Le marché de l’investissement locatif connaît actuellement un regain d’intérêt en France. Après plusieurs années de ralentissement, 2025 marque le retour des investisseurs grâce à une conjoncture favorable. La correction des prix immobiliers, la hausse des loyers et l’amélioration des conditions de crédit créent un contexte propice à la rentabilité locative. L’équipe scientifique de SeLoger révèle notamment cinq villes françaises où il est possible d’acquérir un deux-pièces de 40 m² qui s’autofinance, avec un apport minimal. Cette opportunité se présente dans un marché en tension où la rentabilité brute moyenne atteint désormais 5,2% en France. Soit une progression de 13% en trois ans.
Sommaire :
- Le rebond de la rentabilité locative en France
- L’importance de l’apport dans l’investissement locatif
- Les critères d’analyse pour un investissement réussi
- Top 5 des villes où investir sans apport en 2025
- Méthodologie et conseils pour sécuriser son investissement
Le rebond de la rentabilité locative en France
Un contexte économique favorable à l’investissement
En 2025, le marché de l’investissement locatif évolue fortement. Après une période compliquée, marquée par un accès au crédit plus difficile et une réglementation stricte, la rentabilité locative repart à la hausse. D’après SeLoger, la rentabilité brute moyenne atteint aujourd’hui 5,2 %, contre 4,6 % en juillet 2022. Cela représente une progression notable de 13 % en trois ans.
Cette amélioration s’explique par la conjonction de deux facteurs clés. D’une part, une correction des prix immobiliers de 4,9% en moyenne depuis juillet 2022. Et d’autre part, une hausse continue des loyers de 8% sur la même période.
“La baisse progressive des taux d’emprunt immobilier vient s’effectuer dans un marché où la correction significative de prix, combinée à la hausse continue des loyers, redonne de l’air aux investisseurs en 2025”, précise Alexandra Verlhiac, Économiste Senior chez SeLoger.
Paris : une rentabilité locative en nette progression
La capitale française n’échappe pas à cette tendance positive. À Paris, la rentabilité locative a connu une progression encore plus marquée, passant de 3,3% en 2022 à 4,1% en 2025. Soit une augmentation de 0,8 point de pourcentage. Cette évolution spectaculaire résulte d’une baisse moyenne des prix de 10,3% combinée à une hausse des loyers de 12% sur trois ans.
D’après les analyses de SeLoger, cette dynamique s’explique principalement par “le report de la demande d’achat vers la location”. En effet, la forte hausse des taux d’intérêt ces dernières années a écarté de nombreux ménages de l’accession à la propriété. En outre, cette situation a renforcé la pression sur le marché locatif, surtout dans les grandes villes déjà en tension.
L’innovation au service de l’analyse du marché
Pour mieux suivre ces évolutions, SeLoger a mis au point des outils d’analyse innovants. Ainsi, depuis 2018, de nouveaux indices permettent de suivre avec précision l’évolution des loyers, aussi bien pour les appartements que pour les maisons, dans toutes les communes de France métropolitaine. Cette avancée technologique offre une lecture fine des dynamiques locales et aide les investisseurs à repérer les zones les plus attractives.
L’importance de l’apport dans l’investissement locatif
Un indicateur clé pour évaluer la viabilité d’un investissement
Si la rentabilité locative brute constitue un indicateur essentiel, elle ne suffit pas à elle seule pour évaluer la pertinence d’un investissement locatif. L’apport nécessaire pour autofinancer l’achat d’un bien représente un critère tout aussi déterminant. Cet indicateur mesure l’effort financier initial requis pour que les loyers perçus couvrent l’ensemble des mensualités et des frais annexes liés à la détention du bien.
Alexandra Verlhiac, Économiste Senior chez SeLoger, souligne que “la hausse des loyers et la correction des prix ont certes amélioré la rentabilité brute, mais la capacité à générer des revenus reste le principal facteur limitant pour les investisseurs dans un contexte de taux élevés.”
