Les impayés de charges en copropriété fragilisent la trésorerie des immeubles et pénalisent l’ensemble des copropriétaires. Lors d’un atelier juridique organisé par Monimmeuble le 3 février 2026, Charles Bohbot, avocat spécialisé en droit immobilier au cabinet BJA, et Haroun Mohammad, gestionnaire de copropriété chez Lamy, ont partagé leur expertise sur ce sujet crucial. De la prévention à la saisie immobilière, en passant par les procédures amiables et judiciaires, ces professionnels de terrain livrent les clés pour anticiper et recouvrer efficacement les impayés de charges en copropriété. Communication, rigueur et coordination entre syndic et conseil syndical constituent les piliers d’une gestion saine. Cet article détaille les étapes à suivre, les erreurs à éviter et les solutions concrètes pour protéger les finances de votre copropriété.
Sommaire :
- Pourquoi les impayés de charges en copropriété représentent-ils un risque majeur ?
- Comment prévenir les impayés de charges en copropriété ?
- Quelles sont les procédures de recouvrement amiable ?
- Quand et comment engager une procédure judiciaire ?
- Comment gérer les cas particuliers d’impayés de charges en copropriété ?
- Quel rôle jouent le syndic et le conseil syndical face aux impayés de charges en copropriété ?
À retenir – Impayés de charges en copropriété
- Les impayés de charges en copropriété représentent 2 milliards d’euros de dettes et fragilisent 720 000 copropriétés en France.
- Le syndic détient la compétence exclusive du recouvrement et engage sa responsabilité s’il n’agit pas dans le délai de prescription de 5 ans.
- La procédure commence toujours par une phase amiable (relance, mise en demeure, échéancier) avant toute action judiciaire.
- La saisie immobilière, seule procédure nécessitant un vote en AG, produit un effet dissuasif majeur : 80% des dossiers peuvent se solder avant son exécution.
- La coordination entre syndic et conseil syndical, associée à une communication transparente, constitue la clé d’une gestion efficace des impayés.
Pourquoi les impayés de charges en copropriété représentent-ils un risque majeur ?
Les conséquences sur la trésorerie de l’immeuble
Les impayés de charges en copropriété perturbent directement le fonctionnement quotidien de l’immeuble. En effet, la Chambre nationale des commissaires de justice révèle un chiffre alarmant. Près de 720 000 copropriétés rencontraient des difficultés de trésorerie début 2025. Les petites copropriétés de moins de 10 lots sont particulièrement touchées.
Concrètement, lorsqu’un copropriétaire ne règle pas sa quote-part, le syndic ne peut plus payer les prestataires. Par conséquent, l’entretien des parties communes se dégrade. Le ménage, les espaces verts et le chauffage collectif en pâtissent également.
Haroun Mohammad, gestionnaire de copropriété chez Lamy, le souligne : dans les petites copropriétés de 15 à 30 lots, même un retard modeste met en défaut la trésorerie. Dès lors, les autres copropriétaires subissent les conséquences de cette défaillance. Ils peuvent même devoir avancer les fonds manquants via des appels de fonds extraordinaires de solidarité. Ces appels sont souvent mal vécus car les copropriétaires ont l’impression de faire un crédit gratuit au débiteur.
Pour anticiper ces situations, le syndic peut ajuster le budget prévisionnel. Par exemple, si un copropriétaire est en succession longue durée, il intègre cette donnée dans ses prévisions. Cette anticipation évite de solliciter les autres copropriétaires en urgence.
L’impact sur la valorisation du patrimoine
Un immeuble mal entretenu perd inévitablement de sa valeur. De plus, les impayés de charges en copropriété entraînent souvent un report des travaux nécessaires. Le bâti se dégrade progressivement et nuit à l’ensemble des propriétaires.
