L’encadrement des loyers est à la croisée des chemins. Le sixième baromètre de la Fondation pour le Logement des Défavorisés, publié en septembre 2026, dresse un constat alarmant : 37 % des annonces locatives dépassent les plafonds légaux dans l’ensemble des villes analysées — soit 9 points de plus qu’en 2024. L’écart se creuse dangereusement entre les territoires. Paris bat un record inquiétant avec 46 % de dépassements, quand Montpellier s’en sort avec seulement 12 %. Pourtant, le dispositif expire en novembre 2026 si aucune loi n’est votée d’ici là. Entre bailleurs récalcitrants, compléments de loyer détournés et plateformes peu regardantes, la question se pose : qui protège encore les locataires ?
Sommaire :
- Paris explose tous les compteurs
- La banlieue parisienne : une situation qui se dégrade encore
- Les bons élèves : Montpellier, Bordeaux, Lille, Lyon
- Le montant des dépassements : une bonne et une mauvaise nouvelle
- Qui paie le prix fort ? Les petits logements et les meublés
- Plateformes et agences : tous responsables, pas tous égaux
- Les passoires thermiques : le comble de l’illégalité
- L’encadrement des loyers est-il efficace ? Les évaluations le confirment
- Que va-t-il se passer après novembre 2026 ?
À retenir — Encadrement des loyers 2026 : un dispositif sous pression
- En 2026, 37 % des annonces locatives dépassent les plafonds légaux, soit 9 points de plus qu’en 2024.
- Paris atteint un record historique avec 46 % de dépassements, tandis que Montpellier reste exemplaire à 12 %.
- Les petits logements sont les plus exposés : 92 % des logements de moins de 10 m² dépassent les plafonds.
- Le complément de loyer est détourné par certaines agences immobilières pour contourner l’encadrement.
- Le dispositif expire en novembre 2026 si aucune loi n’est votée avant cette échéance.
Paris explose tous les compteurs
Entre août 2025 et août 2026, 46 % des logements proposés à la location à Paris dépassent les plafonds légaux. C’est 15 points de plus en un an — un record absolu pour la capitale. Et pourtant, la Ville de Paris n’est pas restée passive. Depuis janvier 2023, une procédure de signalement en ligne permet aux locataires de dénoncer les dépassements directement aux services municipaux. Résultat : près de 4 980 signalements traités entre 2023 et juin 2026, et 3 775 € récupérés en moyenne par les locataires lésés, au terme d’une procédure entièrement gratuite.
Pourtant, la réalité du marché résiste. Plusieurs facteurs alimentent la tension : la contraction du marché locatif à l’année, la remontée des taux d’intérêt et la multiplication des logements vacants ou loués en courte durée. Le bilan du marché immobilier à la rentrée 2026 confirme ce contexte de pression persistante sur le parc locatif privé.
À cela s’ajoute un phénomène plus insidieux : face à la fin annoncée du dispositif et aux contentieux en cours, certains bailleurs se sont sentis autorisés à s’affranchir des plafonds. En 2024, la Ville de Paris observait déjà que 33 % des dossiers instruits impliquaient un recours au complément de loyer pour contourner les plafonds — contre 13 % seulement en 2019. Le plafond légal glisse ainsi, progressivement, vers un simple plancher de négociation.
Une géographie très inégale entre arrondissements
Paris ne forme pas un marché homogène. Les arrondissements de l’ouest et du centre — là où la pression immobilière est la plus forte — concentrent les taux de non-conformité les plus élevés. Le 3e arrondissement affiche 64 % d’annonces non conformes, contre seulement 28 % dans le 13e. À l’inverse, les arrondissements du nord-est, plus populaires, respectent davantage les plafonds.
La banlieue parisienne : une situation qui se dégrade encore
Plaine-Commune franchit la barre des 60 %
La banlieue parisienne suit une trajectoire inverse à celle des métropoles régionales. Est-Ensemble enregistre 36 % de loyers hors plafond. Mais c’est Plaine-Commune qui retient surtout l’attention : 61 % des annonces dépassent les plafonds, faisant de ce territoire le seul où les loyers illégaux sont majoritaires.
