Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits à la location. Cela marque une nouvelle étape dans la lutte contre les passoires énergétiques. Cette situation soulève des enjeux majeurs. En effet, 36 % des propriétaires refusent d’engager des travaux de rénovation, tandis que d’autres envisagent de vendre leurs biens. Selon les rapports de GoFlint et une étude de PAP.fr, ces habitations énergivores constituent à la fois une contrainte réglementaire et une opportunité financière pour ceux qui souhaitent rénover et revendre avec une plus-value. Mais, dans un contexte d’aides publiques limitées et de changements constants des règles, comment les propriétaires peuvent-ils s’adapter à ces défis ?
Sommaire :
- Le constat alarmant des passoires énergétiques en France
- Pourquoi 36 % des propriétaires refusent les travaux ?
- Les opportunités de plus-value pour les investisseurs
- Quelles solutions pour sortir de l’impasse ?
Le constat alarmant des passoires énergétiques en France
Les passoires énergétiques, ces logements mal isolés classés F et G au DPE, représentent un véritable enjeu en France. D’après le baromètre immobilier La Vigie de GoFlint pour le quatrième trimestre 2024, 12,7 % des biens en vente sont des passoires énergétiques. Soit un stock en augmentation de +8,9 % par rapport au trimestre précédent. Cette progression est alimentée par des propriétaires qui anticipent les interdictions de location ou se trouvent dans l’impossibilité de financer les rénovations nécessaires.
La chute des prix des passoires thermiques (-4,8 % pour les maisons et -2,9 % pour les appartements sur un an) reflète cette pression croissante. Pourtant, près de 35 % de ces biens présentent un potentiel de plus-value après rénovation énergétique, selon GoFlint . Ces chiffres illustrent les tensions entre contraintes réglementaires et opportunités de valorisation.
Pourquoi 36 % des propriétaires refusent les travaux ?
Par ailleurs, un sondage de PAP.fr révèle que 36 % des propriétaires de passoires énergétiques refusent de réaliser des travaux. En cela, ils invoquent plusieurs raisons. Ainsi, la complexité du système d’aides publiques, le coût élevé des rénovations et l’incertitude autour des méthodes de calcul du DPE sont les principaux freins. De plus, de nombreux propriétaires estiment que le calendrier de la loi Climat, qui prévoit l’interdiction des logements F dès 2028, est irréaliste.
La méconnaissance des aides disponibles, comme MaPrimeRénov’, accentue ce problème. Par exemple, ces subventions sont souvent perçues comme réservées à des foyers modestes, ce qui est faux. De plus, les démarches administratives complexes et le besoin d’avancer les fonds découragent les propriétaires.
Les opportunités de plus-value pour les investisseurs
Malgré ces défis, les passoires énergétiques constituent une opportunité unique pour les acquéreurs et les investisseurs prêts à entreprendre des rénovations. Selon GoFlint, 40 750 biens (soit 35,3 % des passoires en vente) offrent un potentiel de plus-value sans compter les aides publiques ou les économies d’énergie.
Certaines villes comme Lille, Villeurbanne, et Dijon se démarquent par leur potentiel attractif. À Lille, un appartement T2 classé G peut générer une plus-value de 9,2 % après rénovation. Tandis qu’un bien similaire à Villeurbanne peut atteindre une plus-value de 17,2 %.
Ces données mettent en évidence un point important : les zones périurbaines ou situées hors des grandes métropoles présentent, bien souvent, des opportunités plus intéressantes pour les investisseurs. En revanche, à Paris, les coûts élevés des travaux constituent un frein majeur. De plus, les nombreuses contraintes architecturales compliquent encore davantage la rentabilité des projets de rénovation.
Quelles solutions pour sortir de l’impasse ?
Pour les propriétaires qui ne peuvent ou ne souhaitent pas entreprendre les travaux, des solutions alternatives existent :
- Négocier avec le locataire. Une prise en charge partielle des factures énergétiques (jusqu’à 20 %) peut maintenir un climat de confiance.
- Vendre avec décote. Les logements mal isolés se vendent avec une baisse de prix médiane de 16,9 % par rapport aux habitations vertes (DPE A-B). Mais, cela reste une option viable pour éviter des sanctions légales.
- Explorer les dérogations légales. Certaines contraintes techniques ou patrimoniales, comme des bâtiments classés, permettent de déroger à l’obligation de rénovation.
L’État doit également jouer un rôle clé en simplifiant l’accès aux aides et en stabilisant le cadre réglementaire. Ainsi, la confiance des propriétaires passe par une meilleure visibilité sur les obligations et une réduction des barrières administratives.
Conclusion
Face aux nouvelles contraintes légales et à l’urgence climatique, les passoires énergétiques cristallisent les tensions entre obligations réglementaires, coût des rénovations et opportunités financières. Si près d’un tiers des propriétaires refusent encore les travaux, il existe des solutions pour valoriser ces biens ou répondre aux exigences. Avec un accompagnement adapté, cette transition pourrait devenir une opportunité majeure pour le marché immobilier français.
