Bienvenue dans cette nouvelle édition de la rentrée de “Podcast Copro”. Votre émission mensuelle qui fait le point sur l’actualité juridique de la copropriété. Ce rendez-vous est animé par Isabelle Dahan et Charles Bohbot, avocat associé du cabinet BJA. La rentrée est souvent un moment où les changements législatifs prennent effet et où les copropriétés doivent s’adapter. Cette émission vous permettra de ne rien manquer des évolutions récentes.
Sommaire :
- Le bouclier tarifaire : quoi de neuf sur le front énergétique ?
- Remaniement ministériel : quelles conséquences sur la politique de l’habitat ?
- Les nouveaux décrets sur l’énergie : quels impacts pour les copropriétaires et locataires ?
- Actualité juridique de la copropriété : les parties communes et leurs complexités
- Résolution d’un litige immobilier : décision de la Cour de cassation du 15 février 2023
- Podcast Copro : un nouveau point d’actualité juridique de la copropriété chaque mois
Le bouclier tarifaire : quoi de neuf sur le front énergétique ?
Le bouclier tarifaire, un sujet que nous avons déjà abordé à plusieurs reprises, est-il toujours en vigueur ? Y a-t-il eu des changements récents, notamment pour le gaz et l’électricité ?
C’est une excellente question qui mérite d’être posée au pluriel ! Puisqu’il y a plusieurs facettes à ce sujet. Le bouclier tarifaire a effectivement subi des évolutions. Et, cela, en partie dues aux contraintes financières publiques. En effet, des décrets ont prolongé le bouclier tarifaire pour le gaz jusqu’à la fin de 2023. Cependant, le prix plancher a augmenté, passant de 64,9 € à 78,5 € du mégawattheure.
Ainsi, pour le premier semestre de cette année, certains fournisseurs ont déjà appliqué cette aide, comme en témoignent les factures mensuelles. Sinon, l’aide devrait être versée en novembre. Pour autant, ce qui change, c’est la manière dont l’aide est calculée, en raison de la disparition progressive des tarifs réglementés. Pour 2024, bien que des rumeurs circulent, il semble peu probable que ce bouclier soit prolongé pour le gaz. En revanche, il le sera pour l’électricité.
Aujourd’hui, la copropriété reste dépendante du gaz. Mais, de nombreuses alternatives sont explorées en matière de rénovation énergétique pour réduire la consommation. Cependant, les prix demeurent légèrement supérieurs à ceux d’avant la crise. Notons que le bouclier tarifaire a un impact direct sur les charges des copropriétés. Sa prolongation est donc une nouvelle importante, mais soyons attentif aux ajustements qui pourraient affecter les budgets à moyen et long terme.
Remaniement ministériel : quelles conséquences sur la politique de l’habitat ?
Patrice Vergriete succède à Olivier Klein en tant que ministre du Logement. Alors que Sabrina Agresti-Roubache est nommée responsable de la Ville, sous l’égide du ministère de l’Intérieur.
Ce récent remaniement gouvernemental en France a provoqué une vague de critiques. Notamment en raison de la séparation des portefeuilles de la Ville et du Logement. Cette division est perçue comme un affaiblissement potentiel de la politique du logement. Le Logement est désormais rattaché au ministère de la Transition écologique et solidaire, tandis que la Ville est intégrée au ministère de l’Intérieur.
Les interrogations soulevées
Cette séparation a engendré des questions sur son impact sur la politique du logement et la cohérence des politiques urbaines. D’autant plus que la France est confrontée à une crise du logement, à des défis d’accessibilité et à un besoin croissant de logements sociaux. Or, cette division pourrait, selon les experts de l’immobilier, entraver la coordination et l’efficacité des mesures prises pour résoudre ces problèmes.
Les premiers pas du nouveau ministre
Le 1er août, Patrice Vergriete a effectué sa première visite officielle à Fécamp. Son objectif principal est de stimuler la production de logements. Cependant, il se heurte à trois défis majeurs :
- Relancer l’industrie de la construction,
- Trouver des solutions pour les locataires sans accès au crédit,
- Augmenter le nombre de logements sociaux disponibles.
Il est donc essentiel de garder un œil sur les premières initiatives du nouveau ministre afin d’anticiper les évolutions susceptibles d’affecter l’actualité juridique de la copropriété.
Les nouveaux décrets sur l’énergie : quels impacts pour les copropriétaires et locataires ?
Un décret récent du 18 août 2023 concerne les logements mal classés sur l’échelle énergétique, de A à G+. En effet, ces logements, souvent appelés “passoires énergétiques”, sont progressivement retirés du marché locatif. Cependant, il existe des exceptions à cette règle, notamment pour le copropriétaire bailleur.
Ainsi, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au copropriétaire bailleur d’éviter des sanctions en cas d’indécence énergétique de son logement. En effet, ce dernier peut échapper à la condamnation s’il prouve qu’il a fait preuve de diligence pour réaliser des travaux, tant dans les parties communes que privatives. Mais, qu’il n’a pas réussi à atteindre les niveaux de consommation énergétique requis. Dans ce cas, le juge peut uniquement décider de réduire ou d’annuler le montant du loyer, ce qui est déjà une mesure sévère.
