En France, près de 4 logements sur 5 présentent une anomalie concernant la sécurité de l’installation gaz et 9 logements sur 10 pour les installations électriques*. A la lumière des risques pesant sur la population, Il semble logique que les diagnostics gaz et électricité soient obligatoires pour tout nouveau bail, dès le 1er juillet 2017.
Un Livre Blanc, réalisé par l’enseigne spécialisée Diagamter, propose une vision rationnelle de l’état du parc de logements en France. Les protocoles d’investigation, identiques pour une vente ou une location, permettent de prédire avec précision l’impact des diagnostics gaz et électricité sur le parc locatif à partir des résultats mesurés sur le parc des logements à la vente depuis plusieurs années.
Diagamter a ainsi pu établir à partir d’un échantillon de 115.000 logements ayant un diagnostic électrique, et 67.000 logements ayant un diagnostic gaz, sur la France entière que les taux de présence d’anomalies sont très élevés.
78,2% des logements présentent au moins une anomalie gaz
Ce taux étant plus important pour les maisons (79,8%) que pour les appartements (73,4%). L’année de construction du bien est un facteur important, avec un taux de biens en anomalie gaz qui chute de 20% environ à partir de 1980. C’est l’effet de la réglementation, et de la puissance publique qui a encadré davantage les contraintes techniques d’installation gaz à partir de 1977.
87,6% des logements présentent au moins une anomalie électrique
Ce taux étant plus important pour les maisons (88,6%) que pour les appartements (84,7%). L’année de construction du bien est également un facteur important, avec un taux de biens en anomalie électrique qui chute fortement à partir de 1990. C’est l’effet de la réglementation, et de la puissance publique qui a normé sans cesse les installations électriques à partir des années 1980.
La question de la décence du logement
Les anomalies relevées par tout diagnostiqueur immobilier certifié posent la question de la décence du logement, c’est-à-dire d’un point de vue juridique : « la capacité à en maintenir un usage locatif si la sécurité du bien immobilier et de ses occupants est mise en cause ».
D’après ce Livre Blanc, et selon la décennie concernée, 3,1 à 4,1% des biens construits avant 1980 présentent une anomalie de type « Danger Grave et Immédiat », imposant d’interrompre immédiatement, partiellement ou totalement, l’installation du gaz. Les logements récents ne sont pas exempts d’anomalies électriques, dont le nombre moyen passe de 7 à 8 (sur les 119 anomalies possibles) pour les constructions des années 50 à moins de 2 pour les constructions des années 2000.
Conséquence prévisible pour les bailleurs, la mise en évidence d’anomalies par les diagnostics gaz et électrique, exposera régulièrement le logement à être frappé de non décence. La décence, définie en 2002 par décret, concerne tout logement dont « Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ».
Diagnostics Gaz & Electricité en location : quels biens ?
L’obligation d’effectuer un diagnostic gaz et électricité s’applique à partir du 1er juillet 2017 pour les contrats de location de « logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975 ». La seconde étape, à compter du 1er janvier 2018, concerne tous les contrats de location pour tous les logements.
Sont concernés les logements vides ou meublés, et leurs dépendances, qui constituent la résidence principale du preneur et pour des installations électriques ou gaz de plus de 15 ans. En cas de travaux de rénovation, un rapport établi par des organismes de type CONSUEL ou accrédités par le COFRAC tient lieu de diagnostics locations s’ils ont été réalisés depuis moins de 6 ans.
Durée de validité du diagnostic 6 ans pour la location, 3 ans pour la vente. Afin de minimiser les actes pour les propriétaires, la réglementation étend à 6 ans la validité des diagnostics sécurité électrique ou gaz dans le cas d’une location, alors qu’elle est de 3 ans pour une vente. Noter qu’un diagnostic gaz ou électricité établi pour une vente et de moins de 6 ans à la date de signature du bail peut être utilisé valablement.
Il est donc fortement conseillé d’anticiper
L’idéal serait de procéder aux diagnostics gaz et électricité sur chaque logement en location dont l’installation gaz ou électricité date de plus de 15 ans. Et pour cela faire intervenir un professionnel pour lever les anomalies éventuelles et prévisibles.
Il sera alors procédé à une mise à jour des diagnostics gaz et électricité en constatant la levée des anomalies. La mise à jour consiste en fait à refaire le diagnostic en revisitant le bien, seule méthode permettant à chacun de garantir le résultat et de ne pas exposer sa responsabilité professionnelle. La seconde visite, et les conditions techniques et économiques dans lesquelles elle se déroule, doivent donc être intégrées dans le choix de son diagnostiqueur.
*Ces chiffres sont extraits de la première étude d’envergure sur ce sujet, réalisée à partir des diagnostics immobiliers effectués sur 67063 biens dans le cas du gaz et de 114968 biens dans le cas de l’électricité.
> Télécharger le livre blanc : « Diagnostics Gaz & Electricité dans la location »
