Pour intervenir en tant qu’intermédiaire dans la vente d’un bien immobilier, l’agent immobilier doit détenir un mandat. Toutefois, différents types de mandats de vente sont proposés. Quels sont les avantages et les inconvénients de chaque type ? Quels sont les facteurs à considérer pour choisir le type de mandat le plus adapté à ses besoins ?
Sommaire :
- Conditions de validité du mandat de vente de l’agent immobilier
- Mandat de vente simple de l’agent immobilier
- Mandat exclusif
- Le mandat semi-exclusif
- Mandat de vente exclusif avec clause de rémunération
- En conclusion,
Conditions de validité du mandat de vente de l’agent immobilier
L’agent immobilier est un mandataire rémunéré chargé d’intervenir pour vendre ou louer des biens immobiliers appartenant à autrui. Il peut alors s’agir d’un mandat de vente, de recherche ou de location. Pour être en mesure légalement d’exercer son activité, l’agent immobilier doit disposer d’un mandat écrit, signé et valide.
Ces conditions sont encadrées par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 réglementant les professions immobilières ainsi que son décret d’application du 20 juillet 1972. Par ailleurs, le Code Civil, le Code de la Consommation et le Code Pénal sont applicables en ce qui concerne la responsabilité des agents immobiliers.
“Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire.” – article 1984 du Code Civil.
La rédaction du mandat est réglementée. De fait, l’agent immobilier tient un registre des mandats conforme à un modèle type fixé par arrêté ministériel. Les mandats sont inscrits par ordre chronologique, un numéro d’inscription est reporté sur l’exemplaire du mandat donné au client. Notons que le registre peut être tenu sur informatique. Enfin, les mandats et le registre doivent être conservés pendant une durée de dix ans.
Le mandat de vente doit être établi par écrit
Le mandat de vente doit être établi par écrit pour être valable. Il doit également être signé par le propriétaire du bien immobilier ainsi que par l’agent immobilier. Ainsi, l’intervention sans mandat écrit peut être sanctionnée pénalement et civilement :
- une perte de droit à rémunération sur le fondement de l’article 18.2 de la loi Hoguet,
- des peines d’interdiction d’exercer une activité professionnelle sont également prévues par l’article 131-39 du code pénal.
Le mandat confié doit être limité dans le temps
Le mandat de vente de l’agent immobilier doit préciser une durée limitée pendant laquelle il est valable. En général, cette durée est de trois mois. Mais, elle peut être plus longue ou plus courte selon les accords entre les parties.
Le mandat peut comporter une clause pénale et être renouvelable par tacite reconduction pour une durée d’un an maximum. Toutefois, pour mettre fin à ce mandat, une lettre recommandée avec accusé de réception doit être envoyée. Et, cela au moins quinze jours avant son échéance.
La formalité du double
Pour les mandats assortis d’une clause d’exclusivité (ou d’une clause pénale), un exemplaire doit être remis au client. De plus, la formalité du double est exigée pour la validité du mandat exclusif. Conformément à l’article 1325 du Code Civil : “les actes sous seing privé qui contiennent des conventions synallagmatiques ne sont valables qu’autant qu’ils ont été faits en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct.”
Les conditions de forme, le mandat doit être précis
Le mandat de vente doit préciser les caractéristiques du bien immobilier (surface, nombre de pièces, état général, etc.). De même, il indique les conditions de la vente (prix, délai de vente, etc.). Enfin, il mentionne les honoraires de l’agent immobilier ainsi que les conditions de règlement.
Le mandat doit comprendre les références professionnelles :
- Numéro et lieu de délivrance de la carte professionnelle,
- Nom ou raison sociale et adresse de l’entreprise,
- Nom et adresse du garant,
- Les identités des parties (mandant et mandataire).
La mission confiée à l’agent immobilier :
- Le Numéro d’inscription sur le registre des mandats,
- La nature de l’opération envisagée,
- La désignation du ou des biens concernés par le mandat, avec leur situation et description précise,
- La mission du mandataire et tous les actes que le mandant lui autorise et lui confie,
- La durée du mandat et les conditions de renouvellement,
- Une limite dans le temps.
Le montant de la rémunération :
- La méthode de suivi des comptes (date des états détaillés, des versements),
- Le montant des honoraires et les éventuels frais supplémentaires.
Le mandat doit être signé par les deux parties
Le mandat de vente, signé par le propriétaire et l’agent immobilier, doit respecter les dispositions du Code de la consommation concernant le démarchage à domicile. Depuis 2014, la loi Hamon et la loi Alur ont encadré ce type de contrat.