Haroun Mohammad résume la situation : « Ne pas payer ses charges revient à desservir son propre patrimoine. On parle quand même de vos biens propres. Ne plus pouvoir recouvrer les charges, c’est ne plus pouvoir administrer l’immeuble. On ne peut plus travailler sur votre immeuble, on ne peut plus valoriser votre patrimoine. »
En d’autres termes, le syndic ne peut plus assurer l’entretien ni la conservation de l’immeuble.
Comment prévenir les impayés de charges en copropriété ?
L’importance de la communication régulière
La prévention des impayés de charges repose avant tout sur une communication transparente. En informant régulièrement les copropriétaires sur l’utilisation des charges, le syndic favorise leur adhésion.
Charles Bohbot, avocat au cabinet BJA, constate une évolution des pratiques : « Autrefois, sur la base de l’article 55 du décret de 1967, il n’y avait aucune communication sur les procédures en recouvrement. Aujourd’hui, la transparence limite les situations d’impayés durables. »
Par ailleurs, les assemblées générales constituent des moments privilégiés. Le syndic peut y rappeler l’importance du règlement des charges. Il peut également échanger directement avec les copropriétaires en difficulté. On peut rappeler avec courtoisie sa situation au copropriétaire qui conteste ou soulève certains sujets.
Le suivi rigoureux des paiements
Un calendrier de recouvrement précis s’avère indispensable.
Chez Lamy, Haroun Mohammad applique un protocole clair : « Quinze jours après la date d’échéance, nous envoyons une première lettre de relance. Sous 30 jours sans règlement, une première mise en demeure suit. On termine par un dernier avis avant poursuite si toujours pas de règlement. »
Cette récurrence permet d’identifier rapidement les retards. De surcroît, l’article 55 du décret du 17 mars 1967 confère au syndic la compétence exclusive pour engager les actions de recouvrement.
Haroun Mohammad insiste : « Nous avons une responsabilité en tant que syndic. C’est notre devoir, notre prérogative d’aller chercher les fonds qui ont été appelés. »
Toutefois, le syndic doit rester vigilant. Sa responsabilité professionnelle peut être engagée en cas de négligence. C’est notamment le cas si le délai de prescription de 5 ans, prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, s’écoule sans action.
Le dialogue et la souplesse dans les modalités de paiement
Favoriser l’échange avec le copropriétaire défaillant évite souvent l’escalade. En réalité, Haroun Mohammad observe que la majorité des impayés concernent des copropriétaires de bonne foi.
Il cite un cas classique : « Le copropriétaire signe un mandat de prélèvement pour ses charges courantes. Mais il oublie les appels travaux. Il ne vérifie jamais et se retrouve avec un dossier d’impayé. »
Dans ces situations, proposer un échéancier de paiement suffit généralement à régulariser la dette. Le syndic reste ainsi ouvert à des échelonnements sur deux ou trois mois. Cette souplesse évite d’entrer directement dans la phase contentieuse.
Par ailleurs, la mensualisation des charges se développe. Le copropriétaire peut régler mensuellement même si les charges sont exigibles au premier jour de chaque trimestre. Ce n’est pas l’assemblée générale qui fixe les modalités de paiement.
Haroun Mohammad explique : « La mensualisation permet de garantir une rentrée d’argent régulière. On se dit parfois : mieux vaut ça que rien. C’est difficilement refusable sur le plan pragmatique. » En revanche, le paiement en espèces reste exclu pour des raisons de réglementation Tracfin.
Quelles sont les procédures de recouvrement amiable ?
La relance et la mise en demeure
Le recouvrement des impayés de charges commence toujours par une phase amiable. La première relance n’a pas de valeur juridique. Néanmoins, elle permet d’évaluer la situation du débiteur. Ensuite, le syndic envoie une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut également recourir à un acte de commissaire de justice. Cette démarche formalise officiellement la demande de paiement.
À noter que la mise en demeure doit intervenir dès le premier impayé. À partir de cette date, les intérêts de retard courent au taux légal. En outre, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les frais nécessaires au recouvrement incombent au copropriétaire débiteur.
