Le syndic a-t-il le droit de rejeter votre demande d’inscription à l’ordre du jour de l’AG ? Oui — sous une condition précise. La cour d’appel de Montpellier l’affirme dans un arrêt du 26 mai 2026 (RG n° 24/00748) : une résolution trop vague n’oblige pas le syndic à agir, et ne génère aucune responsabilité de sa part. Un copropriétaire en a fait les frais après deux ans de procédure infructueuse. Décryptage d’une décision qui clarifie les obligations de chaque partie dans la vie de la copropriété.
Sommaire :
- Le syndic est-il toujours obligé d’inscrire une résolution à l’ordre du jour de l’AG ?
- Que s’est-il passé dans cette affaire de parking ?
- Pourquoi la résolution était-elle insuffisante pour figurer à l’ordre du jour de l’AG ?
- Quelles conséquences pratiques pour les copropriétaires et les syndics ?
À retenir — Résolution à l’ordre du jour de l’AG : ce que dit la jurisprudence
- Un copropriétaire peut demander l’inscription de toute question comme résolution à l’ordre du jour de l’AG, à tout moment.
- Le syndic ne peut pas apprécier l’utilité ou l’opportunité d’une résolution.
- Une demande trop vague ne constitue pas un projet de résolution valide.
- Le syndic n’engage pas sa responsabilité en refusant une demande insuffisamment précise.
- Un projet de résolution doit mentionner les modalités concrètes de mise en œuvre pour être recevable.
Le syndic est-il toujours obligé d’inscrire une résolution à l’ordre du jour de l’AG ?
L’obligation d’inscription : un principe bien établi
L’article 10 du décret du 17 mars 1967, modifié en 2019, est explicite : tout copropriétaire peut notifier au syndic une question pour qu’elle figure à l’ordre du jour de l’AG suivante. Le syndic doit y donner suite. Il ne peut pas juger de l’utilité ou de l’opportunité de la demande. S’il refuse sans raison valable, il engage sa responsabilité civile professionnelle.
Ce principe est essentiel. Il empêche le syndic de bloquer des sujets sensibles ou coûteux. Il garantit à chaque copropriétaire un droit de saisine de l’assemblée générale. En pratique, la demande doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception — seul moyen de conserver une preuve écrite opposable en cas de litige.
Une obligation assortie d’une condition de précision
Toutefois, ce droit n’est pas absolu. La jurisprudence pose une limite claire : la demande doit être suffisamment précise pour que l’assemblée comprenne ce sur quoi elle vote. C’est exactement ce que rappelle la cour d’appel de Montpellier dans son arrêt du 26 mai 2026.
Autrement dit, un copropriétaire ne peut pas se contenter d’exprimer une intention générale. Il doit soumettre un véritable projet de résolution, avec des modalités concrètes. Sans cela, l’assemblée voterait dans le vide. Or, toute décision prise en AG s’impose à l’ensemble des copropriétaires — elle doit donc être claire et actionnable dès le vote.
Que s’est-il passé dans cette affaire de parking ?
Un copropriétaire mécontent de la surface de sa place
Le litige naît d’un constat simple. Dans une copropriété de l’Hérault, quatre places de parking mesurent 2,08 m de large. Les autres atteignent 2,27 m. Pourtant, toutes supportent des tantièmes identiques. Le copropriétaire juge la situation inéquitable et demande à l’assemblée générale de corriger cet écart.
Le 7 mars 2021, il notifie au syndic un projet de résolution : que l’AG vote le « rétablissement des surfaces des parkings par rapport aux tantièmes, notamment la place 30 ». Il réitère sa demande les 25 mars et 3 mai 2021. Détail important : ces deux courriers sont les seuls produits en première instance. La lettre du 7 mars 2021, plus précise, n’avait pas été communiquée au tribunal judiciaire.
Un refus du syndic, contesté en justice
Le syndic refuse d’inscrire la résolution à l’ordre du jour de l’AG du 30 juin 2021. Il avance deux arguments. D’abord, une intervention de géomètre est nécessaire avant toute mise aux normes. Ensuite, une assemblée générale précédente — celle du 8 septembre 2020 — avait déjà rejeté une demande similaire, bien plus précise : agrandissement des places, aliénation d’une partie de l’espace vert et budget de travaux de 6 000 €.