Par ailleurs, une nouvelle clause sera applicable en 2025, concernant les logements soumis à des contraintes architecturales qui empêchent l’atteinte des niveaux de performance énergétique.
L’article 3 du décret du 18 août 2023 : l’exception qui confirme la règle
C’est là qu’intervient l’article 3 du décret du 18 août 2023, n°2023-796, qui précise les situations de dérogation :
- Risque de pathologie du bâti. Si les travaux de rénovation énergétique nécessaires risquent de mettre en péril la structure du bâtiment. Ce n’est pas au propriétaire de les entreprendre. Cela doit être attesté par un expert compétent.
- Refus d’autorisation administrative. Dans certains cas, les autorités administratives peuvent refuser l’autorisation de réaliser des travaux énergétiques. Par exemple, lorsque des modifications affecteraient le caractère patrimonial d’un immeuble historique.
Par exemple, dans des immeubles parisiens de style haussmannien ou des maisons à colombages, la réalisation de travaux d’isolation thermique par l’extérieur (ITE) peut être complexe. Si une autorité administrative, comme l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), refuse ces travaux, ou si ces derniers risquent de causer des problèmes structurels au bâtiment, le copropriétaire-bailleur ne sera pas tenu responsable.
Équilibre entre locataires et bailleurs
Ces exceptions permettent également de maintenir un équilibre entre les droits des locataires et ceux des bailleurs. En effet, un locataire peut demander à son propriétaire de mettre le logement en conformité énergétique. Le propriétaire peut alors décider s’il est en mesure de réaliser ces travaux ou non, sans que cela entraîne la rupture du contrat de location.
Néanmoins, ces récentes mesures législatives pourraient engendrer des discussions complexes qui enrichiront l’actualité juridique de la copropriété. Car, les termes employés dans ces décrets sont assez techniques et pourraient mener à des contentieux. Il sera donc essentiel de garder un œil sur la manière dont ces nouvelles dispositions seront mises en œuvre et comprises dans les prochains mois.
Actualité juridique de la copropriété : les parties communes et leurs complexités
Encore une jurisprudence sur les parties communes en copropriété ! Il s’agit d’une décision de la Cour de cassation du 6 avril 2023 qui concerne des parties communes spéciales.
Un sujet qui reste ouvert et complexe dans l’actualité juridique de la copropriété. En effet, les parties communes sont souvent une source de litiges en copropriété. Les récentes jurisprudences apportent des éclaircissements, mais également de nouvelles questions. Il est donc essentiel de rester informé pour éviter les pièges.
En cela, cette jurisprudence confirme la règle déjà établie. Celle qui stipule que seuls les copropriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de leur aliénation.
Toutefois, des questions demeurent sans réponse. C’est pourquoi, à l’heure actuelle, la meilleure pratique consiste à adopter deux résolutions distinctes. La première concerne la création du lot et sa vente, et ne sera votée que par les copropriétaires concernés par ces parties communes spéciales. La seconde résolution, qui porte sur les modifications subséquentes du règlement de copropriété, sera soumise au vote de l’ensemble des copropriétaires, conformément à la majorité requise par l’article 26.
Résolution d’un litige immobilier : décision de la Cour de cassation du 15 février 2023
Une autre question a émergé concernant les parties communes, mais cette fois-ci, il s’agissait de parties communes annexées. Plus précisément, un segment de couloir avait été intégré à un appartement sans être mentionné dans l’acte de vente original.
En effet, cela met en lumière la question délicate de l’usucapion, également connue sous le terme de prescription acquisitive. Cette dernière doit satisfaire à des critères bien définis : elle doit être paisible, continue et sans équivoque.
C’est pourquoi lors de l’achat d’un bien, vous devez vérifier l’acte de vente et le règlement de copropriété pour vous assurer que la description du lot est exacte. Cependant, il peut arriver que des annexions aient eu lieu, qui sont mentionnées dans l’acte de vente, mais pas dans le règlement de copropriété.
Dans ce cas, on pourrait envisager une accumulation des périodes de possession pour atteindre la durée requise de 30 ans. À condition toutefois que ces annexions soient correctement indiquées dans l’acte de vente. Ce qui n’était pas le cas dans cette affaire et qui empêche ainsi la prescription acquisitive.
Dans ce contexte, la seule voie à suivre est de se conformer aux décisions judiciaires et d’entreprendre une remise en état exhaustive du bien. La sanction est loin d’être anodine. Elle met en lumière l’importance de passer au crible le règlement de copropriété, ainsi que de vérifier méticuleusement les descriptions des biens lors de toute transaction immobilière.
Cette situation met également en relief la nécessité d’effectuer des audits réguliers des règlements de copropriété pour garantir que les copropriétaires respectent les normes en vigueur, y compris celles stipulées par la loi ELAN. Tout ceci s’inscrit dans l’actualité juridique de la copropriété, un domaine en constante évolution.
Podcast Copro : un nouveau point d’actualité juridique de la copropriété chaque mois
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