L’échéancier de paiement
Lorsque le copropriétaire rencontre des difficultés passagères, le syndic peut négocier un échéancier. Celui-ci doit impérativement prévoir deux éléments : le règlement de l’arriéré et le paiement des charges courantes. Le syndic examine donc chaque situation au cas par cas. L’historique de paiement guide sa décision.
Haroun Mohammad précise sa méthode : « Nous analysons la trésorerie de la copropriété. Nous vérifions aussi la présence d’autres débiteurs avant de valider un protocole. »
Par la suite, si le copropriétaire ne respecte pas le protocole d’accord, cette défaillance renforce la demande de dommages et intérêts devant le juge. Elle prouve en effet qu’un effort supplémentaire a été proposé, accepté puis non suivi.
La médiation obligatoire pour les litiges inférieurs à 5 000 €
Le recours à un médiateur ou conciliateur de justice est désormais obligatoire pour les créances inférieures ou égales à 5 000 €. Cette étape allonge cependant les délais de recouvrement de trois à six mois.
Charles Bohbot exprime ses réserves : « Je trouve cette obligation excessive en matière de recouvrement de charges. Le syndic et l’avocat ont déjà tenté de proposer un protocole d’accord. Ajouter la rencontre d’un médiateur risque de faire perdre encore 3, 4, 6 mois à la copropriété qui a besoin de fonctionner. »
Pour contourner cette contrainte, il recommande d’augmenter le montant des dommages et intérêts demandés. Cette stratégie permet de dépasser le seuil de 5 000 € lorsque la situation le justifie. Le syndic évite ainsi cette procédure supplémentaire et accélère le recouvrement. À noter que le conciliateur est gratuit, contrairement au médiateur qui est payant.
Quand et comment engager une procédure judiciaire ?
L’assignation devant le tribunal judiciaire
Lorsque la phase amiable échoue, le syndic peut assigner le copropriétaire défaillant devant le tribunal judiciaire. L’article 55 du décret de 1967 l’autorise à agir sans solliciter l’assemblée générale. Toutefois, le dossier doit être solide.
Charles Bohbot détaille les pièces nécessaires : « Le juge vérifie le décompte sans reprise de solde. Il examine tous les appels de fonds depuis l’origine de la dette. Il contrôle aussi les PV d’assemblée générale qui approuvent le budget, le certificat de non-contestation et le contrat de syndic. »
Le certificat de non-contestation mérite une attention particulière. Ce document n’est pas obligatoire mais s’avère très utile.
Charles Bohbot explique : « Parfois, un copropriétaire se présente à l’audience et indique qu’il ne paie pas ses charges parce qu’elles ne sont pas conformes au règlement de copropriété. Le certificat de non-contestation prouve qu’il n’a pas contesté dans le délai de 2 mois. Cela évite les contestations de mauvaise foi. »
Il convient également de respecter le délai de prescription. Celui-ci est fixé à 5 ans à compter de l’exigibilité des charges, selon l’article 42 de la loi de 1965. Attention : c’est l’assignation qui interrompt ce délai, pas la mise en demeure.
La procédure accélérée au fond (article 19-2)
La loi ELAN a introduit l’article 19-2. Ce texte crée une procédure accélérée pour les impayés de charges en copropriété. Après une mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours, toutes les charges votées au budget deviennent exigibles par anticipation. Les travaux non compris au budget suivent la même règle.
Cependant, cette procédure rencontre des réticences judiciaires.
Charles Bohbot précise : « Un avis de la Cour de cassation fin 2014 exige de bien distinguer dans la mise en demeure l’arriéré des charges de celles devenues exigibles par anticipation. À défaut, la procédure sera irrecevable. » Il ajoute : « Les juges du référé ne veulent pas voir tout ce contentieux leur arriver. C’est le contentieux de l’évidence, des troubles manifestement illicites. Or les dossiers de charges sont denses et complexes. »
En conséquence, l’avocat ne recommande pas systématiquement cette voie. Elle convient surtout aux copropriétaires récurrents qui accumulent les impayés.