Le copropriétaire saisit la justice. Il réclame 10 000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral. Le tribunal judiciaire de Montpellier le déboute le 18 décembre 2023 et le condamne à payer 500 € de frais de procédure. Il fait appel. La cour d’appel confirme le jugement en tous points.
Pourquoi la résolution était-elle insuffisante pour figurer à l’ordre du jour de l’AG ?
Une demande sans modalités concrètes
La cour d’appel pointe le problème central : la demande ne dit pas comment rétablir les surfaces. Or, deux options très différentes étaient envisageables.
La première : un nouveau marquage au sol, réduisant certaines places pour en élargir d’autres — si la configuration le permettait. La seconde : une aliénation d’une partie du sol (partie commune) pour agrandir les places les plus étroites, avec modification éventuelle de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.
Ces deux solutions obéissent à des régimes juridiques distincts. Elles ne requièrent pas les mêmes majorités en assemblée générale et n’entraînent pas les mêmes conséquences financières. Dans ces conditions, voter le principe des travaux sans en préciser concrètement les modalités aurait été dépourvu de portée.
La cour le souligne clairement : il était « sans intérêt de voter le principe de ce rétablissement, alors que les modalités permettant concrètement d’y parvenir n’étaient pas clairement définies ».
Le précédent de l’assemblée de 2020 éclaire le débat
La comparaison avec la demande de 2020 est éclairante. À l’époque, le même copropriétaire avait soumis une résolution précise : aliénation d’une partie de l’espace vert, budget de travaux de 6 000 €, reprise de l’enrobé. Le projet était clair, chiffré, actionnable. Il avait donc été soumis au vote — et rejeté par l’assemblée. En revanche, la demande de 2021 ne comportait rien de tel. C’est précisément ce contraste que retient la cour pour justifier le refus d’inscription.
L’article 10 du décret du 17 mars 1967 : un droit encadré
L’article 10 du décret du 17 mars 1967 impose au copropriétaire de joindre un projet de résolution à sa demande lorsque cela est requis — notamment pour les décisions visées à l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. Or, en l’espèce, la mise en adéquation des surfaces avec les tantièmes impliquait potentiellement une aliénation de parties communes. Ce type de décision requiert une majorité absolue, voire l’unanimité. Le projet de résolution aurait dû l’anticiper et le préciser.
Quelles conséquences pratiques pour les copropriétaires et les syndics ?
Pour les copropriétaires : soigner la rédaction du projet de résolution
Cet arrêt pointe une erreur fréquente : croire qu’une intention suffit pour déclencher l’obligation d’inscription. Ce n’est pas le cas. La qualité rédactionnelle du projet de résolution est déterminante. Concrètement, un copropriétaire doit :
- Formuler clairement l’objet du vote ;
- Préciser les modalités de mise en œuvre envisagées ;
- Anticiper les implications juridiques (travaux sur parties communes, modification de l’état descriptif, majorité requise) ;
- Joindre, si nécessaire, les documents techniques requis (devis, plans, rapport de géomètre).
Avant toute transmission au syndic, faire relire le projet par un avocat spécialisé en droit de la copropriété ou par le conseil syndical est fortement conseillé. Une demande bien formulée dès le départ évite les refus d’inscription et les contentieux coûteux. Si le refus est injustifié, une mise en demeure du syndic reste possible avant toute action judiciaire.
Pour les syndics : un refus qui reste risqué
Attention à ne pas tirer de mauvaises leçons de cet arrêt. Il n’autorise pas les syndics à filtrer les demandes selon leur bon vouloir. La cour est formelle : le syndic ne peut pas apprécier l’opportunité ou l’utilité d’une résolution. Seule l’imprécision manifeste du projet justifie un refus. En dehors de ce cas, tout refus engage la responsabilité professionnelle du syndic — et expose à des poursuites en dommages et intérêts.
Le conseil syndical a ici un rôle préventif à jouer. Il peut aider les copropriétaires à formuler leurs demandes de manière recevable, avant transmission au syndic. Cette médiation en amont limite les tensions. En cas de litige persistant, le recours à un médiateur ou une procédure en référé reste possible pour faire valoir ses droits.
