La rénovation d’un logement en copropriété est une opération destinée à améliorer le confort et à valoriser le bien. Cependant, il est important de noter que l’accord de tous les copropriétaires est requis pour certains types de travaux en copropriété. Quelles sont les règles à respecter ?
Sommaire :
- Les travaux qui nécessitent l’accord de la copropriété
- Les travaux ne nécessitant pas d’autorisation de la copropriété
- Les délais à prévoir pour obtenir l’approbation des travaux en copropriété
- Les démarches pour faire une demande d’autorisation de travaux en copropriété
Les travaux qui nécessitent l’accord de la copropriété
Lorsque la structure du bâtiment est affectée par les travaux en copropriété, une autorisation de l’AG des copropriétaires est requise. L’objectif est de prévenir tout désagrément ou conflit ultérieur. Cet accord est obligatoire dans les parties communes, ce qui n’est pas toujours le cas dans les espaces privatifs. Par exemple, le changement de fenêtres ou de volets impacte l’aspect extérieur de la copropriété. Dans ce cas, une approbation des copropriétaires est nécessaire.
Toutefois, pour le remplacement des fenêtres par des modèles identiques (dimensions, matériaux, couleurs et vitrage), l’autorisation préalable n’est pas indispensable. En effet, les travaux prévus, qui relèvent de l’entretien, n’affectent pas la structure de l’immeuble. Dans cette optique, les menuiseries Art & Fenêtres sont à privilégier pour profiter de produits de qualité, 100 % français et garantis à vie.
Les interventions les plus courantes affectant les parties communes concernent, par exemple :
- les travaux destinés à supprimer des murs porteurs ;
- l’ouverture d’un mur donnant sur l’extérieur ou sur les parties communes pour l’ajout d’une porte ou d’une fenêtre ;
- la rénovation des réseaux de gaines et de canalisation des installations communes (chauffage, ventilation, etc.) ;
- les travaux d’isolation thermique et/ou phonique vis-à-vis des parties communes (garage, couloirs, etc.).
Ces types de travaux en copropriété doivent être mis à l’ordre du jour de la prochaine AGO (assemblée générale ordinaire). En outre, un vote à la majorité absolue est nécessaire avant d’entreprendre les travaux.
Les travaux ne nécessitant pas d’autorisation de la copropriété
Les travaux privatifs concernent les opérations qui n’affectent pas l’ensemble de la copropriété, notamment l’intérieur du logement ou un espace réservé à un copropriétaire (garage ou cave). Ainsi, aucun accord préalable du syndicat des copropriétaires n’est indispensable pour les travaux :
- de rénovation d’une salle de bain ou d’une cuisine ;
- de modification de radiateurs ou d’installation d’une chaudière individuelle ;
- d’amélioration de l’isolation intérieure des sols, des plafonds ou des murs de l’appartement ;
- d’accessibilité visant à mettre les installations aux normes pour personne à mobilité réduite ;
- d’embellissement (peinture intérieure de l’appartement, changement de revêtements des sols, etc.).
Cependant, il est à noter que certains règlements de copropriété imposent le respect de certains horaires pour réaliser les travaux. Ces derniers sont généralement autorisés pendant les jours ouvrés (de 8 h à 12 h et de 14 h à 19 h) et le samedi (de 9 h à 12 h). Quoi qu’il en soit, il convient de se conformer aux normes en vigueur en matière d’isolation acoustique et de sécurité.
Il est également recommandé de se renseigner sur la nécessité d’une déclaration préalable de travaux en mairie. En effet, en cas de non-respect des règles en vigueur, les autorités compétentes peuvent ordonner l’arrêt du chantier, suivi de la remise en état des lieux dans leur configuration d’origine.
Les délais à prévoir pour obtenir l’approbation des travaux en copropriété
Les délais nécessaires à l’obtention de l’accord des copropriétaires pour la réalisation des travaux varient en fonction de plusieurs facteurs :
- la complexité du projet ;
- la nature des travaux envisagés ;
- les règles internes de la copropriété ;
- etc.
La première étape est de soumettre le projet à l’AG, qui approuvera les travaux par un vote. La majorité requise dépend de leur nature. En effet, les interventions sur les parties communes sont soumises à la majorité absolue. Celles réalisées dans les espaces privatifs n’exigent qu’une majorité simple.
Le procès-verbal d’assemblée générale est généralement rédigé par le syndic de propriété dans un délai d’un mois. Toutefois, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, un recours peut être introduit dans les deux mois, à compter de la notification du PV. Ainsi, il est conseillé de compter au moins trois mois avant de lancer les travaux en copropriété.
Les démarches pour faire une demande d’autorisation de travaux en copropriété
Voici la procédure à suivre pour se conformer à la réglementation en vigueur et réaliser les travaux en toute sérénité :
Demander l’inscription du projet de travaux privatifs à l’ordre du jour
Une fois le projet clairement établi, la première étape consiste à adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic de copropriété. Ainsi, ce dernier sera tenu d’inscrire le sujet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ordinaire des copropriétaires. Il convient de préciser que la demande est à effectuer au moins 21 jours avant la date de la prochaine AGO. En-deçà de ce délai, il est possible de solliciter une AGE (assemblée générale extraordinaire). Cependant, des frais sont à prévoir (honoraires du syndic, coûts de convocation, rédaction du procès-verbal de réunion, etc.). Pour maximiser les chances d’obtenir l’approbation, il est recommandé d’annexer tous les documents disponibles au courrier : devis, études, plans, etc.
En cas de refus lors du vote en assemblée générale, il est possible de contester la décision en saisissant le tribunal judiciaire.
Passer le projet au vote
Le jour de l’AG, le syndic de l’immeuble présente le projet de travaux à tous les copropriétaires. Ces derniers sont invités à poser des questions ou à demander des précisions au copropriétaire à l’origine de la demande. Ensuite, conformément aux dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, le vote est effectué à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires (présents, absents et représentés).
Soumettre une déclaration préalable de travaux en mairie
Cette étape est nécessaire si les travaux envisagés :
- modifient l’aspect extérieur de l’immeuble (modification des façades, pose d’une nouvelle fenêtre, etc.) ;
- impactent l’usage des espaces de l’immeuble (transformation d’un garage en espace de vie, création de locaux supplémentaires, etc.) ;
- affectent l’apparence des parties communes (installation d’une porte, transformation d’un local commercial en appartement, etc.).
Dans le cas d’un changement d’affectation d’un local, un permis de construire est requis.
