36,1 milliards d’euros collectés en 2024 : c’est ce que les 17 000 notaires français reversent chaque année au budget de l’État, soit 10 % des recettes fiscales nationales. À l’occasion du 122e Congrès des notaires de France, qui se tient à Lille du 30 septembre au 2 octobre 2026, la profession aborde pour la première fois sa relation globale à l’impôt. La fiscalité immobilière concentre l’essentiel de cet enjeu. Acheter, détenir, louer, vendre, transmettre : chaque acte immobilier déclenche des obligations fiscales complexes et souvent mal comprises. Face à un droit instable et touffu, le notaire assume une triple mission — clarifier, conseiller, sécuriser.
Sommaire :
- Quel est le rôle du notaire dans la fiscalité immobilière ?
- Comment la fiscalité s’applique-t-elle à l’acquisition d’un bien immobilier ?
- Quels impôts pèsent sur la détention et les revenus locatifs ?
- Comment la fiscalité immobilière s’applique-t-elle lors de la vente ?
- Succession et donation : comment transmettre un patrimoine immobilier ?
- Pourquoi l’instabilité fiscale menace-t-elle les projets immobiliers ?
À retenir – Fiscalité immobilière et rôle du notaire
- En 2024, les notaires ont collecté 36,1 milliards d’euros pour le compte de l’État.
- La fiscalité immobilière s’applique à chaque étape : achat, détention, vente et transmission.
- Le notaire est à la fois collecteur de l’impôt et conseiller fiscal indépendant.
- L’instabilité fiscale fragilise les projets patrimoniaux et peut rendre un investissement déficitaire.
- Anticiper la transmission permet de réduire la charge fiscale grâce aux abattements renouvelables tous les 15 ans.
Quel est le rôle du notaire dans la fiscalité immobilière ?
Le notaire occupe une position unique dans le paysage juridique français. D’un côté, officier public ministériel, il reçoit les actes au nom de l’État et leur confère l’authenticité. De l’autre, professionnel libéral indépendant, il conseille les citoyens à chaque décision patrimoniale. Ces deux rôles ne s’opposent pas. Ils forment les deux faces d’une même mission : garantir la sécurité juridique.
Le notaire, percepteur d’impôt depuis le Moyen Âge
La collecte de l’impôt par le notaire ne date pas d’hier. Dès le Moyen Âge, tout transfert de propriété donnait lieu à la perception de droits dus au seigneur ou au roi, par l’intermédiaire du notaire. La loi du 25 ventôse an XI (15 mai 1803) a ensuite structuré la profession et confirmé ses missions fiscales. Depuis lors, la collecte des droits d’enregistrement liés aux mutations — donations, successions, ventes immobilières — reste au cœur de la fonction notariale. Plus récemment, son champ s’est élargi : plus-values immobilières, taxes sur les cessions de terrains constructibles, impôt forfaitaire unique sur les intérêts des fonds détenus à la Caisse des dépôts.
En 2024, selon le Conseil supérieur du notariat, les notaires ont collecté 36,1 milliards d’euros, directement reversés au budget de l’État et des collectivités. Ce montant transite par les études notariales sans coût spécifique pour l’État. L’encaissement est rapide : les droits et taxes perçus à l’occasion d’un acte sont reversés en moins d’un mois.
« Avant 2005, les contribuables réalisant une plus-value immobilière devaient déclarer ce revenu l’année suivante. Depuis que le recouvrement a été confié au notariat, le paiement intervient dans le mois qui suit la vente », souligne Me Vincent Prado, notaire à Châteauneuf-d’Ille-et-Vilaine.
Une double qualité, une responsabilité exigeante
Le notaire n’est ni fonctionnaire ni agent de l’administration fiscale. Il exerce en totale indépendance, principe consacré par l’article 7 du décret n° 2023-1297 du 28 décembre 2023 portant code de déontologie des notaires. Il ne reçoit aucune instruction de l’État et n’en perçoit aucune rémunération. Pourtant, sa responsabilité reste engagée à chaque étape : civile, pénale et disciplinaire.
En 2024, la Cour de cassation a rendu 19 arrêts en matière de responsabilité notariale pour inexécution de l’obligation de conseil. Les mises en cause liées à des questions fiscales représentent 2,4 % du total.
Ce que recouvrent vraiment les « frais de notaire »
La confusion autour des « frais de notaire » reste très répandue. En réalité, les sommes versées lors d’un acte immobilier comprennent trois éléments bien distincts :
- l’impôt collecté pour l’État et les collectivités ; c’est la part la plus importante.
