Dans le marché immobilier, les vendeurs, souvent négligés, restent dans l’ombre des acquéreurs. En cela, le “baromètre vendeurs” éclaire les pratiques et expériences méconnues des vendeurs de logements en France. Cette initiative, portée par Alexandre Coulondre et Claire Juillard, s’appuie sur une enquête d’envergure nationale administrée par OpinionWay. Ainsi, la deuxième vague du baromètre, couvrant 2022-2023, offre un aperçu actualisé d’un marché immobilier en évolution.
Sommaire :
- Les biens vendus : une perspective diversifiée
- Le baromètre “vendeurs” démontre l’impact décisif des professionnels immobiliers
- De la vente à l’achat, comprendre les motivations
- Stratégies de fixation du prix de vente
- Influence de l’état du logement sur le prix de vente
- Impact et perceptions du DPE dans les transactions immobilières
- Effets du DPE sur les stratégies de tarification
Les biens vendus : une perspective diversifiée
Le “baromètre vendeurs” du Groupe BPCE met en lumière une réalité souvent sous-estimée du marché immobilier. Certes, près de la moitié des transactions immobilières concernent les résidences principales, avec 48,7% en 2022-2023. pour autant, le marché de l’immobilier ne se limite pas à cette seule catégorie. Cette étude nous permet de comprendre la diversité des biens vendus et leur impact sur le dynamisme du marché.
D’abord, les résidences secondaires représentent une part significative des transactions, avec 19,3% des ventes. Cette hausse de 2 points depuis 2020-2021 marque un intérêt croissant pour ce type de bien. Ce phénomène, lié à des facteurs comme le besoin d’évasion et l’investissement dans des lieux de villégiature, s’intensifie après la pandémie avec l’évolution des modes de vie.
Ensuite, les investissements locatifs continuent de jouer un rôle prépondérant dans la composition du marché immobilier. Avec 17% des biens vendus destinés à la location, l’investissement locatif reste une stratégie privilégiée pour de nombreux acquéreurs. Ces derniers cherchent à sécuriser leur patrimoine ou à générer des revenus supplémentaires.
> Consulter notre article sur : “Marché immobilier : le logement n’est pas un luxe mais un droit !”
Le baromètre “vendeurs” démontre l’impact décisif des professionnels immobiliers
Le parcours des vendeurs se révèle souvent sinueux et ponctué de nombreuses interactions. Selon le “baromètre vendeurs”, lorsqu’il s’agit de mettre un bien en vente, les propriétaires ne se lancent pas à l’aveugle. En effet, ils explorent différents chemins, sollicitant une variété d’intermédiaires pour pénétrer le marché. Or, cette démarche les amène à consulter aussi bien des agences immobilières que des sites d’annonces entre particuliers.
Cependant, les chiffres parlent d’eux-mêmes : les professionnels de l’immobilier, qu’il s’agisse d’agents ou de mandataires, demeurent des acteurs indispensables. De fait, ils se positionnent au cœur du processus de vente, jouant un rôle déterminant dans 69,7% des transactions abouties. Plus qu’un simple intermédiaire, ces professionnels sont une véritable boussole pour les vendeurs. En cela, ils les guident vers l’acquéreur idéal tout en leur fournissant des données capitales sur les prix du marché.
Par ailleurs, notons que le bouche-à-oreille conserve une place non négligeable. Cette approche permet de trouver l’acquéreur dans 10,7% des cas. Ce constat met en lumière l’importance du marché informel dans les dynamiques de vente. Malgré la dominance des canaux professionnels, les réseaux personnels et communautaires restent influents dans l’immobilier.
Baromètre vendeurs : de la vente à l’achat, comprendre les motivations
Dans 67% des cas, la vente d’un logement est directement liée à l’acquisition d’un nouveau. Ainsi, vendre et acheter sont deux facettes d’une même ambition de vie. Cette réalité révèle que vendre un bien est souvent une étape vers un nouveau projet résidentiel, plutôt qu’un acte isolé.
En focalisant sur les résidences principales, 65% des ventes visent l’acquisition d’une nouvelle résidence. Ainsi, l’achat-vente de résidences principales constitue un segment distinct avec sa propre logique.
Mais, la situation se diversifie lorsqu’il s’agit de vendre un bien hérité. Ici, 45,7% des transactions ne visent pas l’achat d’un nouveau logement, révélant une utilisation différente des fonds. Lorsque la vente concerne une résidence principale, le pourcentage utilisant l’argent pour un nouvel achat immobilier grimpe drastiquement. Puisque dans seulement 7,5% des cas, les fonds ne servent pas à l’acquisition d’une autre propriété. Cela indique que l’utilisation des fonds issus d’une vente varie en fonction de leur provenance.
