En 2025, la sous-occupation des logements touche 7,6 millions de résidences principales, selon l’INSEE. Soit un quart des ménages français. Le phénomène s’explique surtout par le départ des enfants et la décohabitation familiale. Résultat : des logements trop grands, souvent avec trois pièces inutilisées. 79% de ces logements sont occupés par une ou deux personnes, majoritairement des seniors propriétaires de plus de 60 ans. Pourtant, peu envisagent de déménager. Comment repenser l’offre pour mieux utiliser les espaces disponibles ? Décryptage d’un enjeu clé pour l’avenir du logement.
Sommaire :
- Comment définir la sous-occupation des logements en France ?
- Qui sont les principaux concernés par la sous-occupation des logements ?
- Quelles sont les disparités territoriales de la sous-occupation des logements ?
- FAQ – La sous-occupation des logements
À retenir – la sous-occupation des logements en France
- 7,6 millions de logements français sont en sous-occupation soit un quart du parc des résidences principales
- 60% des occupants ont plus de 60 ans et vivent depuis plus de 20 ans dans leur logement devenu trop grand
- 36% de sous-occupation en Bretagne contre moins de 15% en Île-de-France, PACA et Corse
- Seulement 36% des habitants considèrent avoir trop de pièces et 9% souhaitent changer de logement
- Le taux de sous-occupation est passé de 22% à 25% entre 2006 et 2022 avec le vieillissement démographique
Comment définir la sous-occupation des logements en France ?
La sous-occupation des logements : une définition stricte
L’INSEE fixe des critères précis pour définir la sous-occupation des logements, comme le détaille son diagnostic “Un quart des ménages vivent dans un logement en sous-occupation très accentuée” (Insee Première n°2064, juillet 2025).
Un logement est considéré en sous-occupation très accentuée s’il compte au moins trois pièces de plus que le nombre théoriquement nécessaire.
Comment calcule-t-on ce besoin théorique ?
- Pour le ménage : une pièce de séjour.
- Une pièce par couple.
- Une pièce par personne célibataire de 19 ans ou plus.
- Pour les mineurs : une pièce pour deux enfants s’ils sont du même sexe ou âgés de moins de 7 ans.
Selon cette méthode, 70% des logements français présentent une sous-occupation modérée ou très accentuée. Seuls 21% respectent parfaitement la norme, tandis que 9% se trouvent en situation de suroccupation.
Un quart des résidences principales concernées
En 2022, la sous-occupation des logements touche 7,6 millions de résidences principales en France métropolitaine et DOM (hors Mayotte), soit 25% du parc total.
Ces logements partagent des caractéristiques communes :
- 93% sont des maisons individuelles.
- 75% dépassent 100 m².
- 25% datent d’avant 1946 (contre 18% pour les autres logements).
Majoritairement des propriétaires et des ménages sans enfant
La répartition par statut d’occupation révèle que 86% de ces logements appartiennent à des propriétaires occupants, contre 35% pour le reste du parc.
Plus marquant encore : 2,1 millions de personnes seules et 3,6 millions de couples sans enfant occupent des logements d’au moins cinq pièces.
Qui sont les principaux concernés par la sous-occupation des logements ?
Un profil type : seniors propriétaires en maison individuelle
La sous-occupation touche majoritairement les ménages seniors, selon les données du recensement INSEE 2022. Un phénomène accentué par la durée d’occupation. Puisque plus de 54% des occupants vivent dans leur logement depuis plus de 20 ans. Et 60% des ménages concernés comptent un référent âgé de plus de 60 ans. Ces propriétaires détiennent plus souvent un patrimoine immobilier diversifié (25% contre 10% pour les autres ménages).
La tranche d’âge 60-85 ans présente les taux les plus élevés de sous-occupation, avec un pic autour de 75 ans où 40% des ménages sont concernés. Au-delà de 85 ans, le phénomène diminue. Probablement en raison des déménagements vers des logements plus adaptés ou des successions.