- les débours, c’est-à-dire les sommes avancées pour les formalités administratives.
- la rémunération propre du notaire — émoluments ou honoraires — ne constitue que la fraction minoritaire.
Dans une vente immobilière, environ 80 % des sommes correspondent aux impôts et débours. Les émoluments du notaire ne représentent que 20 %, et sont eux-mêmes soumis à la TVA.
Comment la fiscalité s’applique-t-elle à l’acquisition d’un bien immobilier ?
Acheter un bien immobilier déclenche immédiatement des obligations fiscales. Avant même de liquider les droits, le notaire doit qualifier l’opération : immeuble ancien ou neuf, terrain à bâtir, cession par un professionnel ou un particulier. Tout le régime fiscal applicable découle de cette qualification.
Les droits de mutation à titre onéreux : 13 milliards pour les départements
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) constituent le principal impôt sur les transactions immobilières. En 2023, ils ont rapporté 13 milliards d’euros aux départements, soit 15,8 % de leurs recettes de fonctionnement (source : DGCL, Bulletin n° 190, novembre 2024). Ces droits s’appliquent sur la valeur vénale du bien, autrement dit le prix figurant dans l’acte.
Le calcul de l’assiette s’avère souvent délicat. Lorsqu’un bien se vend avec un droit d’usage et d’habitation, le notaire doit évaluer et déduire la valeur de ce droit. Une rédaction imprécise expose directement à une rectification fiscale. De même, si une vente porte à la fois sur un immeuble et sur des meubles, le notaire identifie et estime chaque meuble séparément.
Partage ou licitation : un choix lourd de conséquences fiscales
Mettre fin à une indivision se fait de deux façons :
- La licitation consiste pour un indivisaire à racheter la part des autres.
- Le partage consiste à répartir les biens entre les indivisaires.
La frontière entre les deux qualifications est parfois ténue. Pourtant, le choix produit des effets fiscaux radicalement différents.
Voici une illustration concrète. Deux concubins détiennent une maison à 250 000 €, avec 100 000 € de crédit restant. L’un rachète la part de l’autre moyennant une soulte de 75 000 €. Qualifié de partage, le total des droits atteint 9 758 €. Qualifié de licitation, il tombe à 7 883 €. Même situation patrimoniale, résultat fiscal différent. Or, cette qualification échappe souvent au justiciable, qui ne raisonne que sur le montant final à payer.
TVA immobilière : une mécanique exigeante
La TVA représente 38 % des recettes fiscales nettes de l’État en 2024 (source : Vie Publique/DGFIP). Elle touche la quasi-totalité des opérations à titre onéreux. En matière immobilière, sa mécanique est particulièrement piégeuse.
Un bailleur meublé qui propose des services para-hôteliers — réception, petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge — exerce une activité économique au sens de la TVA. Il peut ainsi découvrir au moment de la revente qu’il est qualifié de professionnel assujetti, avec des conséquences financières considérables. De surcroît, l’option à la TVA doit être exercée de manière expresse et justifiée. À défaut, la déduction peut être remise en cause des années plus tard.
« L’option ne se présume jamais. Elle suppose une formalisation préalable auprès de l’administration, par l’envoi d’une lettre recommandée. Et au jour de la vente, il faut être en mesure d’en rapporter la preuve, accusé de réception à l’appui. Or ce document peut facilement se perdre au fil des années, voire des décennies », rappelle Me Séverine Girardon, notaire à Lyon.
Quels impôts pèsent sur la détention et les revenus locatifs ?
Être propriétaire ne se limite pas à détenir un bien. Pendant toute la durée de conservation, le bien génère des revenus, peut entrer dans l’assiette de l’IFI et donne lieu à des choix de gestion aux effets durables.
Revenus fonciers ou BIC : le choix déterminant du régime locatif
Location nue ou meublée : ce choix engage toute la fiscalité du bien. En location nue, les revenus relèvent des revenus fonciers. En location meublée, ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les conséquences diffèrent en matière de déduction des charges, d’amortissement et d’imposition finale.
Ces effets peuvent se révéler bien plus tard, notamment à la revente. Le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) en est une illustration saisissante. La loi de finances pour 2025 a réintégré les amortissements dans le calcul des plus-values pour les LMNP. Un investissement bâti sur un cadre fiscal précis peut ainsi perdre toute cohérence au moment de la cession. Cette instabilité normative fragilise des décisions pourtant prises en toute légalité, souligne Me Xavier Ricard, rapporteur général du Congrès.
