L’entretien régulier des toitures terrasses en copropriété est essentiel. Il assure la durabilité des procédés d’étanchéité et éviter les fuites potentielles. Dans ce contexte, la mise en place d’un protocole de surveillance et de contrôle est primordiale. Pour ce faire, la signature d’un contrat d’entretien entre le maître d’ouvrage et l’entreprise d’étanchéité est une mesure clé. Ce contrat garantit ainsi la fiabilité et l’efficacité de ces opérations. Quelles sont les obligations techniques, de sécurité, environnementales et assurantielles à considérer ? Cet article examine ces questions et fournit des conseils pratiques pour les copropriétaires et les gestionnaires de copropriétés.
Sommaire :
- Toitures terrasses en copropriété : définition et caractéristiques
- Toitures terrasses en copropriété : parties communes ou privatives ?
- Quelles sont les principales règles d’entretien des toitures terrasses en copropriété ?
- La responsabilité du syndicat des copropriétaires
- Les interventions sur les toitures terrasses en copropriété sont l’affaire de spécialistes
- En conclusion,
Toitures terrasses en copropriété : définition et caractéristiques
La toiture-terrasse est le dernier plancher d’un bâtiment qui en constitue la couverture. De faible pente, il est rendu étanche à l’eau grâce à un revêtement continu. Précisons que ce revêtement est relevé sur les bords. De sorte que l’eau de pluie puisse s’évacuer grâce à une entrée d’eaux pluviales (EEP).
Cette technique d’étanchéité diffère de la couverture traditionnelle. En effet, cette dernière utilise des éléments plus petits comme des tuiles, des ardoises ou des bardeaux. Mais également d’autres plus grands comme du zinc ou des plaques ondulées ou nervurées. Dans ce cas, l’eau ruissèlera grâce à la pente avant d’être recueillie par une gouttière ou un chéneau.
On distingue différents types de toitures terrasses en copropriété :
Toiture inaccessible
Ces toitures qui ne reçoivent qu’une circulation réduite sont celles qui ne sont utilisées que pour l’entretien normal des ouvrages d’étanchéité. Ainsi, elles nécessitent des interventions peu fréquentes pour contrôler l’état des lanterneaux, des dispositifs de ventilation mécanique contrôlée, des antennes de télévision ou enseignes. En cela, ces toitures peuvent comporter des chemins ou des aires de circulation.
Toiture-terrasse technique ou à zones techniques
Les toitures terrasses en copropriété qui reçoivent une circulation régulière sont celles où se trouvent des appareils ou installations nécessitant des interventions fréquentes :
- aéroréfrigérants pour le conditionnement d’air,
- dispositifs de nettoyage des façades,
- capteurs solaires,
- antennes de téléphonie,
- locaux de machineries d’ascenseurs ou de monte-charges qui ne sont accessibles que depuis la terrasse.
Toitures terrasses accessibles aux piétons
Certaines toitures peuvent permettre une circulation piétonne. D’autres sont même accessibles aux véhicules légers. Notons que la rampe est une partie de l’ouvrage dont la pente est comprise entre 5 % et 18 % afin d’assurer la circulation de véhicules.
Toiture terrasse jardin ou végétalisée
Le jardin sur le toit, c’est quand la pente maximale ne dépasse pas 5%. Et là, on parle de végétalisation intensive, avec du gazon, des plantations et une couche de terre. Pour les toitures végétalisées, les plantes poussent sur un substrat spécifique de faible épaisseur.
Ainsi, les ouvrages horizontaux soumis aux intempéries doivent être étanchés dès lors qu’ils surplombent un local. C’est aussi le cas pour les balcons, coursives ou loggia.
Toitures terrasses en copropriété : parties communes ou privatives ?
Les parties communes d’un immeuble appartiennent à tous les copropriétaires. Ainsi, le gros-œuvre, l’isolation et l’étanchéité font partie des parties communes, sauf mention contraire dans le règlement de copropriété.
Mais, une terrasse qui prolonge un logement peut être considérée comme une partie commune à jouissance privative, avec des règles spécifiques. Par exemple, certains règlements interdisent les plantes, tandis que d’autres autorisent les vérandas. Dans tous les cas, une autorisation de l’assemblée générale est nécessaire pour tous travaux affectant l’aspect extérieur du bâtiment ou les parties communes.