Des disparités socioprofessionnelles marquées
L’analyse par catégorie socioprofessionnelle révèle de forts écarts dans la sous-occupation. Parmi les ménages actifs, les agriculteurs présentent le taux le plus élevé avec 44%. Un taux lié à leur habitat quasi exclusivement en maison individuelle. Ensuite, les artisans, commerçants et chefs d’entreprise atteignent 28%. Puis les cadres se situent à 27%. Tandis que les ouvriers et employés restent à 16%.
Sur le seul segment des maisons individuelles, les cadres occupent proportionnellement davantage de logements largement sous-occupés que les agriculteurs. Un résultat qui souligne le rôle déterminant du pouvoir d’achat dans la taille des logements occupés.
Quelles sont les disparités territoriales de la sous-occupation des logements ?
Une géographie contrastée de la sous-occupation des logements
La répartition géographique de la sous-occupation des logements met en évidence des écarts saisissants à l’échelle nationale. Ainsi, la Bretagne détient le record avec 36% de résidences principales sous-occupées. La Bourgogne-Franche-Comté, le Grand Est, les Hauts-de-France et les Pays de la Loire suivent, chacune à 31%. À l’inverse, l’Île-de-France affiche seulement 15%, tout comme la région PACA et la Corse. Les départements d’outre-mer présentent les taux les plus bas.
Cette géographie de la sous-occupation des logements reflète les différences de périurbanisation et de densité urbaine. En effet, l’habitat rural, dominé par des maisons spacieuses, favorise naturellement la sous-occupation, contrairement aux zones métropolitaines denses.
L’influence du type d’habitat et des prix immobiliers
La prédominance des maisons individuelles explique en grande partie la sous-occupation des logements dans certaines régions. En Bretagne, 49% des résidences principales comptent au moins cinq pièces. Les Hauts-de-France suivent avec 46%. En revanche, la région PACA affiche seulement 23% et l’Île-de-France 22% de logements de grande taille.
Ainsi, les zones urbaines denses ou touristiques, où le prix au m² des maisons anciennes reste élevé, connaissent moins de sous-occupation. Toutefois, le littoral breton fait figure d’exception. Malgré des prix immobiliers élevés, la sous-occupation y dépasse même celle des territoires ruraux du centre de la France, où les prix restent bien plus bas.
FAQ – La sous-occupation des logements
Qu’est-ce que la sous-occupation des logements selon l’INSEE ?
La sous-occupation des logements désigne une résidence principale comportant au moins trois pièces de plus que le nombre théoriquement nécessaire pour ses occupants. Cette norme INSEE calcule les besoins en fonction de la composition du ménage : une pièce de séjour commune, une par couple, une par personne seule de plus de 19 ans.
Pourquoi y a-t-il autant de sous-occupation chez les seniors ?
La sous-occupation des logements chez les seniors s’explique par le départ des enfants du foyer familial et l’attachement au logement familial. Ces propriétaires âgés, installés depuis des décennies, préfèrent rester dans leur maison malgré l’espace devenu superflu, par attachement sentimental et satisfaction de leurs conditions actuelles.
La sous-occupation des logements coûte-t-elle cher aux occupants ?
Bien que les charges de chauffage et d’entretien puissent être plus élevées, les habitants de logements sous-occupés ne considèrent généralement pas cela comme un problème. Ils sont propriétaires à 93%, disposent souvent d’autres biens immobiliers et tirent satisfaction de l’espace supplémentaire pour recevoir famille et amis.
Comment évolue la sous-occupation des logements en France ?
La sous-occupation augmente régulièrement : de 22% en 2006 à 25% en 2022. Cette progression s’explique par le vieillissement démographique et la réduction de la taille des ménages. Si les tendances se poursuivent, le phénomène devrait s’accentuer avec 27% de 60-85 ans prévus en 2040.
Existe-t-il des solutions pour réduire la sous-occupation des logements ?
Des solutions émergent comme l’habitat partagé intergénérationnel ou la colocation senior, mais restent marginales. En 2022, seulement 4% des personnes de plus de 60 ans cohabitent avec des personnes hors famille. Le développement de l’offre de logements adaptés aux seniors pourrait encourager la mobilité résidentielle.
