L’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) met en lumière une réalité préoccupante. En effet, 6,6 millions des 37 millions de logements du pays sont classifiés comme des passoires thermiques. C’est-à-dire des biens énergétiquement inefficients et notés F et G selon l’étiquette du DPE. Cette situation soulève des enjeux majeurs tant pour les pouvoirs publics que pour des acteurs du marché immobilier comme Bien’ici. En effet, cette plateforme de recherche immobilière observe un doublement de l’offre à la vente de ces biens depuis juillet 2021. Et, cela en réaction aux restrictions de location sur les logements peu performants. Par ailleurs, elle constate une concentration géographique de ces passoires énergétiques. Puisqu’elles sont présentes particulièrement à Paris et dans certaines régions comme la Normandie et le Centre Val de Loire. Or, ce phénomène accentue la crise locative et invite à une réflexion sur l’attractivité financière de l’achat de tels biens.
Sommaire :
- Amélioration continue du taux de complétion du DPE en 2023
- Dynamiques du marché locatif face aux notations DPE
- Évolution de l’offre des passoires thermiques sur le marché immobilier
- Analyse des annonces de vente au 4ème trimestre 2023
- Poids des biens à vendre F/G par région au 4ème trimestre 2023
- Impact du DPE sur le prix des maisons en zone rurale au 4ème trimestre 2023
- Analyse de l’influence du DPE sur les prix immobiliers à Paris
Amélioration continue du taux de complétion du DPE en 2023
L’évolution du renseignement du DPE dans les annonces immobilières
L’importance des “passoires thermiques” dans le marché immobilier est un sujet de préoccupation constante. À cet effet, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un outil clé dans cette évaluation. Puisqu’il permet de repérer les biens énergivores.
L’année 2023 témoigne d’une amélioration significative quant à la complétion du DPE dans les annonces immobilières. En effet, une analyse de bienici.com révèle que 84% des annonces, hors immobilier neuf, affichent désormais un DPE complet.
> Consulter notre article sur : “Passoires thermiques : Guy Hoquet l’Immobilier brise les idées reçues”
Part des passoires thermiques selon la distinction entre location et vente ancienne
L’analyse montre également un intérêt distinct selon le type de transaction. Puisque les annonces de location présentent un taux de renseignement du DPE légèrement supérieur par rapport à la vente. Cela peut s’expliquer par la réglementation plus stricte en matière de location. Elle pousse les propriétaires et les agences à fournir des informations complètes pour se conformer aux exigences légales. Ainsi, ces derniers rassurent les potentiels locataires sur la performance énergétique du bien.
Toutefois, cela pourrait entraîner une décote des biens les moins performants. Et, potentiellement, accélérer leur rénovation ou leur retrait du marché.
Dynamiques du marché locatif face aux notations DPE
La distinction des biens immobiliers en fonction de leur performance énergétique influence significativement le paysage locatif français. L’analyse de Bien’ici révèle que les biens les plus performants, notés A/B/C/D, maintiennent une part stable et prépondérante dans les offres de location.
En revanche, les biens classés F et G, communément désignés comme “passoires thermiques” représentent une part décroissante sur le marché locatif. En effet, si 15% de l’offre globale sur le marché concerne la location, seulement 12% des biens notés F/G sont proposés à la location. Cette tendance marque un écart croissant dans la répartition entre vente et location, particulièrement perceptible depuis l’été 2022.
Par ailleurs, on constate un premier décrochage notable durant l’été 2021. Durant cette période, l’offre de location des biens notés F/G a chuté drastiquement. En effet, ils sont passés de plus de 50% à seulement 30% en fin d’année. Cette chute suggère une réaction du marché aux réglementations plus strictes sur la performance énergétique des logements en location. En effet, cela s’explique comme le résultat des efforts réglementaires pour améliorer la qualité énergétique des logements disponibles à la location. Puisque les propriétaires sont incités à rénover ou retirer du marché les biens les moins performants.
Évolution de l’offre des passoires thermiques sur le marché immobilier
Depuis le printemps 2022, la proportion des passoires thermiques est plus élevée dans les offres de vente que dans celles de location. Malgré l’introduction des premières obligations législatives, le marché locatif maintient une présence quasi stable de ces biens, suggérant une inertie ou un décalage dans l’application ou l’effet des réglementations sur la location.
Par ailleurs, l’impact de la loi est plus palpable dans le secteur transactionnel. Depuis juillet 2021, on observe une augmentation dans les annonces de vente de biens classés F et G. Ainsi, elles passent de 7% à 8% des offres à une fourchette plus élevée de 12% à 15%. Or, cette évolution indique que les propriétaires anticipent les contraintes réglementaires et optent de plus en plus pour la vente.
Analyse des annonces de vente au 4ème trimestre 2023
Au quatrième trimestre 2023, bienici.com observe que le marché rural représente 17% de l’ensemble des annonces immobilières de vente en France. De ce segment, 3% des annonces sont des biens avec un DPE classé F ou G. Ce qui équivaut à 15% des annonces rurales. En cela, ces chiffres traduisent une présence notable de passoires thermiques dans les zones rurales.
Lorsqu’on se tourne vers les zones urbaines, ces dernières dominent le marché avec 83% des annonces. Toutefois, les biens notés F ou G ne constituent que 10% de l’offre de vente urbaine. Cela indique que, malgré un volume total d’annonces bien plus important en milieu urbain, la proportion de passoires thermiques est relativement moins importante que dans les zones rurales.