Parfois, un copropriétaire peut acheter cette partie commune pour en avoir l’usage exclusif et assumer seul les coûts d’entretien et de travaux. Dès lors, le syndicat des copropriétaires doit déterminer un prix d’achat de convenance. Il sera utilisé pour fixer le budget annuel de fonctionnement, et sera mentionné dans le procès-verbal de l’AG. De même, les tantièmes du copropriétaire seront augmentés en fonction de sa part de charges communes à payer.
Quelles sont les principales règles d’entretien des toitures terrasses en copropriété ?
Le syndicat des copropriétaires est tenu de maintenir les parties communes en bon état, y compris celles à jouissance privative. C’est ce que rappelle l’article 14 de la loi de 1965. Par ailleurs, les règles professionnelles NF DTU 43.1 précisent que la durabilité des de l’étanchéité des toitures terrasses en copropriété dépend de leur entretien et de leur utilisation conformément à leur destination.
En effet, l’entretien est de la responsabilité du maître d’ouvrage ou de ses ayants droit après la réception de l’ouvrage. Ainsi, elle doit inclure des visites de surveillance au moins une fois par an. Toutefois, les terrasses à pente nulle ou les noues à pente nulle avec revêtement d’étanchéité autoprotégé peuvent nécessiter un entretien plus fréquent. Notamment pour le mastic du joint des bandes solin qui est une “pièce d’usure” et nécessite une surveillance régulière.
À cet effet, il est bon de prévoir un contrat d’entretien entre le maître d’ouvrage et l’entreprise dès la fin des travaux, définissant la nature des prestations. En l’absence d’un tel contrat, le maître d’ouvrage doit être en mesure de prouver l’entretien régulier des ouvrages. Enfin, la visite devra s’effectuer de préférence à la fin de l’automne pour les bâtiments situés à proximité d’arbres. En cela, la souscription d’un contrat d’entretien dès la fin des travaux peut contribuer à prolonger la durée de vie des ouvrages d’étanchéité de plusieurs années.
Les principales opérations d’entretien des toitures terrasses
Selon les NF DTU de la série 43, l’entretien d’une toiture-terrasse comporte au moins les opérations suivantes :
- l’examen complet des ouvrages d’étanchéité visibles ;
- l’inspection de tous les ouvrages complémentaires visibles sur la toiture notamment les souches, édicules, lanterneaux, acrotères, ventilations, zinguerie, bandeaux… ;
- la vérification des relevés d’étanchéité ;
- la vérification et le nettoyage des entrées d’eaux pluviales et trop-pleins ;
- l’enlèvement des mousses, des herbes et toute autre végétation ;
- l’élimination des boues et limons sur revêtements autoprotégés apparents ;
- la supression des détritus et menus objets ;
- la remise en ordre éventuelle des protections meubles.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires
En cas de sinistre causé par un manque d’entretien, qui est responsable ? Le Code des Assurances est clair : la garantie du contrat ne s’applique pas aux dommages résultant de l’usure normale, du manque d’entretien ou d’un usage anormal de l’ouvrage.
C’est pourquoi, tous les référentiels recommandent fortement l’entretien régulier des ouvrages. L’étancheur, en tant qu’entreprise soumise à l’article 1792 du Code civil, est présumé responsable de tout dommage causé à l’ouvrage en lien avec ses travaux. D’ailleurs, dans le cadre de son devoir de conseil, il doit démontrer qu’un contrat d’entretien a été proposé et en conserver une trace écrite. De cette manière, il pourra être déchargé de sa responsabilité en cas de sinistre.
À savoir, la Cour de Cassation, dans une décision rendue le 11 juillet 2019 (Pourvoi n° 18-11676), a établi que le syndicat des copropriétaires était responsable des conséquences d’un défaut d’entretien des parties communes. En effet, dans cette affaire, l’assemblée générale avait refusé de réaliser les travaux nécessaires. Selon l’article 14 de la loi de 1965, le syndicat des copropriétaires est ainsi tenu responsable des dommages causés aux copropriétaires ou à des tiers en raison d’un manque d’entretien des parties communes.