Ainsi, lors d’un mandat conclu à distance ou hors établissement, le propriétaire peut le révoquer dans un délai de 14 jours. Cependant, cette rétractation n’est pas applicable si le contrat est signé en agence. Dans ce cas-là, le mandataire ne peut pas mettre fin au contrat avant la fin de la durée de validité du mandat (3 mois en général).
Enfin, les mentions obligatoires concernant le droit de rétractation et le coupon correspondant doivent figurer sur le contrat. Cela, sous peine de sanctions pouvant atteindre 15 000 euros (personne physique) et 75 000 euros (personne morale). Pendant ce délai de 14 jours, aucun paiement ne peut être exigé du consommateur.
Le mandat de vente simple de l’agent immobilier
Il existe trois types de mandats : simple, exclusifs ou semi-exclusif. Le mandat de vente simple est le plus courant. D’ailleurs, pour ce type de mandat, le propriétaire donne l’autorisation à l’agent immobilier de vendre le bien immobilier. Mais, il peut également le vendre lui-même ou avec l’aide d’un autre agent immobilier.
Avantages du mandat de vente simple
- Permet au propriétaire de vendre son bien immobilier par lui-même ou avec l’aide d’un autre agent immobilier. Cette formule est souple pour le mandant. Puisque s’il trouve lui-même un acheteur, il n’aura pas à passer par l’agence et à payer une commission.
- Pas d’exclusivité, donc plusieurs agents immobiliers peuvent travailler sur la vente du bien. En effet, plusieurs agences sont mises en concurrence et mandatées. Mais, au final la vente pourra être négociée directement par le propriétaire. Ce type de mandat est révocable à tout moment avec un préavis de 15 jours. Le mandant peut ainsi décider de confier l’affaire à un autre professionnel ou d’effectuer lui-même la recherche.
- Les frais d’agence sont généralement moins élevés que pour les mandats exclusifs.
Inconvénients du mandat de vente simple
- Pas d’engagement de résultat de la part de l’agent immobilier.
- Risque de duplication d’annonces, ce qui peut nuire à l’image du bien.
- Les agents immobiliers peuvent être moins motivés pour vendre le bien. Car, le bien peut est confié à plusieurs agences. Dans ce cas, la commission risque de leur échapper et ils mettront moins de moyens pour vendre le bien.
Par ailleurs, notons que le “bon de visite”, signé par les personnes intéressées par un bien immobilier, n’a pas la même valeur qu’un mandat. Ainsi, aucune commission ne peut être demandée sur la base d’un tel document. La visite d’un bien immobilier est un acte de négociation qui requiert un mandat préalable. Cependant, si un mandat a été signé avec l’agent immobilier, l’acheteur intéressé qui remplit le bon de visite s’engage à passer par cette même agence. Il sera alors obligé de payer la commission pendant la durée indiquée sur le bon de visite.
Le mandat exclusif
Le propriétaire confit un mandat de vente à un seul agent immobilier, ce qui signifie qu’il accorde à ce dernier une exclusivité sur la vente. Par conséquent, il est interdit au propriétaire de négocier avec un tiers pour la vente de son bien.
Avantages du mandat de vente exclusif
- L’agent immobilier est entièrement dédié à la vente du bien et a donc une motivation plus forte pour trouver un acheteur,
- Meilleure visibilité du bien, car l’agent immobilier peut concentrer ses efforts sur une seule annonce,
- Le propriétaire a un interlocuteur unique pour toutes les démarches liées à la vente du bien.
Ainsi, les agences qui travaillent sous un mandat exclusif s’engagent à effectuer toutes les actions et à mener toutes les publicités nécessaires pour vendre le bien dans les meilleurs délais. Certaines agences sont en réseau et ajoutent les biens à leur portefeuille sur un fichier commun. Ainsi, plusieurs agences non mandatées pourront être informées de la vente. Si l’acheteur est trouvé par l’une d’elles, l’agence mandatée partagera sa commission.
Inconvénients du mandat de vente exclusif
- Le propriétaire n’a pas la possibilité de chercher à vendre le bien par lui-même ou avec l’aide d’un autre agent immobilier.
- Les frais d’agence sont généralement plus élevés que pour les mandats simples.
Précisons que si vous n’êtes pas satisfait des résultats obtenus par l’agence, vous êtes engagé avec elle pour un minimum de trois mois. À moins que vous n’ayez négocié un contrat d’un mois. Normalement, l’accord exclusif est irrévocable pendant ces trois mois. Par la suite, si vous décidez de mettre fin au contrat, vous devez envoyer un avis de résiliation par lettre recommandée avec avis de réception. Cela signifie que l’agent immobilier conservera son droit à l’exclusivité durant les quinze jours qui suivent le dépôt de la lettre de résiliation.