Poids des passoires thermiques à vendre par région au 4ème trimestre 2023
Répartition en région PACA
La région Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA), représentant 11% des annonces immobilières à l’échelle nationale. Bien que 9% des annonces de cette région soient en zone rurale, seulement 6% de l’ensemble des biens notés F ou G en France se trouvent en PACA. De plus, parmi ces biens à faible performance énergétique, un quart se situe en milieu rural. Ainsi, en région PACA, où 6% des biens mis en vente sont classés F ou G, ils représentent 15% de l’offre rurale et seulement 5% de l’offre urbaine.
Concentration en Île-de-France et autres régions
Dans la région Île-de-France, près d’un quart des biens à vendre sont en étiquette DPE F ou G. À l’échelle nationale, les biens notés F ou G, représentant 11% des annonces de vente au quatrième trimestre de 2023. Ainsi, ils sont plus fréquents en zone rurale avec 15% de l’offre, contre 10% en zone urbaine. Cette tendance est particulièrement marquée en Auvergne-Rhône-Alpes et en Centre Val de Loire, où un bien sur cinq en zone rurale présente une note F ou G.
Les régions du sud de la France, notamment PACA, Nouvelle-Aquitaine et Occitanie, affichent une proportion inférieure à 10% de passoires thermiques dans l’offre immobilière à la vente.
Focus sur les prix au m² affichés au 4ème trimestre 2023
L’analyse des prix immobiliers au mètre carré au quatrième trimestre de 2023 révèle une tendance marquée. Ainsi, les passoires thermiques affichent un prix au m² inférieur d’environ 15% par rapport à ceux mieux notés (A/B/C/D). Cette réduction de valeur traduit l’impact significatif de la performance énergétique sur l’appréciation des biens immobiliers sur le marché.
Variations de prix par zone géographique
La dépréciation des passoires thermiques est d’autant plus accentuée en zone péri-urbaine et rurale. Elle y atteint approximativement 25%, contre seulement 7% en zone urbaine. Cette différence suggère une sensibilité plus forte des prix aux notations DPE dans les zones moins densément peuplées. La réticence à investir dans des biens énergétiquement inefficaces est donc plus prononcée en périphérie des villes.
Impact du DPE sur le prix des maisons en zone rurale au 4ème trimestre 2023
L’analyse des prix au mètre carré pour les maisons en zone rurale au 4ème trimestre 2023 démontre des écarts notables. À l’exception de l’Île-de-France, où la variation est moindre, le prix moyen affiché au m² pour les maisons classées F ou G est significativement inférieur à celui des maisons avec un meilleur DPE. Selon Bien’ici, la décote peut atteindre -20% à -30% en fonction de la région.
Analyse régionale de la décote des passoires thermiques
Dans des régions comme la Normandie, le Centre Val-de-Loire et les Pays de la Loire, la réduction de prix pour les maisons classées comme passoires thermiques avoisine les 20%.
Les villes du Havre et de Rouen en Normandie comptabilisent respectivement 20% et 16% de passoires thermiques dans leurs offres. Ce nombre élevé s’explique par des raisons historiques : ces deux villes ont été pratiquement rayées de la carte lors de la Deuxième Guerre Mondiale. Il a fallu rebâtir rapidement avec les matériaux et normes de l’époque pour reloger les Français.
Cette tendance révèle que les acheteurs sont prêts à payer substantiellement plus pour des maisons qui garantissent une meilleure efficacité énergétique. En effet, les biens notés F ou G souffrent d’une dévaluation marquée sur le marché.
Analyse de l’influence du DPE sur les prix immobiliers à Paris
L’examen de l’évolution du prix au mètre carré pour un appartement de trois pièces à Paris révèle une tendance surprenante. Contrairement aux attentes, l’analyse de Bien’ici ne montre pas de différence significative entre les prix des biens avec un bon DPE (A/B/C/D) et ceux notés (F/G). Ainsi, dans la capitale française, la notation DPE n’entraîne pas de réelle dépréciation des biens immobiliers.
Un bien sur trois à Paris est concerné par la classification F et G
Malgré les préoccupations croissantes en matière de performance énergétique, l’attractivité des appartements parisiens reste élevée, indépendamment de leur efficacité énergétique. Ce phénomène peut s’expliquer par la valeur intrinsèque de l’emplacement à Paris. Puisque la demande de logement résiste. De plus, les critères de sélection peuvent être dominés par d’autres facteurs tels que la proximité des services, le charme de l’ancien et la rareté des biens disponibles.
Répercussions du DPE sur le prix médian des T3 à Paris
L’examen de l’évolution des prix médians des appartements T3 à Paris met en évidence un contraste dû aux évaluations du DPE. Depuis juillet 2021, une nette séparation des prix médians émerge, distinguant avec acuité les appartements selon leur classe énergétique.
Si on s’intéresse aux prix, acheter une passoire thermique ne serait pas une si mauvaise affaire. Un T3 classé F ou G à Paris peut coûter 80 000€ de moins qu’un bien classé de A à D. Attention cependant à bien prévoir le coût des travaux dans le budget global !
Le prix médian d’un appartement T3 à Paris, doté d’un DPE entre A et D, se situe entre 650 000 et 660 000 euros à la clôture de l’année 2023. Cependant, ce prix médian dégringole à 570 000 – 580 000 euros pour les appartements étiquetés F ou G, les fameuses “passoires thermiques”. Cette divergence notable révèle clairement l’influence de la performance énergétique sur la cotation des biens immobiliers. En effet, les acheteurs parisiens manifestent une conscience et une appréciation croissantes pour les logements énergétiquement efficients.