La saisie immobilière comme ultime recours
La saisie immobilière constitue l’ultime levier de recouvrement des impayés de charges en copropriété. Elle nécessite un vote en assemblée générale. C’est la seule exception à l’autonomie du syndic.
Haroun Mohammad témoigne de son effet dissuasif majeur : « En 2023, j’ai repris la gestion d’une copropriété qui frôlait l’administration provisoire. Le principal frein venait de la crainte des copropriétaires face à la saisie immobilière. Aucun recours n’avait été voté sur les dossiers les plus lourds. Les copropriétaires redoutaient une procédure longue, coûteuse, et sans garantie de résultat. Présentée ainsi, difficile de les convaincre de passer à l’action. J’ai donc mis en place un véritable travail de pédagogie. Et les résultats ont suivi : 80 % des dossiers d’impayés ont été réglés avant même le début des procédures de saisie. Preuve qu’avec de l’écoute, de la clarté et une stratégie adaptée, on peut sortir d’une impasse.»
Comment expliquer ce résultat ? L’effet dissuasif commence dès l’inscription des résolutions dans la convocation. Le vote et la réception du PV renforcent encore la pression. Trois ans plus tard, cette copropriété affiche une trésorerie saine. Une seule saisie immobilière a été réellement exécutée.
Pour maîtriser les coûts, Charles Bohbot recommande de négocier des honoraires forfaitaires avec l’avocat : « Il est possible de travailler avec un avocat en définissant des honoraires forfaitaires pour chaque étape de la procédure. Cette approche rassure les copropriétaires, permet d’anticiper les coûts au budget et évite toute mauvaise surprise liée à des augmentations imprévues. » Il conseille également de joindre la note d’honoraire au dossier de plaidoirie pour que le juge condamne le débiteur à rembourser ces frais.
Comment gérer les cas particuliers d’impayés de charges en copropriété ?
Les copropriétaires injoignables
Certains copropriétaires débiteurs restent injoignables. Cette situation ne doit pas bloquer la procédure.
Charles Bohbot rassure : « Il n’est pas nécessaire de joindre le copropriétaire au téléphone ou par mail. L’article 63 du décret de 1967 prévoit que les copropriétaires sont visés à la dernière adresse connue. Le syndic n’a pas à rechercher la nouvelle adresse. »
Concrètement, le syndic envoie la mise en demeure à la dernière adresse connue. Si le copropriétaire ne va pas chercher le courrier, le commissaire de justice dresse un procès-verbal (PV 659). La procédure peut continuer. Pour autant, certaines bonnes pratiques permettent de retrouver le débiteur.
Charles Bohbot détaille : « On sollicite la matrice cadastrale auprès des services fiscaux afin de vérifier un éventuel changement d’adresse. Il arrive aussi que l’on demande le titre de propriété et que l’on effectue les envois aux adresses figurant à la publicité foncière ou aux impôts. Cela va au-delà des obligations légales, mais sur le plan juridique, l’assignation reste possible même sans contact direct avec la personne concernée. »
Les successions bloquées
Les successions représentent un cas fréquent d’impayés de charges en copropriété. Le notaire ne retrouve pas toujours les héritiers, surtout lorsqu’ils résident à l’étranger ou qu’il y a eu plusieurs décès dans la même famille.
Charles Bohbot recommande de faire appel à un généalogiste successoral : « Le généalogiste agit un peu comme un détective privé : il est rémunéré in fine par la succession, et non par le syndicat des copropriétaires. Cette solution permet donc d’identifier les héritiers sans faire supporter de frais à la copropriété. En revanche, il est inutile de le mandater dès le premier mois. Il est préférable de laisser le notaire effectuer ses recherches, car la situation ne présente pas toujours un caractère d’urgence. »
Si les héritiers refusent de se prononcer, le syndic peut demander une sommation d’opter. Ce document les oblige à accepter ou refuser la succession. Si tous refusent ou s’il n’existe aucun héritier, le syndic dépose une requête en désignation du service des domaines (DNID).
