans caractériser à aucun moment l’atteinte prétendument portée aux parties communes, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 3 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

Alors, de cinquième part, à tout le moins, qu’en condamnant Monsieur Y… à détruire la construction en ce qu’elle contrevenait aux règles concernant la copropriété, sans préciser la règle légale en mesure de justifier la démolition de l’ouvrage, la cour d’appel a violé ensemble l’article 12 du code de procédure civile ; 

Alors, enfin et en toute hypothèse, que l’action tendant à la remise en état des parties communes ne peut être diligentée par un copropriétaire qu’à charge pour lui d’appeler en la cause le syndicat des copropriétaires ; qu’après avoir constaté que « la collectivité n’est d’ailleurs, pour l’heure, pas organisée, seul un administrateur provisoire ayant été désigné pour une durée de 6 mois, le 7 septembre 2012 », ce dont il résultait que le syndicat des copropriétaires n’avait pas été appelé en la cause, la cour d’appel ne pouvait faire droit à la demande de Madame X… sans violer les articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 31 du code de procédure civile.



ECLI:FR:CCASS:2015:C300827

Décision attaquée : Cour d’appel de Bastia , du 16 avril 2014


Cour de cassation 
chambre civile 3 
Audience publique du mercredi 8 juillet 2015 
N° de pourvoi: 14-16975 
Publié au bulletin

M. Terrier (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat(s)


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