Appel en garantie d’un syndicat de copropriétaires

Appel en garantie d’un syndicat de copropriétaires

La Cour de cassation a considéré que le syndic n’a pas à être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires pour défendre à l’action introduite à l’encontre d’un syndicat de copropriétaires et former une demande en garantie contre l’assureur de la copropriété.

Assignation du syndicat de copropriétaires en paiement de dommages-intérêts

Alors de quoi s’agit-il ? Le propriétaire de deux appartements situés sous une toiture-terrasse, se plaignant d’infiltrations, assigne en paiement de dommages-intérêts le syndicat de copropriétaires.

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Celui-ci appelle en garantie son assureur ainsi que la société d’étanchéité ayant effectuée l’isolation du bâtiment. Il s’avère que cette société a été placée en liquidation judiciaire en cours d’instance.

Vu les articles L. 621-21, L. 622-22 et L. 641-3 du code de commerce, les juges ont dans un premier temps estimé que du fait de sa liquidation judiciaire, aucune condamnation ne pouvait intervenir à l’encontre de la société d’isolation. La demande en garantie dirigée contre elle devait donc être déclarée irrecevable.

En effet, il résulte de ces articles que dès l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, les instances en cours sont interrompues. Cela jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de créances. Elles sont ensuite reprises de plein droit par le mandataire judiciaire. Toutefois, elles tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Conditions de recevabilité de l’appel en garantie d’un syndicat de copropriétaires

Le syndicat de copropriétaires se pourvoit en cassation et fait grief à la cour d’appel d’avoir rejeté sa demande en garantie dirigée contre la société en charge de l’étanchéité. Notons qu’il a été jugé que la liquidation d’une personne morale a pour effet de la faire échapper à toute action en garantie.

D’autre part, dans un autre moyen, le syndicat de copropriétaires fait grief à l’arrêt de la cour d’appel de rejeter sa demande contre l’assureur. Le motif avancé est que le syndic n’a pas été autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires à agir contre son assureur.

Pourtant, pour le syndicat de copropriétaires, la liquidation d’une personne morale n’a pas pour effet de la faire échapper à toute action en garantie.

C’est d’ailleurs, l’argument retenu par la Cour de cassation.

En application du premier alinéa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat de copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Les alinéas suivants énumèrent les exceptions à ce principe, lesquelles traduisent le pouvoir d’initiative dont dispose le syndic. Ainsi, au titre des dérogations expressément visées par le texte :

L’autorisation de l’assemblée générale n’est pas requise pour défendre aux actions intentées contre le syndicat de copropriétaires.

Dès lors, la décision de la cour d’appel ne pouvait qu’être également censurée sur ce point.

À l’occasion de cet arrêt, la Cour de cassation rappelle une jurisprudence constante. En effet, l’autorisation des copropriétaires n’est pas nécessaire dans une action dans laquelle le syndicat des copropriétaires appelle en garantie son assureur. Dès lors que le syndicat de copropriétaires agit comme défendeur à l’action formée contre lui.

Arrêt n°139 du 27 février 2020 (19-10.887) – Cour de cassation – Troisième chambre civile

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