Face à un marché locatif parisien de plus en plus tendu, où les loyers grimpent malgré l’encadrement (+3% en un an), les investisseurs cherchent de nouvelles opportunités. Maslow.immo, spécialiste de l’investissement locatif dans le neuf et l’ancien récent, vient de publier une étude révélatrice en partenariat avec Où Vivre. Cette analyse identifie les villes de plus de 30 000 habitants situées en zone tendue et accessibles en moins de deux heures en train depuis Paris. Avec l’essor du télétravail et la quête de loyers plus abordables, ces villes deviennent des alternatives sérieuses à la capitale pour les locataires.
Sommaire :
- Métropoles dynamiques : des valeurs refuges pour l’investissement locatif
- Villes moyennes : l’équilibre parfait entre accessibilité et rentabilité
- La transformation des mobilités : un nouvel équilibre territorial
- La stratégie gagnante pour maximiser son investissement locatif
Métropoles dynamiques : des valeurs refuges pour l’investissement locatif
Des marchés tendus à forte demande structurelle
Les grandes métropoles françaises situées à moins de 2h de Paris continuent d’attirer massivement investisseurs et locataires malgré des prix d’acquisition élevés. Lille, accessible en seulement 55 minutes depuis Paris, représente un marché particulièrement attractif avec plus d’un million d’habitants. La ville, située en zone A, se distingue par une tension locative maximale. Dans ce contexte, les loyers encadrés offrent une certaine prévisibilité. Cette combinaison crée un environnement stable, particulièrement favorable à l’investissement locatif.
D’après les données de Maslow.immo, le marché locatif parisien a connu une hausse significative des loyers, avec +3% en un an et +10,6% sur trois ans, malgré les mesures d’encadrement. Face à la pression croissante dans les centres-villes, de plus en plus de locataires choisissent d’explorer des alternatives en périphérie. Cette dynamique ouvre ainsi de nouvelles opportunités pour les investisseurs, notamment dans les métropoles régionales bien connectées.
Rennes (1h30), Nantes (2h), Strasbourg (2h) et Lyon (2h) complètent ce panorama des grandes métropoles régionales combinant attractivité économique et forte densité de population. D’une part, ces villes bénéficient d’un tissu économique robuste. D’autre part, elles accueillent une population estudiantine importante. Ensemble, ces deux facteurs constituent des atouts majeurs pour sécuriser un investissement locatif sur le long terme.
Un attrait pour une meilleure qualité de vie
Ces grandes villes séduisent particulièrement trois profils de locataires :
- les étudiants, attirés par l’offre universitaire diversifiée ;
- les jeunes actifs, en quête d’opportunités professionnelles ;
- et les familles recherchant un meilleur équilibre de vie.
Certes, les prix à l’achat peuvent parfois rivaliser avec ceux de certaines zones franciliennes. Cependant, la qualité de vie nettement supérieure et les perspectives de développement économique convainquent de nombreux investisseurs. Ces éléments justifient pleinement l’attractivité croissante de ces territoires.
Comme le souligne Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow.immo : “Ces grandes métropoles conservent une valeur refuge pour l’investissement locatif. Même si l’entrée y est plus coûteuse, la demande y est structurellement forte, ce qui rassure les investisseurs sur leur potentiel de rendement et de revente.”
Villes moyennes : l’équilibre parfait entre accessibilité et rentabilité
Des opportunités à fort potentiel de valorisation
L’étude menée par Maslow.immo identifie une catégorie de villes particulièrement attractives pour l’investissement locatif. Certaines communes tirent leur épingle du jeu grâce à une combinaison particulièrement rare. Elles offrent à la fois une accessibilité géographique, des prix encore modérés et un fort potentiel de valorisation à moyen terme. Plus concrètement, ces villes partagent trois caractéristiques clés. En effet, elles se situent à moins de deux heures de Paris, appartiennent à une zone tendue (A, A bis ou B1), et affichent une tension locative maximale, notée 5 sur 5.
Le Mans, situé à seulement 55 minutes de Paris, offre un marché actif avec 145 000 habitants et des loyers non encadrés, permettant une certaine flexibilité pour l’investissement locatif. D’après les données de SeLoger, le prix moyen au mètre carré atteint seulement 1 980 € dans cette ville. Ce tarif reste près de cinq fois inférieur à celui pratiqué à Paris. En parallèle, le rendement locatif y avoisine les 6,5 %, contre seulement 3 % en moyenne dans la capitale. Un écart significatif qui renforce l’intérêt des investisseurs pour ces marchés alternatifs.
Reims (1h), Orléans (1h) et Tours (55 min) offrent également des options attractives. Ces villes attirent de nombreux Franciliens à la recherche d’un logement plus spacieux. En parallèle, elles leur permettent de rester connectés à Paris grâce à une excellente accessibilité. Cette combinaison répond à une aspiration forte : trouver un équilibre entre qualité de vie et proximité avec la capitale.
