Le point immobilier de la rentrée 2026 dresse un tableau contrasté du logement en France. SeLoger et Meilleurs Agents ont présenté le 2 septembre 2026 leur analyse annuelle devant les principaux acteurs du secteur : Baptiste Capron, Directeur Général de SeLoger, Thomas Lefebvre, Directeur Scientifique, et des représentants d’Orpi, d’IAD, du Crédit Agricole et de Kaufman & Broad. Le verdict est clair : le rebond entamé en 2025 s’est grippé. Le marché de l’ancien tient à 955 000 transactions mais reste sous son potentiel. Le neuf s’enfonce dans une crise structurelle. La location subit de plein fouet ces déséquilibres. Et 2027 — année présidentielle — pourrait tout changer, dans un sens comme dans l’autre.
Sommaire :
- Le marché de l’ancien résiste, mais le rebond s’essouffle
- Le logement neuf face à une équation devenue presque impossible
- Le marché locatif, victime collatérale de la crise
- Pourquoi le marché ne repartira pas tout seul ?
- 2027 : deux scénarios pour le marché immobilier
À retenir — Point immobilier de la rentrée 2026
- Le marché de l’ancien atteint 955 000 transactions, solide mais inférieur à son potentiel d’un million.
- Le logement neuf collectif reste en crise profonde : réservations en chute de 50 % par rapport à 2021.
- Les taux remontent à 3,65 % sous l’effet du choc pétrolier au Moyen-Orient.
- Les loyers accélèrent à nouveau de 2,6 % en un an, avec une offre locative toujours insuffisante.
- L’élection présidentielle de 2027 représente une opportunité de redonner un cap durable au marché.
Le marché de l’ancien résiste, mais le rebond s’essouffle
955 000 transactions : solide, mais pas assez
Les chiffres sont objectivement bons. Avec 955 000 transactions attendues sur l’année, le marché de l’ancien signe la septième meilleure performance du siècle. Pourtant, le sentiment dominant est celui d’une déception.
La raison ? Fin 2025, tout semblait réuni pour une accélération. Les transactions avaient bondi de +12,7 % par rapport à 2024. Les prix progressaient de 2 %. La demande dépassait de 7 % son niveau de 2021 — déjà une année record. Et les taux s’étaient stabilisés autour de 3,4 %. On attendait une amplification. C’est une stagnation qui s’est produite : 0 % d’évolution sur un an.
Thomas Lefebvre, Directeur Scientifique de SeLoger et Meilleurs Agents, cadre l’enjeu : « Rapporté au nombre de ménages en France, le marché devrait tourner à environ un million de transactions par an pour atteindre son plein potentiel. Il manque encore 50 000 à 70 000 ventes. »
Baptiste Capron, Directeur Général de SeLoger, résume d’une image frappante : « Le marché n’a pas calé — il accélère, mais a du mal à passer la cinquième. »
Des prix stables, des marchés locaux très contrastés
À l’échelle nationale, les prix marquent le pas. Les indices de SeLoger et Meilleurs Agents affichent 0 % à Paris, −0,4 % pour les dix plus grandes villes de province, −0,3 % pour les cinquante plus grandes. En revanche, les zones rurales continuent de progresser à +3,1 % — une hausse qui reste supportable, les prix au mètre carré y dépassant rarement 2 000 €.
Le grand écart entre villes illustre la fragmentation du marché. Bordeaux (+2,6 %) et Rennes (+2,5 %) progressent. Nantes (−2,1 %) et Montpellier (−2,2 %) continuent de corriger. Marseille, après une belle performance en 2025, recule de −1 %. Thomas Lefebvre rappelle le cas nantais : la ville avait grimpé de 50 à 60 % entre 2015 et 2022. Depuis, elle corrige fortement — signe que le marché cherche encore son niveau d’équilibre.
Ce que les données SeLoger révèlent
SeLoger est un observatoire unique : 9 millions de visiteurs par mois, 10 millions d’applications installées, et trois ventes sur quatre en France qui passent par l’un de ses sites. Ces données révèlent une tension centrale : la demande est là, mais elle ne se concrétise pas.
Les Français cherchent, visitent, revisitent. Ils estiment le prix du même bien plusieurs fois dans la journée — vendeur, acheteur, agent, tous vérifient leur position. Les délais de vente s’allongent. La négociation s’intensifie.
Olivier Descamps, Directeur Général d’IAD France, le confirme : « IAD a réalisé sa meilleure année depuis 18 ans en 2025 avec 66 000 ventes, et affiche +11 % au premier semestre 2026. Pourtant, entre des vendeurs qui refusent de brader et des acquéreurs qui attendent, le marché négocie davantage qu’il ne conclut. »
Un signal nouveau mérite attention : le trafic venant des moteurs IA — ChatGPT en tête — est passé de 0,5 % à 1,5 % du trafic SeLoger en quelques mois. Faible, mais en forte progression. Être présent sur ChatGPT devient un enjeu de référencement à part entière, comme Google l’était hier.