Par ailleurs, le versement de la commission sera dû si l’agent immobilier a accompli les démarches nécessaires à la conclusion de la vente. Compte tenu des contraintes du mandat exclusif, le client est en droit d’exiger un service plus actif de la part de l’agence :
- publicité dans la presse,
- affichage en vitrine,
- panneau sur l’immeuble,
- organisation des visites, etc.
De plus, si l’agent immobilier a pour mission de négocier, son intervention doit être déterminante dans la conclusion de la vente. Sans quoi la commission versée sera inférieure à celle indiquée dans le mandat exclusif.
Le mandat semi-exclusif
Certaines agences proposent des contrats de semi-exclusivité, mais leur validité n’est pas soumise aux tribunaux. Le vendeur peut trouver un acquéreur mais ne doit pas mettre l’agence en concurrence avec d’autres agences.
Avantages du mandat semi-exclusif
- Le propriétaire peut travailler avec plusieurs agents immobiliers en même temps, ce qui augmente les chances de trouver un acheteur rapidement.
- Les frais d’agence sont généralement moins élevés que pour les mandats exclusifs.
Dans ce type de mandat l’agence propose un partage de la commission. Selon l’accord passé avec le professionnel titulaire du mandat, les honoraires peuvent être dus en partie. En l’absence de clause et si le vendeur traite lui-même la transaction, il peut ne devoir aucun honoraire ni dédommagement.
Inconvénients du mandat semi-exclusif
- Le vendeur ne peut pas procéder à la cession de son bien sans l’intermédiation d’un agent immobilier, ce qui rend les démarches plus laborieuses.
- Risque de duplication d’annonces, ce qui peut nuire à l’image du bien.
Le problème de ce type de mandat est que l’acheteur potentiel va retrouver le bien en agence et sur les sites de particuliers. En principe, l’agent fait signer un bon de visite au dos duquel figure l’interdiction faite à ce visiteur de passer directement avec le particulier pendant une certaine durée. De même, le vendeur qui a confié parallèlement le bien à un agent doit s’assurer que la personne qui veut acquérir le bien de particulier à particulier n’a pas signé de bon de visite. C’est pourquoi il est fortement déconseillé d’utiliser ce type de mandat.
Mandat de vente exclusif avec clause de rémunération
Un mandat de vente exclusif avec clause de rémunération est un contrat entre un vendeur et un agent immobilier ou une agence immobilière. Il donne à l’agent immobilier l’exclusivité de la vente du bien immobilier du vendeur pour une période déterminée, généralement de trois à six mois.
Ainsi, la clause de rémunération indique la commission que l’agent immobilier recevra une fois la vente réalisée. Cette commission est généralement un pourcentage du prix de vente du bien immobilier. Elle est payable à l’agent immobilier une fois que la transaction est conclue.
Avantages mandat de vente exclusif avec clause de rémunération
- Les avantages du mandat exclusif simple, avec la possibilité pour le propriétaire de vendre le bien par lui-même sans avoir à payer de frais d’agence supplémentaires.
- L’agent immobilier est encore plus motivé pour trouver un acheteur, car il sait qu’il sera rémunéré même si le propriétaire trouve un acheteur lui-même.
Inconvénients
- Les frais d’agence sont généralement plus élevés que pour les mandats simples.
En conclusion,
Prenez le temps de réfléchir à vos objectifs et priorités avant de choisir le type de mandat de vente. Si vous souhaitez avoir plus de liberté dans la gestion de la vente et limiter les coûts, le mandat de vente simple peut être une option à considérer.
En revanche, si vous souhaitez vendre rapidement votre propriété et être assuré que votre agent immobilier se consacre entièrement à la vente, le mandat de vente exclusif peut être une bonne solution. Bien que la commission soit généralement plus élevée, elle peut être justifiée par les efforts supplémentaires fournis par l’agent immobilier pour vendre votre propriété dans les meilleures conditions.
Par ailleurs, vérifiez les antécédents et la réputation de l’agent immobilier. Posez-lui des questions sur les services proposés avant de signer le contrat. En fin de compte, la décision du type de mandat de vente dépend de vos besoins et préférences. Prenez une décision éclairée en fonction de vos besoins et préférences pour maximiser vos chances de vendre votre propriété avec succès.