Des marchés encore abordables à forte demande
Des villes comme Douai, Laval, Lens, Arras, Beauvais ou Évreux représentent des marchés encore abordables où la demande locative reste soutenue. Dans ces villes, les prix d’acquisition restent nettement plus abordables. Cette accessibilité permet aux investisseurs de viser des rendements locatifs plus élevés que dans les grandes métropoles. De plus, ils profitent de perspectives de valorisation intéressantes à moyen terme.
“Le cœur de notre étude, c’est de montrer que des villes très bien desservies par le rail et situées en zone tendue présentent aujourd’hui un excellent rapport entre prix d’achat, loyers et perspectives de revente,” explique Pierre-Emmanuel Jus. “Ces marchés représentent de réelles opportunités pour les investisseurs, notamment ceux qui souhaitent obtenir des rendements intéressants avec une demande en constante augmentation.”
La transformation des mobilités : un nouvel équilibre territorial
L’essor du train comme facteur structurant
La mobilité des actifs français évolue rapidement, comme le souligne le partenaire de l’étude, Où Vivre. Selon une étude INSEE datant de 2017, 16% des actifs français utilisaient quotidiennement le train pour le travail, une proportion qui n’a cessé de croître depuis la crise sanitaire. Entre 2022 et 2023, on observe une progression significative de la fréquentation : +3% pour les TGV, +7% pour les TER et +6% pour le Transilien.
Cette dynamique traduit un phénomène structurel de fond : l’élargissement progressif du bassin de vie des Franciliens. De plus en plus de locataires parisiens choisissent de s’installer dans des métropoles régionales bien desservies, tout en conservant leur emploi à Paris. En conséquence, l’investissement locatif dans ces villes périphériques tire pleinement parti de cette nouvelle réalité résidentielle.
L’impact déterminant des LGV sur l’attractivité territoriale
L’arrivée des lignes à grande vitesse (LGV) dans des villes comme Le Mans, Reims, Tours ou Rennes change profondément la donne. En réduisant les temps de trajet, ces infrastructures permettent à de nombreux actifs de combiner un cadre de vie plus agréable, des loyers plus accessibles et le maintien de leur emploi à Paris.
Dans ce contexte, la connectivité ferroviaire redéfinit les logiques d’investissement locatif. Elle crée de nouveaux pôles d’attractivité autour des grandes gares, devenues de véritables nœuds stratégiques. Désormais, la facilité d’accès rivalise avec le prix au mètre carré et la performance énergétique dans l’évaluation du potentiel locatif d’un bien.
La stratégie gagnante pour maximiser son investissement locatif
Critères clés pour un investissement réussi
Plus que la distance en kilomètres, c’est le temps de trajet réel qui fait la différence. Un seuil psychologique semble s’établir autour des deux heures de transport. Parallèlement, la tension locative — notée de 1 à 5 par Locservice — offre un indicateur fiable pour mesurer la demande structurelle sur un territoire donné.
La présence d’une gare avec des liaisons directes vers Paris constitue un atout stratégique pour un investissement locatif. À cela s’ajoute le zonage en A, A bis ou B1, qui traduit une tension immobilière officiellement reconnue par les pouvoirs publics. Ces zones tendues offrent souvent des dispositifs fiscaux avantageux. Ce qui renforce encore davantage leur attractivité auprès des investisseurs.
Diversifier son portefeuille d’investissement locatif
La stratégie idéale consisterait à diversifier son portefeuille d’investissement locatif en combinant différentes typologies de villes. Les métropoles comme Lille ou Rennes offrent sécurité et perspectives de plus-value à long terme. Tandis que les villes moyennes comme Le Mans ou Reims présentent un meilleur rendement immédiat et un potentiel de valorisation supérieur.
Investir dans ces territoires péri-parisiens élargis permet de répondre à un double enjeu. D’un côté, les investisseurs cherchent à sécuriser un bon rendement. De l’autre, les locataires aspirent à une meilleure qualité de vie tout en restant connectés à Paris. Cette convergence d’intérêts alimente une dynamique prometteuse, qui pourrait s’inscrire dans la durée pour ces marchés intermédiaires.
Source
Cette analyse s’appuie principalement sur l’étude intitulée ‘Immobilier : Où investir à moins de 2h de train de Paris ?’, publiée par Maslow.immo en partenariat avec Où Vivre. Pour construire leur classement, les auteurs ont croisé plusieurs sources de données. Ils ont d’abord utilisé les informations de la SNCF pour recenser les villes disposant d’une gare avec un accès direct à Paris intramuros. Ils ont ensuite intégré les données démographiques de l’INSEE, en ciblant les communes de plus de 30 000 habitants. Enfin, ils ont enrichi leur approche grâce aux données de zonage du service public et à l’indice de tension locative fourni par Locservice.