Travaux ponctuels ou d’urgence des toitures terrasses en copropriété
Il est recommandé de faire appel à l’entreprise qui a effectué les travaux de toiture-terrasse pendant la période de garantie décennale. Et, cela même pour de petites modifications ou aménagements. En effet, si une tierce entreprise intervient et qu’un problème survient par la suite, l’entreprise d’origine pourrait s’exonérer de sa responsabilité. Ce qui poserait alors un problème de recours pour la copropriété.
Dans le cas d’une réparation ponctuelle qui interviendrait après la période décennale, aucune garantie n’est apportée à l’ensemble de la terrasse. De même, en période décennale, une réparation ponctuelle ne prolonge pas cette période.
Les interventions sur les toitures terrasses en copropriété sont l’affaire de spécialistes
La participation des usagers est essentielle pour l’entretien des toitures terrasses. Cependant, de nombreux maîtres d’ouvrage, tels que les copropriétés, ne sont souvent pas conscients des exigences et des étapes à suivre.
C’est pourquoi la Chambre Syndicale Française de l’Etanchéité (CSFE) a publié en septembre 2020 un “Mémento pour l’étanchéité en copropriétés”. D’ailleurs, vous trouverez ce guide dans votre espace membre (pour les adhérents CLUB MI PLUS et CLUB MI PRO). Les interventions sur les toitures terrasses en copropriété doivent être effectuées par des spécialistes, les entreprises d’étanchéité.
> Vous pouvez directement vous renseigner auprès de notre partenaire, la société INTRASEC. En effet, Intrasec est une entreprise forte de 20 ans d’expertise en étanchéification des toitures terrasses, balcons, terrasses accessibles, terrasses inaccessibles, toitures terrasses végétalisées et parkings. De plus la société bénéficie des qualifications Qualibat et RGE validant son expertise en travaux d’étanchéité et vous permettant de bénéficier d’un crédit d’impôt.
Précisons que les entreprises d’étanchéité doivent fournir aux maîtres d’ouvrage le dossier des ouvrages exécutés (DOE), qui rassemble :
- les informations sur les matériaux utilisés,
- le carnet d’entretien,
- les notices de garantie, etc.
La signature d’un contrat d’entretien
À ce stade, elles doivent également proposer la signature d’un contrat d’entretien, que l’entreprise peut prendre en charge elle-même.
“ Nous proposons des contrats d’entretien pour toutes les toitures terrasses accessibles ou non accessibles que nous avons réalisées et qui sont soumises à une garantie décennale. Un contrat d’entretien permet à nos équipes d’intervenir régulièrement afin d’optimiser la durée de vie de l’étanchéité. Nous retardons ainsi le vieillissement de l’ouvrage et vous bénéficiez d’une totale tranquillité.” – Ali ABDELLAOUI, gérant chez INTRASEC/DECAMAC.
En conclusion,
En somme, la longévité des toitures terrasses est étroitement liée au respect des normes et des bonnes pratiques. Les étancheurs sont les professionnels les mieux qualifiés pour garantir une intervention en toute sécurité sur ces espaces exposés aux intempéries. Leur expertise est donc indispensable pour assurer la pérennité des toitures terrasses en copropriété.
Cependant, soulignons que l’entretien régulier et la réfection périodique de ces toitures sont aussi essentiels pour prévenir les infiltrations et les dégradations. Dans ce cadre, les copropriétaires s’entendent sur un projet de rénovation ou de transformation de leur toit-terrasse. En cela, ils font appel à un architecte pour concevoir un plan en accord avec la jurisprudence en vigueur.
Par ailleurs, notons que certains projets de rénovation peuvent être soumis à l’obtention d’un permis de construire. Notamment en cas de modification de la structure ou de l’isolation thermique. De plus, la mise en place d’un garde-corps pour garantir un accès sécurisé à la toiture peut également être obligatoire.
Enfin, dans le cas d’un projet de privatisation de la toiture-terrasse d’un appartement, il est important de veiller à l’installation d’un isolant performant pour éviter les pertes thermiques et les surcoûts énergétiques. Cependant, l’accès à cette zone exclusive doit être limité pour des raisons de sécurité. Les copropriétaires peuvent ainsi se réunir pour financer les travaux nécessaires et garantir la durabilité de leur habitat.
