La crise immobilière française atteint un niveau sans précédent : 282 500 mises en chantier en 2024, soit le chiffre le plus bas depuis 50 ans, et 4,2 millions de personnes mal logées ou sans abri. Face à cette situation, Transformation Factory et le Club ENA Immobilier publient le 19 mai 2026 un livre blanc intitulé Immobilier, politique du logement et climat : Bâtir le renouveau. Le document formule 10 propositions concrètes et immédiatement actionnables pour sortir le secteur de l’impasse, à l’horizon des élections de 2027.
Sommaire :
- La crise immobilière française : une double rupture inédite
- Les trois mesures chocs : agir vite sur la crise immobilière
- Décentraliser et expérimenter pour sortir de la crise immobilière
- Rééquilibrer l’offre et la demande de logements
- Innover par la finance pour relancer le marché immobilier
- Réduire les sinistres pour préserver l’assurabilité du parc
À retenir – Crise immobilière : 10 mesures chocs pour relancer le marché français
- La crise immobilière est à la fois conjoncturelle et structurelle.
- 282 500 mises en chantier en 2024 : niveau le plus bas depuis 50 ans.
- 10 mesures concrètes sont proposées pour le mandat présidentiel 2027-2032.
- Le démembrement réduit le coût d’acquisition de 20 à 40 % pour les classes moyennes.
- La reconversion des bureaux vacants peut générer 150 000 logements en Île-de-France.
La crise immobilière française : une double rupture inédite
L’immobilier pèse près d’un cinquième du PIB français. C’est aussi le secteur le plus énergivore du pays : 43 % des consommations énergétiques, 23 % des émissions de gaz à effet de serre. Pourtant, ce moteur économique tourne au ralenti. Transformation Factory et le Club ENA Immobilier tirent la sonnette d’alarme dans leur livre blanc publié le 19 mai 2026.
Une crise conjoncturelle qui s’aggrave
Entre 2019 et fin 2023, les taux d’intérêt ont fortement augmenté, passant de 1,2 % à 4,2 %. Résultat : les acheteurs ont progressivement perdu du pouvoir d’achat immobilier. Dans le même temps, le marché de l’ancien s’est nettement ralenti : les transactions ont chuté de 30 % entre 2021 et 2024, passant de 1,17 million à 775 000 ventes.
Parallèlement, la construction neuve s’est enfoncée dans la crise. En 2024, les mises en chantier sont tombées à 282 500 logements, soit leur niveau le plus bas depuis 50 ans. À cela s’ajoute le retrait massif des investisseurs locatifs privés : ils étaient 70 000 en 2019, contre seulement 15 000 en 2025.
Une mutation structurelle aux multiples enjeux
Derrière la conjoncture, trois grandes forces bousculent le secteur en profondeur.
La France vit un solo boom démographique. Les ménages d’une seule personne représentent déjà 38 % du total en 2024. D’ici 2050, ils atteindront 14,2 millions de foyers. Le parc de logements n’est pas adapté à cette réalité : trop grands, mal localisés, inadaptés au vieillissement.
Le changement climatique aggrave la situation. Sans rénovation du parc existant, les morts liées aux canicules pourraient tripler d’ici 2050, de 3 000 à plus de 10 000 par an. En parallèle, le télétravail transforme les usages : 27 % des actifs travaillent à distance en 2024, contre 7 % en 2019. Les bureaux se vident. Les investissements dans l’immobilier tertiaire s’effondrent, de 41 milliards d’euros en 2019 à 12 milliards en 2023-2024.
L’ascenseur social est en panne. Devenir propriétaire reste le rêve de 81 % des 18-34 ans et de 71 % des Français. Pourtant, les classes moyennes n’y accèdent plus. Faute d’offre locative suffisante, 2,87 millions de ménages attendent un logement social.
Les trois mesures chocs : agir vite sur la crise immobilière
Le livre blanc ne se contente pas d’un diagnostic. Il propose trois mesures d’effet immédiat pour débloquer le marché.
Mesure choc n°1 : donner une valeur financière au logement vert
Les banques n’intègrent pas encore la performance énergétique dans leurs critères de crédit. Le livre blanc propose de changer les règles du jeu au niveau européen. Les cadres prudentiels CRD VI et Solvabilité II devraient reconnaître la « valeur verte » : un logement rénové vaut plus, un logement énergivore vaut moins. Résultat : les propriétaires ont intérêt à rénover, les banques ont intérêt à financer les travaux. Un cercle vertueux se crée, là où n’existe aujourd’hui qu’inertie.
Mesure choc n°2 : réinventer l’accès à la propriété pour les classes moyennes
Acheter en pleine propriété est hors de portée pour une majorité de Français. La solution proposée : partager la propriété. Un investisseur tiers achète le terrain, le ménage achète le bâtiment et verse une redevance. Les mensualités baissent de 20 à 40 %. Le ménage construit un patrimoine transmissible. Ce mécanisme de démembrement s’appuierait sur une TVA réduite à 10 % et une réduction d’impôt calquée sur le modèle IR-PME.
Mesure choc n°3 : transformer les bureaux vides en logements
9 millions de m² de bureaux sont vacants en France. Ce chiffre atteindra 14 à 15 millions d’ici dix ans. Pourtant, les reconvertir en logements reste un parcours du combattant réglementaire. La proposition : suspendre la notion de « destination » dans les documents d’urbanisme pendant le mandat municipal 2026-2032, dans les zones tendues. Toute transformation en logements deviendrait possible sans autorisation spécifique. En Île-de-France seul, le potentiel atteint 150 000 logements. Le modèle existe : au Royaume-Uni, une déréglementation similaire entre 2013 et 2023 a représenté 21 % des investissements dans la City de Londres en 2025.
