En 2024, le marché du crédit immobilier connaît un tournant positif. Après une période difficile en 2023, les taux d’emprunt immobilier affichent une baisse significative, redonnant espoir aux futurs acquéreurs. Cette évolution favorable, combinée à une concurrence accrue entre les banques, stimule la demande de financement. Le 40ème observatoire du crédit immobilier de Meilleurtaux révèle une dynamique encourageante. Ainsi, les taux d’emprunt immobilier sont plus attractifs et le pouvoir d’achat se renforce pour les ménages français. Quels sont les facteurs clés de ce changement ? Comment impactent-ils concrètement les emprunteurs ?
Sommaire :
- Une reprise dynamique de la demande de crédit immobilier
- L’évolution favorable des taux d’emprunt immobilier
- Impact sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages
- Les défis persistants du marché du crédit immobilier
- Perspectives pour la fin de l’année 2024
Une reprise dynamique de la demande de crédit immobilier
Un rebond significatif des demandes de financement
Depuis le début de l’année 2024, le secteur du crédit immobilier connaît une nette amélioration. Selon les données de Meilleurtaux, la demande de financements de crédits immobiliers a plus que doublé en seulement six mois. Cette tendance à la hausse s’est particulièrement accentuée en septembre. D’ailleurs, il s’est révélé être le meilleur mois de l’année 2024 en termes de demandes.
Cette reprise, bien qu’encore en deçà des niveaux d’avant le conflit en Ukraine (65 000 demandes en janvier 2022), témoigne d’un regain de confiance des consommateurs dans le marché immobilier.
Les facteurs de la reprise
La reprise de la demande de crédit immobilier s’explique par plusieurs facteurs. Tout d’abord, la baisse significative des taux d’emprunt immobilier a joué un rôle crucial. Cette réduction des taux a permis à de nombreux acheteurs potentiels de revenir sur le marché, leur offrant des conditions de financement plus avantageuses. De plus, la concurrence accrue entre les banques a contribué à dynamiser le marché. Puisqu’elle a poussé les établissements financiers à proposer des offres plus attractives pour attirer les emprunteurs.
Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com, commente : “Depuis début 2024, nous observons une hausse des demandes de crédit immobilier. Nous retrouvons le niveau de demandes de mars 2023 et nous sentons depuis quelques mois et notamment depuis la rentrée de septembre une dynamique très positive.”
L’évolution favorable des taux d’emprunt immobilier
Une baisse continue des taux depuis janvier 2024
L’un des éléments les plus marquants de cette reprise est la baisse continue des taux d’emprunt immobilier depuis janvier 2024. Cette tendance s’est particulièrement accentuée en septembre et se poursuit en octobre.
Pour illustrer cette évolution, prenons l’exemple d’un emprunt moyen de 200 000€ sur 20 ans :
On constate une économie de 100€ par mois sur les mensualités et une réduction du coût total du crédit de près de 24 000€ entre novembre 2023 et octobre 2024.
Un aperçu chiffré de la baisse des taux
En octobre 2024, la répartition des taux proposés par les banques est la suivante :
Cette baisse significative contraste fortement avec la situation de novembre 2023, où 60% des taux se situaient à 4,50%. Notons que ces taux affichés sont souvent sujets à des décotes. Ce qui signifie que les taux réels obtenus par les emprunteurs peuvent être encore plus bas.
Impact sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages
Une augmentation significative de la capacité d’emprunt
La baisse des taux d’emprunt immobilier a un impact direct et positif sur le pouvoir d’achat des ménages français. Voici deux exemples concrets :
Cette amélioration significative du pouvoir d’achat immobilier permet à de nombreux ménages de concrétiser des projets qui étaient hors de portée il y a encore quelques mois.
Le retour des dossiers finançables
Autre conséquence positive de cette baisse des taux : une augmentation significative des dossiers finançables.
Selon l’analyse de Meilleurtaux :
- 25% des dossiers qui étaient considérés comme non-finançables il y a un an sont redevenus éligibles au crédit immobilier.
- 21% des dossiers se trouvent désormais dans une “zone grise”, éligibles sous réserve de dérogations bancaires (contre 42% en octobre/novembre 2023).
- 54% des dossiers restent totalement infinançables, mais cette proportion a considérablement diminué par rapport à l’année précédente.
Maël Bernier commente : “Nous constatons une augmentation très nette des dossiers finançables c’est-à-dire répondant aux critères d’endettement. Les chiffres sont nettement meilleurs qu’il y a un an.”
