Le marché immobilier francilien affiche des signes encourageants au premier trimestre 2025. Selon les Notaires du Grand Paris, les volumes de ventes rebondissent avec une progression spectaculaire de 21% et 5 000 transactions supplémentaires par rapport à la même période en 2024. Cette embellie s’explique par l’amélioration progressive de la solvabilité des ménages et l’anticipation de la hausse des droits de mutation dans cinq départements franciliens. Cependant, les experts restent prudents. Les volumes demeurent historiquement faibles, inférieurs de 10% à ceux de 2023. Le marché immobilier francilien traverse-t-il réellement un tournant après deux années difficiles ?
Sommaire :
- Le marché immobilier francilien : une reprise en trompe-l’œil ?
- Les prix du marché immobilier francilien se stabilisent
- Disparités géographiques du marché immobilier francilien
- Les défis persistants du marché immobilier francilien
- FAQ – Marché immobilier francilien T1 2025
Le marché immobilier francilien : une reprise en trompe-l’œil ?
Le premier trimestre 2025 pourrait marquer un tournant pour le marché immobilier en Île-de-France. Avec 29 190 ventes de logements anciens enregistrées, l’activité progresse de 21 % par rapport au premier trimestre 2024. Tous les segments sont concernés par cette reprise. Les ventes d’appartements atteignent 21 060 unités, en hausse de 20 %, tandis que les maisons enregistrent 8 130 transactions, soit +25 %.
Selon les données de la Base d’Informations Économiques Notariales (BIEN), alimentée par les Notaires du Grand Paris, cette dynamique s’inscrit dans une phase de consolidation progressive du marché. En effet, après trois années consécutives de recul, le marché immobilier francilien semble, enfin, amorcer une stabilisation durable.
Parallèlement, les notaires franciliens observent un signal encourageant : un retour progressif de la demande. Après une période prolongée d’attentisme, les ménages se montrent de plus en plus enclins à se projeter dans un achat immobilier. Cette évolution s’explique, entre autres, par des taux de crédit plus favorables. Elle est aussi soutenue par une stabilisation des prix, observée depuis plusieurs mois.
L’effet portillon des droits de mutation
L’anticipation de la hausse des droits de mutation au 1er avril 2025 a joué un rôle d’accélérateur majeur. Cinq départements franciliens sont concernés : Paris, la Seine-et-Marne, l’Essonne, les Hauts-de-Seine et la Seine-Saint-Denis. Ainsi, pour éviter la hausse de 0,5 point – passant de 4,5 % à 5 % – de nombreux acquéreurs ont avancé leur projet. Cette ruée vers les signatures a créé un véritable « effet portillon » pour le marché.
Cette stratégie d’anticipation explique, en partie, la forte activité observée au premier trimestre. Les premiers indicateurs d’avril viennent confirmer cette lecture. Dans les départements concernés, l’activité recule nettement après le changement de fiscalité. Autrement dit, il ne s’agirait pas d’une reprise durable, mais plutôt d’un effet de calendrier. Les transactions ont été avancées, sans signal clair d’une relance structurelle du marché immobilier francilien.
Des conditions d’accès au crédit plus favorables
L’amélioration des conditions de financement constitue un autre levier important de la reprise du marché immobilier francilien. Selon la Banque de France, les taux d’intérêt sont passés de 3,60 % en mars 2024 à 3,03 % en mars 2025. Cette baisse de 57 points de base redonne du pouvoir d’achat aux ménages. Associée à une stabilisation des prix, elle facilite nettement l’accès à la propriété.
Toutefois, cette dynamique positive reste fragile. Elle pourrait être freinée par les tensions inflationnistes persistantes et les incertitudes géopolitiques. Dans ce contexte, le marché reste étroitement dépendant de la politique monétaire de la Banque centrale européenne. Un changement de cap pourrait rapidement inverser la tendance.
Les prix du marché immobilier francilien se stabilisent
Après une période de forte correction entamée en 2022, les prix du marché immobilier francilien montrent des signes tangibles de stabilisation au premier trimestre 2025. Cette évolution constitue un changement majeur par rapport aux variations annuelles négatives observées précédemment.
Stagnation généralisée des prix
Les appartements du marché immobilier francilien affichent une quasi-stabilité remarquable avec +0,1% en un an, atteignant 6 120 €/m² en moyenne régionale. Pour rappel, au premier trimestre 2024, les prix avaient perdu 7,9% en un an. Les maisons résistent légèrement mieux avec seulement -1,1% sur douze mois, pour un prix moyen de 327 800 €, contre -8,3% de baisse annuelle l’année précédente.