Même si les taux d’intérêt baissent lentement depuis quelques mois, ils restent au-dessus des niveaux d’avant 2022. Et, cela réduit directement l’attractivité financière d’un investissement immobilier.
Une évolution significative de l’apport nécessaire
Entre 2020 et 2023, l’apport moyen nécessaire en France pour investir dans un appartement de deux pièces autofinancé a connu une hausse spectaculaire. Puisque ce montant est passé de 46 000 € à 80 000 €. Cette hausse s’explique par l’augmentation conjointe des prix immobiliers et des taux d’intérêt. Mais, en 2025, avec l’amélioration du contexte économique, il est redescendu à environ 70 000 € en moyenne.
Toutefois, comme le précise Alexandra Verlhiac, “même si ce montant représente en moyenne une partie très importante du prix total d’achat frais inclus, 42% en moyenne, il cache des disparités géographiques très fortes avec des opportunités d’investissement très intéressantes.”
Cette observation souligne l’importance d’une analyse territoriale fine pour identifier les meilleures opportunités d’investissement.
Les critères d’analyse pour un investissement réussi
Trois indicateurs clés pour une analyse objective
Pour identifier les villes offrant les meilleures opportunités d’investissement locatif, l’équipe scientifique de SeLoger a développé une méthodologie basée sur trois indicateurs complémentaires :
- La rentabilité locative brute. Cet indicateur correspond au ratio entre le loyer annuel perçu et la valeur du bien. Il s’agit d’une première estimation de la performance financière de l’investissement.
- L’apport nécessaire à l’autofinancement. Ce critère mesure l’effort financier initial requis pour que les loyers nets couvrent les mensualités et les charges associées à la détention du bien.
- L’indice de risque économique local. Il se base sur des données de démographie, d’emploi et de taux de vacance. En effet, cet indice évalue le risque de ne pas louer le bien et le risque que sa valeur se déprécie au cours du temps.
Ce triple filtre permet d’identifier les villes offrant le meilleur compromis entre rentabilité locative, accessibilité et résilience économique. Trois facteurs essentiels pour sécuriser un investissement locatif sur le long terme.
L’importance de la connaissance du marché local
Au-delà des indicateurs chiffrés, la connaissance approfondie du marché local reste un élément déterminant pour réussir son investissement.
Comme le souligne Alexandra Verlhiac, “la connaissance fine de la localité reste tout de même essentielle pour sécuriser son placement. Et il devient crucial d’anticiper l’évolution des taux et des conditions de crédit pour assurer l’autofinancement d’un bien.”
En effet, un bon rendement brut peut masquer certains risques. Vacance locative, dépréciation du bien, fragilité du tissu économique local ou encore faible tension du marché locatif peuvent peser lourd. La solvabilité des ménages est aussi un facteur clé. C’est pourquoi, une analyse approfondie de ces éléments reste essentielle avant de se lancer dans un investissement locatif.
Top 5 des villes où investir sans apport en 2025
Des opportunités d’investissement autofinancé
L’analyse de SeLoger a mis en lumière cinq villes françaises de plus de 30 000 habitants où, en 2025, il est possible d’acheter un T2 de 40 m² sans apport initial. Dans ces communes, la mensualité de crédit est couverte par le loyer net de charges (taxe foncière, impôts, copropriété, entretien), et l’apport nécessaire devient même négatif.
Concrètement, avec un financement à 100 % de la valeur du bien (hors frais de notaire et d’agence qui restent à prévoir), l’investisseur génère un bénéfice mensuel dès le début de son projet.
Cinq villes à fort potentiel de rentabilité locative
Parmi les villes identifiées par SeLoger, cinq se distinguent particulièrement par leur excellent rapport entre prix d’achat, niveau des loyers et solidité du marché local :
Ces cinq villes présentent toutes un excellent équilibre entre rentabilité, niveau d’apport requis et solidité structurelle du marché local. Ce qui en fait des choix privilégiés pour les investisseurs à la recherche d’opportunités d’autofinancement en 2025.