L’IFI : 186 000 foyers concernés pour 2,2 milliards d’euros
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) touche 186 000 foyers et rapporte 2,2 milliards d’euros en 2024, soit seulement 0,5 % des recettes fiscales nettes de l’État (source : DGFiP Statistiques, avril 2025). C’est la taxe la plus politiquement clivante tout en étant celle qui rapporte le moins. L’enjeu central porte sur la définition de l’assiette imposable.
« En matière d’IFI, la difficulté tient à l’identification des biens imposables et à l’analyse de leur affectation. Utiliser une société civile immobilière, partager la propriété d’un bien ou déduire des dettes peut influencer le montant de l’impôt et les exonérations applicables. Indivision, SCI ou démembrement imposent une lecture rigoureuse des textes pour sécuriser l’assiette et prévenir tout risque de remise en cause », précise Me Nicolas Dupouy, notaire à Pau.
Comment la fiscalité immobilière s’applique-t-elle lors de la vente ?
La vente d’un bien immobilier déclenche plusieurs mécanismes fiscaux. Leur maîtrise conditionne autant la sécurité juridique de l’opération que son équilibre économique.
La plus-value immobilière : résidence principale exonérée, reste imposable
Lors d’une vente, l’impôt porte sur la plus-value, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, ajustée des frais et des travaux. Cette plus-value est ensuite soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. La résidence principale bénéficie d’une exonération totale.
« L’exonération s’étend aussi aux dépendances immédiates et nécessaires, à condition qu’elles soient vendues en même temps que le logement et réellement affectées à son usage. En revanche, si l’acquéreur prévoit de séparer une partie du terrain, celle-ci peut ne plus être considérée comme une dépendance », rappelle Me Nicolas Dupouy, notaire à Pau.
Toutefois, le régime varie selon l’usage du bien pendant la période de détention. Location meublée, inscription à l’actif professionnel ou changement d’affectation font basculer l’imposition vers le régime des plus-values professionnelles, souvent moins favorable.
Le forfait travaux de 15 % : une simplification sous surveillance
Pour un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans, le vendeur peut majorer le prix d’acquisition d’un forfait de 15 % au titre des travaux, sans avoir à en justifier la réalité ni le montant (BOFIP). En principe, la seule condition de durée suffit.
Or, un arrêt n°422943 du Conseil d’État du 25 mars 2019 a semé le doute : le juge a admis l’exclusion de ce forfait si aucun travaux n’a été réalisé. Dès lors, deux précautions s’imposent : conserver les justificatifs de travaux et éviter dans les actes les clauses générales d’absence de travaux.
Succession et donation : comment transmettre un patrimoine immobilier ?
Transmettre un patrimoine immobilier représente l’un des enjeux fiscaux les plus lourds pour les familles françaises. Les droits de succession ont atteint 16,6 milliards d’euros en 2023, contre 7 milliards en 2011 — soit plus du double en douze ans (source : Cour des comptes, septembre 2024).
Droits de succession : une hausse structurelle
Cette progression tient à plusieurs facteurs cumulés. Les réformes législatives ont d’abord durci les conditions : relèvement des tarifs en ligne directe en 2011, réduction de l’abattement à 100 000 € par enfant, fin de l’indexation des abattements et allongement du délai de rappel fiscal à 15 ans en 2012. La hausse du nombre de décès — de 559 293 en 2014 à 613 243 en 2019 — a mécaniquement gonflé la base taxable. Enfin, la valorisation des patrimoines immobiliers a fait le reste. En 2022, 47 % des déclarations de succession déposées ont donné lieu au paiement de droits.
Anticiper la transmission : le mécanisme des abattements renouvelables
Le rappel fiscal est le mécanisme par lequel l’administration prend en compte les transmissions déjà consenties lors des quinze dernières années pour calculer les droits de mutation à titre gratuit (DMTG). Ce délai de 15 ans constitue en réalité une incitation légale à l’anticipation : il permet de transmettre à ses proches des montants exonérés d’impôt qui se reconstituent tous les 15 ans — jusqu’à 100 000 € par parent et par enfant. Ainsi, étaler la transmission d’un patrimoine immobilier dans le temps réduit significativement la charge fiscale globale.
« Organiser la transmission de son vivant, c’est préserver la paix des familles. Le donateur peut même aller plus loin en prenant en charge les droits à payer, pour que le bénéficiaire n’ait pas à supporter la charge de l’impôt », résume Me Antoine Billecocq, notaire à Paris.