À Paris, épicentre du marché immobilier francilien, le prix au m² se maintient à 9 530 €, en progression de 0,4% annuellement. Cette performance contraste avec les baisses de 7,9% enregistrées au premier trimestre 2024. Les indices Notaires-INSEE confirment cette stabilisation sur l’ensemble du territoire francilien.
Des perspectives haussières d’ici l’été
Les indicateurs avancés des avant-contrats, collectés depuis 2010 par les Notaires du Grand Paris, laissent entrevoir un retournement significatif du marché immobilier francilien. D’ici juillet 2025, les prix devraient augmenter de 3,2% pour les appartements et 2,8% pour les maisons sur trois mois. Cette évolution marquerait le retour de variations annuelles positives après plusieurs trimestres de correction.
Ces projections, établies selon la même méthodologie que les indices Notaires-INSEE, anticipent des hausses annuelles comprises entre 1% et 5% pour l’ensemble des marchés franciliens. À Paris, le prix au m² devrait s’établir à 9 750 € en juillet 2025, soit une progression de 2,7% en un an.
Disparités géographiques du marché immobilier francilien
Le redémarrage du marché immobilier francilien ne s’opère pas de manière uniforme sur le territoire. Les écarts de performance entre zones géographiques révèlent des dynamiques locales contrastées, reflétant les spécificités socio-économiques de chaque secteur.
Paris tire son épingle du jeu
La capitale enregistre une hausse remarquable de 25% des volumes de ventes d’appartements au premier trimestre 2025. Avec 27 000 appartements vendus sur les douze derniers mois, Paris maintient son attractivité malgré les prix élevés. Le marché immobilier francilien parisien bénéficie d’une demande soutenue de la part d’investisseurs et de primo-accédants.
Les disparités entre arrondissements parisiens s’accentuent néanmoins. Les prix s’échelonnent entre 7 530 € dans le 19e arrondissement et 13 270 € dans le 6e arrondissement. Désormais, dix arrondissements affichent des prix supérieurs à 9 000 €/m², contre huit précédemment. Le quartier Saint-Germain-des-Prés conserve son statut de plus cher de la capitale à 16 410 €/m².
La petite couronne en retrait
Les trois départements de petite couronne affichent des performances contrastées sur le marché immobilier francilien. Les Hauts-de-Seine progressent de 26% en volumes d’appartements. Tandis que la Seine-Saint-Denis reste plus timide avec +20%. Cette différence s’explique par l’attractivité relative des secteurs et les écarts de prix pratiqués.
Les prix se stabilisent autour de 4 900 €/m² pour l’ensemble de la petite couronne, avec des disparités importantes. De 3 690 € à Noisy-le-Grand (Seine-Saint-Denis) à 10 610 € à Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine). Ces écarts reflètent la segmentation du marché immobilier francilien en petite couronne.
La grande couronne retrouve des couleurs
La grande couronne constitue le segment le plus dynamique du marché immobilier francilien au premier trimestre 2025. Les maisons enregistrent une progression exceptionnelle de 26% des volumes, confirmant l’attrait persistant pour l’habitat individuel en périphérie. Cette tendance s’inscrit dans la recherche d’espace et de qualité de vie des ménages franciliens.
L’Essonne se distingue particulièrement en retrouvant son niveau d’activité d’il y a deux ans pour les maisons. Les prix restent accessibles avec 2 810 €/m² pour les appartements et 303 300 € pour les maisons. Le Val-d’Oise et la Seine-et-Marne offrent des opportunités similaires, positionnant la grande couronne comme un refuge abordable sur le marché immobilier francilien.
Les défis persistants du marché immobilier francilien
Malgré ces signaux encourageants, le marché immobilier francilien fait face à plusieurs incertitudes structurelles qui questionnent la pérennité de cette reprise. Les acteurs du secteur restent prudents quant à l’évolution future, soulignant la fragilité du contexte économique.
Des volumes encore historiquement bas
La hausse spectaculaire de 21 % des ventes au premier trimestre 2025 ne doit pas occulter la réalité structurelle du marché immobilier francilien. Avec 29 190 transactions, le niveau d’activité reste inférieur de 10 % à celui de 2023, une année pourtant déjà jugée morose. Autrement dit, malgré le rebond apparent, le marché reste en dessous de ses standards habituels. Il se rapproche même des plus bas historiques depuis la création des statistiques notariales.