Décentraliser et expérimenter pour sortir de la crise immobilière
Généraliser les Autorités Organisatrices de l’Habitat
Aujourd’hui, les compétences sur le logement se dispersent entre communes, intercommunalités, départements et régions. Résultat : personne ne décide vraiment, tout prend du retard. Le livre blanc propose de généraliser les Autorités Organisatrices de l’Habitat (AOH) à toutes les zones tendues.
Aujourd’hui limitées à six collectivités, ces structures couvrent une poignée de territoires. Demain, elles pourraient toucher 20 millions d’habitants. Leurs missions s’élargiraient : piloter la rénovation, ajuster les aides locales, fixer les niveaux de loyers réglementés, gérer les financements d’Action Logement.
Simplifier les règles d’urbanisme
Les PLU accumulent les contraintes. Le livre blanc propose de les réduire à 15-20 cas généraux d’aménagement. Il préconise aussi la contractualisation entre acteurs publics et privés, avec des engagements clairs et des sociétés d’économie mixte (SEM) comme outils de mise en œuvre. L’objectif est simple : donner aux territoires les moyens d’agir vite, sans attendre Paris.
Rééquilibrer l’offre et la demande de logements
Lutter contre les passoires thermiques sans asphyxier le marché locatif
4,2 millions de logements sont classés F ou G. Leur interdiction progressive de location menace de retirer brutalement une offre déjà insuffisante. Le livre blanc propose trois leviers. Des sociétés foncières régionales rachètent, rénovent et remettent sur le marché ces logements énergivores. Les propriétaires bénéficient d’un amortissement fiscal immédiat sur leurs travaux de rénovation. Et l’interdiction de location se suspend temporairement, dès lors que le bailleur s’engage par écrit à rénover avant la fin du bail. On préserve l’offre, on accélère la rénovation.
Relancer l’investissement locatif privé
Un bailleur privé paie aujourd’hui jusqu’à 66,2 % d’impôts sur ses revenus locatifs. Un détenteur d’actions en paie 31,4 %. Cette inégalité fiscale flagrante explique l’effondrement de l’investissement locatif.
Le livre blanc propose d’aligner la fiscalité immobilière sur le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) à 31,4 %. Il ouvre aussi la possibilité d’amortir le bien, avec un taux d’amortissement annuel de 1,5 %. La modulation du taux selon le DPE du logement crée un bonus supplémentaire pour les propriétaires qui rénovent.
Permettre la construction de maisons individuelles adaptées
71 % des Français veulent une maison. La réglementation RE 2020 freine pourtant la construction des surfaces entre 50 et 80 m². Le livre blanc propose une RE 2020 allégée pour ces petites maisons. Par ailleurs, démolir et reconstruire devrait être traité comme une rénovation, et non comme une construction neuve. La TVA passerait de 20 % à 10 %. Le coût baisse, la construction repart.
Promouvoir la division parcellaire
Diviser son terrain pour en vendre une partie : cette idée simple génère un capital que le propriétaire peut investir dans la rénovation de son logement. Le livre blanc propose de ramener le taux d’imposition sur la plus-value de 19 % à 12 % si le produit est réinvesti en rénovation énergétique. C’est la densification douce : on construit plus, sans artificialiser de nouveaux sols.
Innover par la finance pour relancer le marché immobilier
Flécher les fonds de retraite vers le logement
La future réforme des retraites va créer des fonds de capitalisation. Le livre blanc propose d’y inclure une obligation : investir une partie de ces fonds dans le logement locatif abordable et dans l’accès à la propriété démembrée. Ces capitaux iraient en priorité vers les zones tendues. Les épargnants recevraient des rendements modérés et sécurisés. Le logement reçoit les financements qui lui manquent. Tout le monde y gagne.
Intégrer la valeur verte dans les modèles bancaires
Un logement bien noté au DPE vaut plus. Un logement énergivore vaut moins. Cette réalité de marché ne se reflète pas encore dans les conditions de crédit. Les auteurs proposent que les banques intègrent systématiquement la performance énergétique, le risque climatique et l’usage dans leur évaluation des biens immobiliers. L’outil existe déjà : le référentiel ODACC de la Banque de France. Il s’agit de l’utiliser. Financer la rénovation deviendrait moins coûteux, rénover deviendrait plus rentable.
Réduire les sinistres pour préserver l’assurabilité du parc
Agir sur les sinistres maîtrisables en priorité
60 à 80 % des dossiers de sinistres en multirisques immeuble concernent des dégâts des eaux. Ce ne sont pas des catastrophes naturelles : ce sont des fuites, des joints défaillants, des réseaux vétustes. Ces petits sinistres récurrents font grimper les primes d’assurance bien plus que les grands risques. Certaines collectivités territoriales sont même devenues inassurables.
La solution est à portée de main : entretenir sérieusement les immeubles. Un plan pluriannuel de rénovation des réseaux d’eau, des audits réguliers des points sensibles, une intervention rapide sur les fuites — ces mesures simples peuvent réduire les coûts de gestion de 10 à 30 %. Les primes se stabilisent. Les copropriétaires, les bailleurs sociaux et les communes retrouvent une assurabilité durable.
La crise immobilière française n’attend pas 2027 : chaque mois sans décision aggrave la pénurie, fragilise les ménages et détériore le parc. Les 10 mesures du livre blanc de Transformation Factory et du Club ENA Immobilier sont sur la table — il appartient désormais aux décideurs politiques de s’en emparer.