Attention cependant : « Si le service des domaines découvre un héritier après sa saisine, il se dessaisira. Il faudra alors repartir en procédure. D’où l’importance de bien vérifier l’absence d’héritiers avant de saisir les domaines. »
Les petits montants et la prescription
Faut-il engager une procédure pour un petit montant ? La question se pose souvent pour les places de parking avec de faibles charges. Le syndic hésite car les frais risquent de dépasser le montant à recouvrer.
Charles Bohbot met en garde : « Une telle attitude expose le syndic à un risque de mise en cause de sa responsabilité civile professionnelle pour négligence. Il est donc indispensable d’agir dans le délai de prescription de cinq ans. Lorsque les impayés remontent à dix ans, il reste possible de faire état de cette ancienneté dans la procédure. Le juge n’est d’ailleurs pas tenu de relever d’office la prescription en l’absence d’avocat en défense. Par ailleurs, lors d’une MIA (mise en accord), il arrive parfois d’obtenir un résultat plus favorable que dans le cadre d’une audience classique face à un avocat adverse. »
En résumé, le syndic doit toujours agir, même pour les petits montants. La prescription de 5 ans court à compter de l’exigibilité des charges. Seule l’assignation interrompt ce délai.
Quel rôle jouent le syndic et le conseil syndical face aux impayés de charges en copropriété ?
Les prérogatives exclusives du syndic
Le syndic détient la compétence exclusive du recouvrement des charges. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 55 du décret de 1967 fondent cette prérogative. Il peut ainsi agir sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Seule exception : la saisie immobilière.
En revanche, sa responsabilité civile professionnelle est engagée s’il n’agit pas. Charles Bohbot avertit : « Laisser prescrire une créance parce que le montant des frais serait supérieur aux charges fait peser un risque de responsabilité sur le syndic pour négligence. »
Par conséquent, le syndic doit appliquer rigoureusement le calendrier de recouvrement. Cette obligation vaut même pour les petits montants.
Le rôle consultatif du conseil syndical
Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic. L’article 21 de la loi de 1965 définit ce rôle. Cependant, il ne peut pas imposer un calendrier de recouvrement au syndic.
Haroun Mohammad clarifie ce point : « Le conseil syndical reste un organe consultatif et de contrôle. Il n’a pas de prérogative de coercition réelle. Aucune action du syndic ne peut être justifiée par le fait que le conseil syndical l’a demandé ou exigé. »
Pour autant, un conseil syndical bien informé de l’état des impayés de charges en copropriété soutient efficacement le syndic. Son appui lors des assemblées générales facilite l’adoption des résolutions. La coordination entre ces deux acteurs favorise donc une gestion saine.
La transparence en assemblée générale
Les annexes comptables (annexes 1, 3, 4 et 5) accompagnent la convocation d’assemblée générale. L’article 11 du décret de 1967 impose cette transmission. Ces documents mentionnent les copropriétaires débiteurs. Grâce à cette information, les autres propriétaires mesurent l’ampleur des impayés.
Charles Bohbot recommande d’aller plus loin : « Prévoyez un tableau avec le suivi des procédures en recouvrement par phase : judiciaire, contentieuse, exécution. Les copropriétaires verront ainsi le travail accompli avec le syndic. »
En revanche, l’affichage de la liste des débiteurs dans les parties communes est proscrit. Ce serait contraire au RGPD. Les informations doivent avoir une utilité par rapport à la finalité recherchée. Le “name shaming” n’est donc pas recommandé. Cette transparence encadrée rassure l’ensemble de la copropriété. Elle démontre également la diligence du syndic dans la gestion des impayés de charges en copropriété.
