Le marché francilien des appartements neufs connaît une hausse significative des mises en vente et des réservations, dépassant le seuil des 30.000 par an. Si l’offre continue de se développer de manière soutenue en 2018, la demande peut-elle suivre?
Le marché francilien des appartements neufs devrait rester très dynamique en 2018.
Au niveau de la répartition de l’offre, 67% des mises en vente prévisionnelles devraient se concentrer à Paris et en Petite Couronne.
Mais certains micro-marchés d’Ile-de-France pourraient connaître un ralentissement des ventes. C’est notamment le cas de certains des Hauts-de-Seine (10.673 appartements à venir), de la Seine-Saint-Denis (8.891 appartements à venir) et du Val-de-Marne (6.024 appartements à venir).
En conséquence, les prix pourraient baisser au sein de certains quartiers, ce qui est une bonne nouvelle pour les accédants à la propriété. Car au contraire, on aurait pu penser que le projet du Grand Paris Express allait faire grimper les prix.
Pour replacer le projet du Grand Paris Express sur des bases solides, le gouvernement fait actuellement le point sur les défis techniques et financiers. Le calendrier de réalisation du projet doit être révisé, ce qui entraînera sans doute des retards sur l’ouverture des lignes. Ces multiples reports n’auront pas ou peu d’impact sur les prix car les accédants à la propriété ont déjà anticipé ces aléas
Philippe Jarlot, Président des Promoteurs du Grand Paris.
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Quelles sont les causes des risques sur ces micro-marchés ?
Les risques de stagnation sur ces micro-marchés peuvent être liés à la commercialisation de programmes qui ne sont pas toujours éligibles à la TVA réduite à 5.5% mais le plus souvent on constate que l’offre est plus importante que la demande.
Les stocks sont élevés avec déjà plus de 14 mois de délai d’écoulement pour certaines communes sur des micro-marchés où les prix ont augmenté rapidement depuis 2016.
La politique urbaine de certaines villes peut aussi être en cause du fait de la part élevée des grandes surfaces (4 et 5 pièces) imposées par certaines municipalités, alors que le marché francilien est principalement porté par une demande de surfaces moyennes (2 et 3 pièces).
Il ne faut pas non plus négliger les critères géographiques car si l’offre est plus importante, les investisseurs risquent de délaisser les appartements neufs les plus éloignés des dessertes ferrées (programmes distants de plus d’un kilomètre d’une gare RER/SNCF/métro).
On peut aussi considérer que les appartements sont en concurrence avec l’offre individuelle sur le marché des grandes surfaces et dans certaines communes, le parc de maisons individuelles peut dépasser les 25%.
Le profil des acquéreurs devrait aussi être impacté, car au-delà de 6.000 €/m2 parking inclus (PI), les opérations neuves captent essentiellement une clientèle en résidence principale. À ce niveau de prix, la part des investisseurs est réduite, du fait du plafond du dispositif Pinel limité à 300.000 € PI
Hugues Kirichian, Président du Grecam.
Les Promoteurs du Grand Paris dévoilent les résultats d’une étude inédite du Grecam, sur le choc de l’offre en Ile-de-France, réalisée à partir des données issues de son « Observatoire Immobilier de l’Habitat », et fondée sur le suivi de la commercialisation des appartements neufs, de l’obtention du permis de construire jusqu’à la livraison de l’opération.