Méthodologie et conseils pour sécuriser son investissement
Une approche scientifique de l’investissement locatif
SeLoger a mis en place une méthodologie précise pour évaluer la rentabilité locative et l’apport nécessaire à l’autofinancement. Ainsi, la rentabilité brute est calculée en rapportant le loyer annuel perçu au prix d’achat du bien, sans intégrer les charges ou les impôts. Ce qui donne alors une première estimation rapide de la rentabilité d’un projet.
Pour estimer l’apport nécessaire, SeLoger calcule le montant qu’il est possible d’emprunter avec une mensualité égale au loyer net de charges, sur 20 ans à un taux de 3,35 %. Le loyer net de charges correspond au loyer charges comprises, après déduction de la taxe foncière (sous régime LMNP, donc non imposée), des charges de copropriété et des frais d’entretien courant.
Évaluation du risque économique local
SeLoger a créé un indice de risque économique local, noté de 1 à 5. Ce score résulte de la moyenne de deux sous-scores : le risque de vacance locative et le risque de dépréciation du bien.
Le score de risque de vacance locative prend en compte plusieurs facteurs :
- Le pourcentage de logements vacants dans la commune
- La part de ménages locataires du parc privé
- La part de ménages locataires d’appartements du parc privé d’une pièce
- Le nombre d’étudiants inscrits dans un établissement d’enseignement supérieur de la ville rapporté à sa population
Le score de risque de dépréciation du bien tient compte de :
- La variation de la population entre 2014 et 2019
- Le taux de chômage de la zone d’emploi au 2e trimestre 2021
- Les évolutions de prix des appartements
- Le pouvoir d’achat immobilier de la ville
Ces indicateurs, basés sur des données provenant de sources fiables (Banque de France, meilleurecopro.com, impots.gouv.fr, INSEE, Ministère de l’Enseignement supérieur, de la Recherche et de l’Innovation, France Stratégie), permettent une évaluation objective du potentiel et des risques liés à un investissement locatif dans une ville donnée.
Conseils pour un investissement locatif réussi
Alexandra Verlhiac, Économiste Senior chez SeLoger, souligne que “si 2025 peut marquer une fenêtre d’opportunité pour investir, l’accès au marché reste plus sélectif : l’apport exigé est plus élevé qu’il y a quelques années.” Elle ajoute cependant que “les cartes de la rentabilité ont été rebattues, et de nombreuses opportunités ont émergé selon les territoires.”
Pour sécuriser son placement, l’experte recommande :
- Une connaissance fine de la localité où l’on souhaite investir
- L’anticipation de l’évolution des taux et des conditions de crédit
- Une analyse approfondie du marché locatif local
- La prise en compte des risques de vacance locative et de dépréciation du bien
En suivant ces conseils et en s’appuyant sur des données objectives comme celles fournies par SeLoger, les investisseurs peuvent maximiser leurs chances de réussite dans un contexte de rentabilité locative favorable en 2025.
La rentabilité locative doit être envisagée dans son ensemble. Au-delà des taux de rendement affichés, il est essentiel de prendre en compte les frais de gestion, la fiscalité applicable et les perspectives d’évolution du marché local. Ces paramètres, associés à une bonne connaissance du territoire visé, permettront aux investisseurs de faire des choix éclairés et de saisir pleinement l’opportunité que représente l’année 2025 pour l’investissement locatif en France.
Comme le souligne SeLoger, une connaissance fine des marchés locaux est un véritable atout. Grâce à ses nouveaux indices, la plateforme offre désormais une analyse précise de l’évolution des loyers dans toutes les communes de France métropolitaine depuis 2018. En cela, elle apporte une lecture détaillée des dynamiques de rentabilité à l’échelle locale.
