Les travaux de façade en copropriété peuvent toujours représenter un certain défi. C’est d’autant plus vrai avec l’obligation d’isolation par l’extérieur. Ce qui peut ajouter une complexité technique supplémentaire à la rénovation d’une façade. Votre immeuble ancien en copropriété nécessite-t-il un ravalement ? Dans ce cas, la question de l’isolation thermique par l’extérieur (ITE) va se poser.
Sommaire :
- L’impact d’une isolation par l’extérieur pour une copropriété
- L’ITE est-elle obligatoire pour un immeuble ancien ?
- Quel budget pour une isolation extérieure en copropriété ?
L’impact d’une isolation par l’extérieur pour une copropriété
Avec les nouvelles régulations et incitations gouvernementales, la rénovation énergétique des bâtiments est devenue une priorité. En effet, l’isolation thermique par l’extérieur (ITE) est l’une des mesures phares pour la rénovation énergétique du bâti ancien.
Mais, pourquoi cette obligation suscite-t-elle autant de débats au sein des copropriétés ? La raison est assez simple : une ITE est par nature plus coûteuse qu’un simple ravalement de façade.
Pour les copropriétés ou les propriétaires individuels, cela signifie un budget nettement plus élevé lors des travaux. Cependant, une isolation extérieure réduit les factures de chauffage et améliore la performance énergétique du bâtiment. Et, elle est parfois la seule solution pour obtenir un bon Diagnostic de Performance énergétique (DPE).
L’ITE est-elle obligatoire pour un immeuble ancien ?
On a lu tout et son contraire au sujet de l’obligation d’isolation extérieure des façades. Et, pourtant, la législation est plutôt claire.
L’obligation d’ITE en pratique
Dans les faits, l’isolation extérieure d’un immeuble est obligatoire lors d’un gros chantier de ravalement en copropriété. Depuis juillet 2021, le Code de la Construction et de l’Habitation impose des travaux d’isolation lors de ravalements affectant au moins 50% de la façade (hors ouvertures).
Une copropriété qui entreprend un ravalement de façade complet devra donc opter pour une solution d’isolation extérieure (et prévoir le budget correspondant). Toutefois, on notera qu’il existe différentes exceptions à l’isolation par l’extérieur.
ITE et patrimoine
En premier lieu, tous les immeubles anciens ayant un certain intérêt patrimonial seront dispensés d’une ITE. Dès lors que votre bien immobilier se situe en périmètre d’un site patrimonial remarquable ou abord d’un monument historique, l’isolation extérieure ne sera pas obligatoire… et elle sera même proscrite !
À ce sujet, l’entreprise de ravalement spécialisée DSD Rénov nous éclaire :
“ Il existe toujours une sorte de conflit entre les institutions gouvernementales, qui cherchent à inciter à la rénovation énergétique du bâti ancien ; et les Bâtiments de France, dont la mission est d’assurer le maintien du patrimoine. En l’occurrence, les architectes des Bâtiments de France sont formels sur l’impossibilité d’une ITE qui respecterait les belles façades anciennes. Sur l’Île-de-France, par exemple, l’ITE d’un immeuble haussmannien est strictement interdite. Ainsi, une copropriété qui chercherait à isoler un tel bâtiment par l’extérieur aura forcément recours à des solutions plus respectueuses des qualités architecturales de la façade. Par exemple, en utilisant des enduits isolants extérieurs qui ne masquent pas les décors ou modénatures. ”
Les exceptions à l’isolation obligatoire en copropriété
Par ailleurs, il existe des exceptions à l’ITE obligatoire, même pour des immeubles qui ne sont pas situés en zone classée ou qui sont sans intérêt patrimonial.
Dans les faits, voici les principales exceptions qui peuvent justifier l’impossibilité d’une ITE en copropriété :
- Immeubles en pierre de taille. Les bâtiments en pierre de taille ne sont pas soumis à l’obligation d’isolation thermique par l’extérieur.
- Bâtiments construits avant 1948. De même, les immeubles anciens, construits avec des matériaux traditionnels avant cette date, sont exemptés.
- Contraintes techniques. Si l’isolation extérieure risque de nuire à la structure du bâtiment, ou si elle est techniquement impossible (par exemple du fait d’un manque d’espace) une dérogation peut être accordée.
- Isolation inefficace. Si le coût lié à l’ITE ne permet pas un retour sur investissement évident, la copropriété peut également bénéficier d’une dérogation.
- Projets soumis aux Bâtiments de France. Les immeubles situés dans des zones protégées ou classées peuvent être exemptés pour préserver le patrimoine architectural.
- Limites architecturales. Si l’ITE masque ou altère des éléments patrimoniaux ou des façades historiques, elle sera interdite.
- Ravalements inférieurs à 50% de la façade. Enfin, les travaux de ravalement touchant moins de 50% de la surface de la façade (hors ouvertures) ne nécessitent pas d’ITE. Il en va de même pour les travaux d’entretien (nettoyage, traitement de façade, etc.).
Notez que votre meilleur interlocuteur pour tirer au clair les faits sera votre architecte, ou votre entreprise de ravalement. Car, l’impossibilité d’isoler par l’extérieur devra être justifiée d’un point de vue technique ou financier, par le professionnel en charge des travaux.
Quel budget pour une isolation extérieure en copropriété ?
Pour conclure sur le sujet, il paraît intéressant d’évoquer la question du coût d’une ITE en copropriété. Le prix d’isolation extérieure d’un immeuble se situe en général entre 150 et 300 € du mètre carré. Alors que le coût d’un ravalement simple dépassera rarement les 200 € du mètre carré (tous frais compris).
À l’échelle d’une copropriété, la différence de coût entre un ravalement et une ITE se compte en milliers ou dizaines de milliers d’euros (selon l’ampleur du projet). En revanche, des aides comme MaPrimeRénov’ Copropriété ou certaines aides locales peuvent permettre de financer partiellement une isolation extérieure en copropriété… Ce qui n’est pas le cas sur un ravalement de façade “classique ”.
N’oublions pas pour conclure que l’ITE n’est pas un surcoût “vain”, dans le sens où elle améliore l’isolation des murs d’un immeuble, et réduit donc les factures de chauffage des copropriétaires. Elle permet par ailleurs de valoriser le bien immobilier à travers une façade rénovée et une meilleure étiquette énergétique au DPE.