Stratégies de fixation du prix de vente
Selon le “baromètre vendeurs”, 87% des vendeurs se basent sur des données de marché pour fixer leur prix de vente. Plus, précisément, ils adoptent une approche mixte. En effet, ils croisent différentes sources d’informations : prix des biens récemment vendus, estimations actuelles, et prix moyens au mètre carré. Cette approche les dirige principalement vers les professionnels et les plateformes numériques pour des références de prix et estimations en ligne.
Toutefois, 12,9% des vendeurs choisit de ne pas s’appuyer sur des données extérieures. Cette tendance est en diminution par rapport aux années précédentes. Cela peut être attribué à l’avènement de l’open data et à l’élargissement de l’accès aux informations de marché via le numérique. Ce comportement met en lumière la diversité des méthodes de fixation des prix, qui ne suivent pas toutes les normes du marché.
En dehors des références de marché, certains vendeurs se fondent sur des critères personnels pour fixer leur prix de vente. Notamment, 32,4% se réfèrent au prix d’achat initial de leur bien. De même, 23% estiment les améliorations et investissements réalisés dans le logement. Ces données démontrent l’effet cliquet, où la réticence à baisser les prix persiste malgré une diminution des transactions. Cela met en lumière les attentes et stratégies individuelles des vendeurs face aux fluctuations du marché.
Influence de l’état du logement sur le prix de vente
Plus de la moitié des vendeurs, précisément 55,2%, estiment que leur prix de mise en vente se situe dans une fourchette moyenne. Ainsi, les vendeurs cherchent à trouver un juste milieu entre attractivité et rentabilité.
L’état du logement joue un rôle prépondérant dans la fixation du prix. À ce sujet, les propriétaires de biens rénovés adoptent une stratégie distincte. Car, seulement 39% d’entre eux choisissent la fourchette médiane. Tandis que 41% visent la fourchette haute. Cette méthode montre la confiance des vendeurs dans la plus-value des rénovations et leur volonté de maximiser le retour sur investissement.
Inversement, les logements à rénover ou rafraîchir sont généralement fixés à des prix plus bas, les vendeurs optant souvent pour la fourchette basse ou moyenne. Ils admettent ainsi que l’état du bien nécessite un prix réduit pour attirer plus d’acheteurs, compensant ainsi les futures rénovations.
Impact et perceptions du DPE dans les transactions immobilières
La sensibilisation au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) augmente parmi les vendeurs. A présent, ils ne sont plus que 11,9% à ignorer l’étiquette énergétique de leur logement. Selon le “baromètre vendeurs”, cette prise de conscience marque un tournant. En effet, 31,9% des vendeurs pensent que le DPE n’a pas influencé la vente, une baisse par rapport à la précédente enquête. À l’inverse, 21,2% des vendeurs reconnaissent le rôle significatif du DPE dans le processus de vente. Ce qui traduit une valorisation croissante de l’efficacité énergétique.
Malgré une meilleure connaissance du DPE, un écart notable existe entre la réalité du marché et la perception des vendeurs. Alors que 13,5% des vendeurs prétendent avoir vendu des biens classés A ou B, ces catégories ne représentent que 6% des transactions réelles et 5% du parc immobilier. Parallèlement, les vendeurs sous-estiment la part de biens énergétiquement moins performants (étiquettes F ou G) qu’ils ont vendus. Cette divergence souligne l’influence des perceptions individuelles sur les décisions de vente et la valorisation des propriétés.
> Consulter notre article sur : “État des lieux des passoires thermiques : points sur le DPE”
Effets du DPE sur les stratégies de tarification
Comme on vient de le voir, une grande majorité, soit 88,1% des vendeurs connaissent l’étiquette énergétique de leur bien. De plus, la perception de l’impact du DPE sur la vente change, avec moins de vendeurs pensant qu’il n’affecte pas la transaction.
Mais, plus encore, on observe que la perception de l’étiquette énergétique influence directement la stratégie de tarification des vendeurs. Car les propriétaires de biens A ou B, vus comme plus éco-énergétiques, placent souvent leurs prix dans la fourchette haute. À l’inverse, les logements avec une étiquette E se retrouvent plus fréquemment dans la fourchette de prix basse.
Bien que le DPE ait une influence notable, il ne détermine pas à lui seul le prix de mise en vente. Il s’inscrit dans un ensemble plus large de facteurs qui interagissent et modulent son effet :
- l’état général du logement,
- le prix d’achat initial,
- les améliorations apportées,
- la localisation, les conditions du marché local.
Cette complexité montre que le DPE est un facteur parmi d’autres dans une stratégie de vente bien pensée.