Pourquoi une telle dégradation ? En partie parce que les locataires de ces communes connaissent très peu les procédures pour faire valoir leurs droits. L’information circule mal, et la communication des collectivités comme de l’État arrive trop tard pour changer les comportements.
Pourtant, des outils existent. Depuis la loi 3DS de 2022, les autorités locales peuvent, par délégation du Préfet, prendre en charge le respect de l’encadrement. Lyon procède à des contrôles aléatoires sur les sites d’annonces et transmet les baux illégaux à la préfecture via Toodego. Lille a déployé un site dédié au signalement des dépassements. En banlieue parisienne, ces dispositifs restent trop peu connus — et trop peu utilisés.
Les bons élèves : Montpellier, Bordeaux, Lille, Lyon
Des métropoles régionales qui progressent
Là où l’encadrement des loyers s’applique depuis cinq ans, le bilan est encourageant. Montpellier tient sa place de première de la classe avec seulement 12 % d’annonces non conformes. Bordeaux réalise la meilleure progression : de 37 % en 2023 à 17 % en 2026. Lille réduit son taux de 43 % en 2022 à 25 % aujourd’hui, malgré une interruption du dispositif entre 2018 et 2019. Lyon-Villeurbanne affiche 26 %, en amélioration constante.
Ces résultats montrent une chose simple : là où le dispositif dure, il s’améliore. Le temps joue en faveur de l’encadrement, à condition que les bailleurs soient informés et les locataires défendus.
Les nouveaux entrants progressent dès leur deuxième année
Grenoble et le Pays basque confirment cette tendance. Grenoble passe de 45 % à 43 % de dépassements en un an. Au Pays basque, le recul est plus marqué : 30 % de dépassements, soit 8 points de moins qu’en 2025. L’association Alda y a joué un rôle clé, en accompagnant plus de 200 démarches depuis l’entrée en vigueur du dispositif — pour une économie moyenne de 2 288 € par an et par logement. Des contrastes persistent néanmoins : Biarritz affiche 45 % de dépassements, quand Bayonne descend à 15 %.
Le montant des dépassements : une bonne et une mauvaise nouvelle
Les dépassements sont plus fréquents, mais moins élevés
C’est le paradoxe de ce baromètre. D’un côté, le nombre d’annonces hors plafond augmente. De l’autre, leur montant moyen baisse. En 2026, le dépassement mensuel moyen s’établit à 159 €, contre 191 € l’année précédente — soit une baisse de 17 %. Au total, la facture nationale est donc légèrement inférieure à celle de 2025.
À Paris, la même tendance s’observe : 171 € de dépassement moyen par mois, contre 237 € en 2025. Cela reste néanmoins plus de 2 000 € prélevés en trop chaque année pour les locataires concernés. Une somme qui pèse lourd pour des ménages souvent modestes.
Des écarts importants selon les villes
Les montants varient fortement d’une ville à l’autre. À Grenoble, le dépassement moyen atteint 258 € par mois — le niveau le plus élevé du baromètre. Au Pays basque, il s’établit à 181 €. À l’opposé, Montpellier affiche 63 € et Lille 85 €. Plaine-Commune, mauvaise élève sur le taux de dépassement, l’est aussi sur les montants : 152 € en moyenne.
Qui paie le prix fort ? Les petits logements et les meublés
Les studios et petites surfaces, premières victimes
L’encadrement des loyers est censé protéger tous les locataires. Dans les faits, il protège surtout les plus grands logements. Car plus la surface est petite, plus le risque de dépassement est élevé. 92 % des logements de 10 m² et moins affichent des loyers hors plafond, contre seulement 22 % pour les logements de plus de 75 m². Les studios sont concernés à 35 %, les trois-pièces et plus à 26 %.
Autrement dit, ce sont les jeunes, les étudiants, les célibataires et les ménages modestes qui subissent le plus les défaillances du dispositif. Cette réalité fait directement écho à la crise du logement étudiant en 2026, qui frappe désormais bien au-delà des grandes métropoles.