Sur douze mois glissants, la tendance confirme cette fragilité. Avec une stabilisation à –2 %, la reprise reste incertaine et incomplète. Au total, 116 100 logements anciens ont été vendus en Île-de-France sur cette période. Un chiffre bien en deçà des volumes observés avant la crise. Cette situation soulève une question centrale : le marché immobilier francilien peut-il durablement retrouver les niveaux d’activité d’avant 2022 ?
Un contexte macroéconomique anxiogène
L’environnement économique, géopolitique et financier reste fortement incertain. Ces tensions alimentent les inquiétudes sur l’avenir du marché immobilier francilien. Dans ce contexte instable, la confiance des ménages demeure fragile. Les turbulences internationales pèsent sur la croissance mondiale, limitant les marges de manœuvre du secteur.
Par ailleurs, la politique du logement actuelle manque de leviers incitatifs, en particulier dans l’ancien. Les investisseurs comme les propriétaires-occupants peinent à trouver des signaux encourageants.
L’absence de mesures d’accompagnement ciblées pourrait freiner l’ampleur de la reprise observée au premier trimestre. Les notaires restent prudents. Ils rappellent que cette amélioration reste à confirmer dans les prochains mois.
En parallèle, les hausses de prix attendues d’ici juillet pourraient raviver des tensions sur la solvabilité des ménages. Et, cela, d’autant plus que la baisse des taux d’intérêt, espérée pour 2025, semble désormais beaucoup moins certaine. Au final, le marché immobilier francilien avance en terrain miné. Il oscille entre espoir de reprise et risque réel de rechute.
FAQ – Marché immobilier francilien T1 2025
Le marché immobilier francilien a-t-il vraiment redémarré au premier trimestre 2025 ?
Oui, mais avec des nuances importantes. Les volumes de ventes ont bondi de 21% avec 29 190 transactions, soit 5 000 ventes supplémentaires par rapport au premier trimestre 2024. Cependant, cette progression doit être relativisée : les volumes restent historiquement faibles et inférieurs de 10% à ceux de 2023. L’effet d’anticipation lié à la hausse des droits de mutation a artificiellement gonflé l’activité du marché immobilier francilien.
Pourquoi les prix du marché immobilier francilien se stabilisent-ils enfin ?
Plusieurs facteurs expliquent cette stabilisation : l’amélioration des conditions de crédit immobilier (taux passés de 3,60% à 3,03%), la correction déjà importante des prix (-8% à -14% depuis leur point haut), et le retour progressif de la solvabilité des ménages. Les appartements affichent +0,1% en un an et les maisons -1,1%, contre des baisses de près de 8% l’année précédente sur le marché immobilier francilien.
Quelles sont les zones les plus dynamiques du marché immobilier francilien ?
La grande couronne tire son épingle du jeu avec +26% pour les maisons, l’Essonne retrouvant même son niveau d’activité d’il y a deux ans. Paris enregistre +25% pour les appartements avec une forte demande des primo-accédants. En revanche, la petite couronne reste plus timide avec des performances contrastées selon les départements, les Hauts-de-Seine progressant mieux (+26%) que les autres zones du marché immobilier francilien.
Les prix vont-ils vraiment remonter d’ici l’été sur le marché immobilier francilien ?
Les indicateurs des avant-contrats suggèrent effectivement une hausse de 3,2% pour les appartements et 2,8% pour les maisons d’avril à juillet 2025. À Paris, le prix au m² devrait atteindre 9 750 € en juillet (+2,7% en un an). Ces projections basées sur les transactions immobilières en cours marquent le retour attendu de variations annuelles positives après plusieurs trimestres de baisse sur le marché immobilier francilien.
Cette reprise du marché immobilier francilien est-elle durable ?
L’incertitude demeure forte malgré les signaux encourageants. Plusieurs facteurs fragilisent cette reprise : volumes de transactions immobilières encore très bas, contexte macroéconomique anxiogène, confiance des ménages dégradée, et politique du logement peu incitative pour l’investissement locatif. Les notaires restent prudents et soulignent que cette amélioration du marché immobilier francilien demande confirmation dans les prochains mois, d’autant que l’effet de base du premier trimestre 2024 amplifie artificiellement la progression observée.