Le logement neuf face à une équation devenue presque impossible
Des ventes divisées par deux depuis 2021
La situation dans le neuf est, selon Thomas Lefebvre, très difficile, voire catastrophique. Les réservations de logements collectifs neufs tournent autour de 15 000 à 16 000 par trimestre — contre 30 000 avant 2022. La rupture est nette : elle date de 2022, quand la BCE a amorcé ses hausses de taux. Résultat, les ventes ont chuté de moitié. Puis la suppression du Pinel fin 2024 a privé le marché d’une part importante de sa clientèle investisseur.
Les pouvoirs publics ont tenté de réagir : élargissement du PTZ, plan de relance logement, nouveau dispositif Jeanbrun.
Mais William Truchy, Directeur Général de Kaufman & Broad, est direct : « Les résultats sont très faibles. Les primo-investisseurs veulent de la simplicité — un avantage fiscal clair, un fonctionnement lisible. La loi Jeanbrun ne leur offre pas cette lisibilité. Les chiffres de la FPI annonçant +22 % d’investisseurs particuliers au premier trimestre paraissent encourageants. Pourtant, ils se comparent à un T1 2025 exceptionnellement bas, marqué par des désistements massifs de réservations Pinel. La hausse est réelle — mais elle ne traduit pas un rebond du marché. »
L’équation impossible : coûts en hausse, capacité d’emprunt en recul
Derrière l’effondrement des volumes, une réalité économique structurelle. Depuis 2020, les coûts de construction ont progressé de +24 % (indice BT01 INSEE). Dans le même temps, la capacité d’emprunt des ménages a reculé de −7 %. Dès lors, on demande aux promoteurs de construire plus cher pour des ménages qui peuvent emprunter moins. L’ajustement se fait par les volumes, pas par les prix : ces derniers ne baissent que de −0,5 % sur un an.
William Truchy décrit la réalité du terrain : « Depuis le 28 février 2026, les coûts des matières premières et de l’énergie ont rebondi de 8 à 15 % selon les produits. Certaines entreprises ne peuvent plus s’engager sur des prix fixes sur 24 à 30 mois — la durée standard d’un marché de construction. Dans certaines régions très exposées — Nouvelle-Aquitaine, Pays de la Loire, Centre-Val de Loire —, les baisses de réservations dépassent 50 % et les corrections de prix atteignent −3 % à −8 %. »
Le marché locatif, victime collatérale de la crise
Les loyers accélèrent, l’offre reste insuffisante
La location absorbe les chocs que ni l’accession ni le neuf ne peuvent résoudre. Plus de Français restent locataires, faute de pouvoir acheter. L’offre ne suit pas. La pression monte. Résultat : les loyers ont accéléré de +2,6 % en un an selon l’indice SeLoger — contre +1 % l’an passé. À Paris, l’offre locative reste 30 à 40 % inférieure à son niveau pré-Covid selon les trimestres.
DPE : une amélioration en trompe-l’œil
La part des logements classés F, G et E dans l’offre locative recule. Bonne nouvelle ? Pas si vite. SeLoger et Meilleurs Agents estiment que la moitié de cette amélioration est due à des changements de méthode de calcul, non à de vraies rénovations.
Guillaume Martinaud, Président d’Orpi, le dit sans détour : « Des propriétaires ont vendu ou rénové en urgence des biens G ou F, parfois à perte — avant de découvrir que les règles avaient changé et que leurs biens pouvaient à nouveau être loués. Un effet dévastateur sur la confiance. »
Olivier Descamps signale que des class actions commencent à être évoquées contre l’État. Et en janvier 2027, une nouvelle révision du coefficient de conversion de l’électricité pourrait rendre 300 000 logements à nouveau louables du jour au lendemain.
Risques climatiques : un nouveau critère d’achat
La table ronde a ouvert un angle inattendu : le risque climatique comme critère de sélection immobilière. Inondations, feux, canicule — des paramètres que les acquéreurs n’auraient pas intégrés à leur décision il y a cinq ans. Aujourd’hui, des annonces mentionnent explicitement “zone non inondable”. Olivier Descamps pointe une donnée sous-estimée : 54 % des habitations pourraient être concernées par le retrait-gonflement des argiles d’ici quinze ans. Vincent Steinhauser, directeur du Marché des Particuliers, Crédit Agricole, pose la question qui va s’imposer à toute la filière : les banques continueront-elles à financer des biens situés dans des zones à risques ?
Pourquoi le marché ne repartira pas tout seul ?
Des taux qui remontent, un pouvoir d’achat qui recule
Le premier frein est macroéconomique. Le conflit au Moyen-Orient a provoqué une explosion des prix du pétrole dès février 2026. Les anticipations d’inflation se sont réveillées. L’OAT 10 ans — le taux de référence de la dette française — a franchi 4 % pour la première fois depuis 2008. Or les banques prêtent aux ménages à 3,65 % alors que leur coût de ressource dépasse 4 %. Autrement dit, elles financent le crédit immobilier à perte. Cette situation ne peut pas durer.