Les meublés : plus chers à louer, moins conformes à la loi
Les locations meublées gagnent du terrain face aux locations vides, notamment grâce à une fiscalité favorable et une plus grande souplesse contractuelle. Pourtant, elles sont aussi moins respectueuses des plafonds : 46 % des annonces de meublés dépassent le loyer-plafond, soit 9 points de plus que pour les locations nues. Ce qui rend ce constat d’autant plus frappant : les plafonds des meublés sont déjà plus élevés que ceux des logements vides. Les bailleurs n’ont donc aucune raison objective de les dépasser — et ils le font quand même.
Plateformes et agences : tous responsables, pas tous égaux
De 24 % à 52 % selon les plateformes : un écart révélateur
L’encadrement des loyers s’impose à toutes les annonces locatives, qu’elles soient publiées par un professionnel ou un particulier. Pourtant, tous les acteurs ne se donnent pas les mêmes moyens de le faire respecter. Le baromètre révèle des taux de non-conformité allant de 24 % pour la Fnaim à 52 % sur Leboncoin. PAP affiche 48 %, Superimmo 27 %. Les marges de progrès sont donc considérables — et la responsabilité de chaque plateforme, réelle.
Les agences : meilleures que les particuliers, mais pas irréprochables
Sur le plan des chiffres bruts, les agences font mieux que les particuliers. Les bailleurs qui gèrent eux-mêmes leur logement affichent 49 % de dépassements, contre 29 % lorsque la gestion est confiée à une agence. Dans un contexte où l’investissement locatif reste attractif mais perçu comme risqué, cette différence s’explique en partie par une meilleure connaissance du cadre légal chez les professionnels.
Mais ce tableau flatteur mérite d’être nuancé. Car certaines agences utilisent le mécanisme du complément de loyer de façon systématique — et abusive. L’association BAIL révèle que 70 % des dossiers avec complément de loyer abusif sont gérés par une agence immobilière.
Le complément de loyer : une faille légale exploitée à grande échelle
Le complément de loyer est une option prévue par la loi (article 17 de la loi du 6 juillet 1989 – Légifrance). Il permet de dépasser le loyer-plafond si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles — une vue panoramique, une terrasse privative, des prestations haut de gamme. Dans les faits, ce mécanisme est détourné de sa vocation initiale.
Quelques exemples documentés par l’association BAIL : l’agence Nous Gérons réclame un complément de 326 € pour une “cuisine équipée” dans un studio, faisant doubler le loyer. L’agence Vivre en France facture un complément mensuel décomposé ainsi : « TV écran plat : 30 €, machine à café : 20 €, bouilloire : 15 €, aspirateur : 15 € ». Chez ORPI à Lyon et Villeurbanne, 53 % des 396 annonces étudiées comportaient un complément de loyer, représentant en moyenne 12 % du loyer hors charges. Chez OQORO, agence gérant 8 000 biens en France, ce taux atteint 97 % des annonces — pour un complément représentant en moyenne 31 % du loyer hors charges.
Ce n’est plus un outil d’exception. C’est devenu une composante quasi-systématique du loyer, utilisée pour contourner légalement l’encadrement.
Les passoires thermiques : le comble de l’illégalité
Les logements les plus dégradés, les moins conformes à la loi
Depuis 2023, la loi est pourtant claire : les logements classés F et G ne peuvent faire l’objet d’aucun complément de loyer, sans exception possible (loi ELAN, article 17-1 – Légifrance). L’intention du législateur est logique — on ne peut pas réclamer un supplément pour un logement qui ne respecte pas les standards énergétiques minimaux.
Or, les chiffres racontent l’inverse. Les propriétaires de passoires thermiques classées G affichent 36 % de dépassements, à égalité avec les logements classés E. Les F en enregistrent 32 %. Par contraste, les logements classés A — les plus performants — n’affichent que 17 % de dépassements. Autrement dit, plus un logement est énergivore, plus son propriétaire a tendance à dépasser les plafonds. Et ce, en toute illégalité.