Les défis persistants du marché du crédit immobilier
La règle des 35% d’endettement toujours en vigueur
Malgré ces évolutions positives, certains défis persistent sur le marché du crédit immobilier. La règle des 35% d’endettement maximum, instaurée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), reste en vigueur. Pour rappel, cette règle limite le taux d’endettement des emprunteurs à 35% de leurs revenus nets mensuels, assurance comprise.
Pour illustrer l’impact de cette règle, prenons l’exemple d’un prêt de 200 000€ sur 20 ans :
Bien que la situation se soit améliorée depuis fin 2023, les revenus nécessaires pour emprunter la même somme restent plus élevés qu’en 2022.
Les marges de manœuvre des banques
Toutefois, les établissements bancaires disposent d’une certaine flexibilité dans l’application de ces règles. Depuis le 29 juin 2023, ils peuvent déroger au critère des 35% pour une marge allant jusqu’à 20% de leur production de nouveaux crédits immobiliers chaque trimestre.
Cette flexibilité est répartie comme suit :
- Au moins 70% (contre 80% précédemment) doit être réservée aux acquéreurs de leur résidence principale.
- Au moins 30% doit être destinée aux primo-accédants.
- Les 30% restants (soit 6% de la production trimestrielle, contre 4% précédemment) sont libres d’utilisation.
Cette flexibilité permet d’assouplir les conditions d’accès au crédit pour certains emprunteurs, notamment les primo-accédants.
Perspectives pour la fin de l’année 2024
Prévisions sur l’évolution des taux d’emprunt immobilier
Selon les experts de Meilleurtaux, la tendance à la baisse des taux d’emprunt immobilier devrait se poursuivre, mais de manière modérée.
Maël Bernier prévoit : “Les taux aux particuliers devraient continuer à refluer mais de manière modérée pour se situer sur la référence 20 ans autour de 3,20% d’ici la fin de l’année.”
Cette évolution serait soutenue par plusieurs facteurs :
- La politique plus accommodante de la Banque Centrale Européenne, qui a mis fin à la hausse des taux avec une première baisse début juin et une autre en septembre.
- Le ralentissement de l’inflation, qui est repassée sous la barre des 2%.
- Des OAT (Obligations Assimilables du Trésor) sous les 3% après une petite poussée estivale liée à l’incertitude politique.
Les opportunités de renégociation de crédit
Avec la baisse des taux, la question de la renégociation des crédits immobiliers existants se pose. Bien qu’il soit encore un peu tôt pour la majorité des prêts, certains crédits, surtout ceux contractés à l’automne 2023 avec des taux supérieurs à 4,20%, pourraient déjà bénéficier d’une renégociation avantageuse.
Prenons l’exemple d’un prêt de 380 000€ contracté en octobre 2023 :
- Taux initial : 4,40% sur 25 ans
- Mensualité initiale : 2091€
- Nouveau taux possible : 3,60% sur 23 ans
- Nouvelle mensualité : 2065€
- Gain total : 32 208€ et 1 année de remboursement
Dans ce contexte favorable, il est conseillé aux emprunteurs de rester vigilants. En effet, l’évolution des taux mérite une attention particulière. Les experts prévoient que les conditions optimales pour une renégociation pourraient survenir dans les trois prochains mois. À ce moment-là, les taux devraient avoisiner les 3% à 3,20%. Par conséquent, il serait judicieux d’envisager une renégociation de crédit dès l’apparition de ces taux avantageux.
Conclusion
Le marché du crédit immobilier en 2024 montre des signes encourageants de reprise. La baisse des taux d’emprunt immobilier, combinée à une concurrence accrue entre les banques, offre de nouvelles opportunités aux acheteurs potentiels. Cette évolution positive se traduit par :
- Une augmentation significative de la demande de crédits immobiliers
- Une baisse continue des taux d’emprunt, rendant les financements plus accessibles
- Un renforcement du pouvoir d’achat immobilier des ménages français
- Le retour de nombreux dossiers finançables sur le marché
Bien que des défis persistent, notamment avec la règle des 35% d’endettement, l’amélioration globale du marché permet à de nombreux ménages de concrétiser leurs projets immobiliers. Les perspectives pour la fin de l’année restent positives. Ainsi, elles laissent présager une continuation de cette dynamique favorable pour les emprunteurs.
Les futurs acquéreurs et les propriétaires actuels sont invités à rester attentifs à l’évolution du marché. Avec des taux qui pourraient encore baisser et des opportunités de renégociation qui se profilent, 2024 s’annonce comme une année propice pour concrétiser ou optimiser ses projets immobiliers.