Conséquence directe : un ménage moyen peut acquérir 66 m² en France à la rentrée 2026 — soit 1 m² de moins qu’en 2025, et surtout 12 m² de moins qu’en 2020. Douze mètres carrés, c’est une pièce entière. C’est aussi un quartier qui devient inaccessible. Thomas Lefebvre est explicite : cette érosion cumulée pèse sur les décisions d’achat bien au-delà des calculs de capacité d’emprunt.
Vincent Steinhauser (Crédit Agricole) apporte une nuance utile : « Le taux affiché de 3,65 % n’est pas le taux réel. Après offres boostées et PTZ élargi, le taux effectif descend à environ 3,30 % en juillet 2026 pour les clients éligibles. Et grâce au PTZ — accessible à 80 % de la population, représentant jusqu’à 140 000 € — un primo-accédant peut ramener son taux moyen à 1,5-1,7 % sur l’ensemble du financement. Pour les primo-accédants, le problème n’est pas le financement. C’est l’offre. »
La confiance, frein plus profond que les taux
Au-delà des chiffres, c’est la confiance qui manque. L’indicateur de confiance des ménages de l’INSEE frôle des niveaux historiquement bas. Le taux d’épargne atteint 18 % du revenu disponible — 4 points au-dessus de la moyenne des années 2000. Quand on ne sait pas à quelle sauce on va être mangé, on n’investit pas.
Guillaume Martinaud, Président d’Orpi, identifie le vrai problème : l’instabilité des règles. La Prime Rénov’ a bougé quatorze fois. Le PTZ s’élargit puis se resserre. Dans ses agences, ses propres conseillers n’arrivent plus à expliquer le marché à leurs clients. Et pourtant, la volonté d’acheter est là.
Olivier Descamps soulève un autre frein structurel : le HCSF limite les crédits à 25 ans. Or des acquéreurs de 28 ans, qui partiront à la retraite à 67-68 ans, préféreraient emprunter sur 32-33 ans. Vincent Steinhauser abonde : il serait logique d’assouplir ces règles maintenant que le moteur tourne moins vite. Résultat de tout cela : SeLoger mesure une demande en hausse de +12 % par rapport à 2021 — mais cette demande ne se transforme pas en transactions.
Un dernier atout mérite d’être rappelé : la France prête à taux fixe. En Europe, plus de la moitié des prêts sont à taux variable. C’est la banque française qui porte le risque de taux, pas le client — un avantage structurel souvent sous-estimé dans le débat.
2027 : deux scénarios pour le marché immobilier
Quatre leviers pour une reprise durable
À quelques mois de la présidentielle, Thomas Lefebvre identifie quatre leviers :
- solvabiliser la demande via le PTZ,
- relancer la production en réformant le foncier et le ZAN,
- attirer à nouveau les investisseurs privés,
- et surtout redonner de la visibilité à long terme.
Baptiste Capron le formule clairement : « le marché immobilier ne peut pas devenir un marché de parieurs. »
Plusieurs acteurs plaident pour un grand ministère de l’Habitat unifié — logement social, construction, rénovation, fiscalité — en lieu et place de ministères aux objectifs contradictoires. Olivier Descamps propose également de revisiter le viager pour permettre aux seniors de rester chez eux tout en contribuant à fluidifier le marché.
Deux trajectoires pour 2027
SeLoger et Meilleurs Agents tracent deux scénarios clairs :
- Scénario favorable : désescalade rapide au Moyen-Orient, inflation maîtrisée, dette sous contrôle, nouveau gouvernement avec un cap logement lisible. Dans ce cas, les transactions pourraient atteindre 980 000 à 1 million, avec une hausse des prix de +2 à +3 %.
- Scénario défavorable : conflit durable, inflation persistante, crise de confiance sur la dette française, absence de cap politique sur le logement. Les transactions resteraient entre 900 000 et 930 000, les prix stagneraient à 0 %. Un marché en sous-régime.
William Truchy, pour sa part, appelle à agir maintenant : « Tous les fondamentaux sont là. Les prix ne baisseront pas — surtout dans le neuf. Le ZAN contraindra l’offre future. Et 18 % d’épargne dans les ménages, c’est du carburant qui attend d’être mis dans le moteur. Autant l’utiliser avant que les conditions ne se dégradent davantage. »
Conclusion
Le marché immobilier de la rentrée 2026 est résilient — mais contraint. Solide dans l’ancien, sinistré dans le neuf, tendu dans la location. La demande est là, mais elle ne se concrétise pas, faute de financement accessible, de confiance et de visibilité réglementaire. Les risques climatiques commencent à remodeler les critères de choix. La présidentielle de 2027 ouvre une fenêtre pour remettre le logement au cœur du débat. La grande inconnue : cette opportunité sera-t-elle saisie avec suffisamment d’ambition et de durée pour enclencher la reprise que le marché attend depuis trois ans ?