À cela s’ajoute un autre manquement : près des deux tiers des annonces n’affichent même pas leur DPE, en infraction directe avec la loi qui l’impose depuis 2023.
L’encadrement des loyers est-il efficace ? Les évaluations le confirment
Des économies prouvées, sans effet négatif sur l’offre
L’encadrement des loyers fait régulièrement l’objet d’attaques de la part des lobbies immobiliers. Les chiffres, eux, racontent autre chose. Une étude économétrique menée depuis 2024 par les chercheurs du CESAER et du Lép, avec l’APUR et le soutien de Se Loger, établit que les locataires parisiens ont économisé en moyenne 1 019 € par an grâce au dispositif — soit 85 € par mois — entre juillet 2024 et juillet 2025. La même étude conclut à « l’absence d’effet durable et significatif de l’encadrement des loyers sur l’offre locative parisienne entre 2018 et 2025 ». L’argument selon lequel l’encadrement ferait fuir les bailleurs ne tient donc pas.
La mission d’information bipartisane de l’Assemblée nationale, conduite par les députés Inaki Echaniz et Annaïg Le Meur, arrive aux mêmes conclusions : l’encadrement « produit des effets positifs » et « n’est pas la cause de la baisse générale de l’offre locative, qui affecte aussi les villes sans encadrement des loyers ».
Un effet redistributif clair
Le rapport commandé par Matignon aux économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle va plus loin encore. Il montre que l’encadrement réduit les loyers de 2 à 4 % sans pénaliser lourdement les bailleurs — et qu’il bénéficie en priorité aux ménages modestes : « les gains sont principalement captés par les ménages situés dans le bas et le milieu de la distribution des revenus, tandis que les pertes sont concentrées parmi les ménages les plus aisés, qui sont aussi ceux qui détiennent la majorité du parc locatif privé ». Contrairement à ce qu’espéraient ses adversaires, ce rapport ne recommande pas l’abandon du dispositif. Il préconise même de le renforcer.
Que va-t-il se passer après novembre 2026 ?
Une loi, ou rien
L’encadrement des loyers est un dispositif expérimental depuis la loi ELAN de 2018. S’il n’est pas reconduit par une loi avant novembre 2026, il disparaît. La Fondation pour le Logement des Défavorisés appelle donc les parlementaires à voter cette loi — et à en profiter pour étendre le dispositif à toutes les villes volontaires : Rennes, Tours, Marseille, Nantes, Strasbourg. Le Sénat doit se prononcer en octobre 2026, in extremis.
Dix mesures pour que l’encadrement tienne vraiment
Prolonger le dispositif ne suffit pas. Encore faut-il le rendre réellement contraignant. La Fondation formule dix recommandations concrètes :
- Faciliter les recours des locataires abusés et les faire prendre en charge par la puissance publique
- Obliger les propriétaires à enregistrer leurs logements locatifs (loyer, surface, DPE, type de bail)
- Allonger de trois mois à trois ans le délai pour contester un complément de loyer abusif
- Encadrer plus strictement le complément de loyer et plafonner son montant
- Augmenter les amendes et les reverser aux collectivités concernées
- Étendre l’encadrement aux résidences étudiantes privées et aux baux de contournement
- Permettre aux villes de moduler le niveau du plafond selon leurs besoins
- Lutter contre les congés-représailles
- Contrôler et sanctionner les plateformes qui diffusent des annonces non conformes
- Réguler davantage les locations meublées touristiques de type Airbnb
L’enjeu est clair : pérenniser un dispositif qui protège des millions de locataires, tout en lui donnant enfin les moyens de s’appliquer vraiment.
Conclusion
Le baromètre de la Fondation pour le Logement des Défavorisés dresse un tableau contrasté. L’encadrement des loyers fonctionne là où il est appliqué avec rigueur et durée. Mais l’écart se creuse entre les territoires vertueux et ceux où les bailleurs font la loi. Paris, avec 46 % de dépassements, symbolise les limites d’un dispositif sans contrôle renforcé. Prolonger l’encadrement des loyers est une nécessité. Le renforcer en est une autre. Les deux ne vont pas l’un sans l’autre.