La succession immobilière : six mois pour tout régler
Après un décès, les héritiers disposent de six mois pour déclarer la succession et régler les droits dus — douze mois si le décès a eu lieu à l’étranger. Ce délai s’applique uniformément, quelle que soit la complexité du patrimoine. Il concentre des opérations techniques considérables : établissement de l’actif et du passif, reconstitution de la masse successorale, calcul de l’impôt, organisation du paiement. Le notaire est le chef d’orchestre de ce règlement sous contrainte de temps.
Si la déclaration n’est pas déposée dans les délais, des intérêts de retard, des mises en demeure et des majorations s’appliquent automatiquement. Le versement d’acomptes peut atténuer la charge, mais ne suspend en rien l’obligation déclarative.
Assurance vie et immobilier : un régime fiscal à part
L’assurance vie bénéficie d’un régime fiscal privilégié, distinct du droit commun des successions. Son encours atteignait 2 107 milliards d’euros à fin décembre 2025 (source : France Assureurs). En 2020, 40 milliards d’euros y ont transité, soit deux fois plus qu’en 2006. Pour les versements effectués avant 70 ans, chaque bénéficiaire bénéficie d’un abattement individuel de 152 500 €. En revanche, pour les versements après 70 ans, un abattement global de 30 500 € seulement s’applique, tous contrats confondus.
La liquidation des droits par le notaire est unique pour chaque héritier : les tranches déjà utilisées pour l’assurance vie ne peuvent pas s’appliquer une seconde fois sur la part successorale. Ce décalage d’information entre le notaire et l’administration fiscale fragilise la sécurité des opérations.
Pacte Dutreil : transmettre une entreprise sans vendre le patrimoine immobilier professionnel
Pour les propriétaires d’entreprises disposant d’un patrimoine immobilier professionnel, le pacte Dutreil est un outil décisif. Il permet de transmettre une entreprise par donation ou succession en bénéficiant d’une exonération de 75 % de la valeur des titres. En réduisant fortement la base taxable, il évite aux héritiers de devoir vendre l’actif immobilier pour acquitter des droits pouvant atteindre 45 %. Sans ce mécanisme, la charge fiscale pourrait menacer la continuité même de l’entreprise.
En contrepartie, le dispositif est strictement encadré : activité éligible, conservation des titres pendant une durée déterminée, exercice d’une fonction de direction. La moindre défaillance entraîne la perte totale de l’avantage fiscal.
Pourquoi l’instabilité fiscale menace-t-elle les projets immobiliers ?
L’instabilité fiscale érode la confiance des ménages et des investisseurs. Lorsque les dispositifs changent sans prévenir, deux comportements opposés émergent. Soit les particuliers diffèrent indéfiniment leurs décisions — transmettre, investir, vendre. Soit ils agissent dans l’urgence par peur d’une réforme annoncée, au risque de choisir des montages inadaptés à leur situation réelle.
Le notaire comme boussole face à la complexité
Dans cet environnement incertain, le notaire joue un rôle d’orientation. Par un dialogue attentif, il guide son client entre les excès d’optimisation et les positions trop conservatrices. En cas de redressement, il analyse la proposition de rectification de l’administration, vérifie sa régularité formelle, apprécie son bien-fondé et accompagne le contribuable dans la phase amiable ou précontentieuse.
« Le Congrès s’assigne une double ambition : rendre plus intelligibles des règles fiscales devenues d’une complexité excessive et promouvoir une stabilité normative indispensable au dynamisme économique. Face à la grande transmission annoncée du patrimoine détenu par les baby-boomers — les plus de 60 ans possèdent près de la moitié du patrimoine privé français, estimé à 6 000 milliards d’euros —, il est urgent de doter les citoyens des meilleures clés de compréhension. C’est aussi permettre aux jeunes générations de s’installer et de participer à l’économie », déclare Me Gilles Bonnet, président du 122e Congrès.
L’allongement des délais de prescription : une épée de Damoclès
L’administration fiscale dispose d’un droit de reprise de trois ans, pouvant atteindre six ans selon les situations. Ce délai prolongé génère une insécurité durable : plusieurs années après une succession immobilière, la remise en cause d’une évaluation peut rendre la preuve difficile — justificatifs égarés, mémoire défaillante, fonds déjà dépensés.
Or, l’administration recourt de plus en plus aux traitements automatisés et à l’intelligence artificielle pour ses contrôles. Si la machine accélère les vérifications, la durée d’exposition du contribuable devrait-elle rester indéfiniment inchangée ?
