Investir dans l’immobilier sans acheter un bien en direct ? C’est possible ! C’est ce que permettent les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) et l’immobilier fractionné. Ainsi, vous pouvez accéder à la pierre avec un ticket d’entrée réduit et sans les contraintes de la gestion locative. Cependant, bien que présentant de nombreuses similitudes, ces deux solutions d’investissement diffèrent sur plusieurs points clés. Quelle option choisir entre SCPI et immobilier fractionné en fonction de ses objectifs patrimoniaux ?
Sommaire :
- SCPI et immobilier fractionné : deux options complémentaires pour investir dans la pierre
- Des marchés en plein essor portés par un fort appétit des investisseurs
SCPI et immobilier fractionné : deux options complémentaires pour investir dans la pierre
Vous souhaitez investir dans l’immobilier, mais l’achat d’un bien en direct vous semble hors de portée ou trop contraignant ? Les SCPI et l’immobilier fractionné constituent deux alternatives intéressantes.
Des similitudes qui démocratisent l’accès à l’investissement immobilier
En effet, elles présentent de nombreux points communs.
D’abord, une accessibilité financière, avec un ticket d’entrée à partir de quelques milliers d’euros, sans recours au crédit. Les SCPI permettent d’investir dès quelques milliers d’euros. Même constat pour l’immobilier fractionné : “Le ticket moyen sur notre plateforme est de 2 500 €, et 40% de nos utilisateurs démarrent avec moins de 1 000 €”, indique Vincent Lachêne de Buildr.
Autre point commun : la perception de revenus passifs provenant des loyers, sans s’occuper soi-même de la gestion locative. Un atout clé quand on sait que 54% des Français considèrent les démarches administratives comme le principal frein à l’investissement locatif d’après un sondage Ifop de 2022.
Dans les deux cas, des professionnels assurent la gestion pour plus de tranquillité. Les biens sont sélectionnés et administrés par des gérants d’actifs expérimentés. Acquisitions, gestion locative, entretien… tout est prévu.
Dernier avantage partagé : la possibilité de diversifier son patrimoine à moindre coût en investissant dans plusieurs actifs. Fini le risque de dépendre d’un seul immeuble ou locataire.
SCPI et immobilier fractionné sont encadrés réglementairement. Les premières sont sous le contrôle de l’AMF en tant que sociétés de placement collectif, conformément à l’article L214-1 du Code monétaire et financier. Le second est géré par des plateformes agréées comme Prestataires de Services de Financement Participatif (PSFP), un statut créé par la loi PACTE de 2019.
Des différences qui répondent aux besoins variés des investisseurs
Si SCPI et immobilier fractionné facilitent tous deux l’accès à la pierre-papier, ces deux solutions présentent des caractéristiques propres. À cet effet, ces placements permettent de répondre à des objectifs patrimoniaux distincts.
Première différence : la nature de l’investissement. Les SCPI offrent une exposition indirecte et mutualisée à un parc immobilier diversifié (bureaux, commerces…). Par exemple, Corum Origin compte plus de 300 immeubles répartis dans 18 pays. À l’inverse, l’immobilier fractionné permet d’investir en direct dans une fraction d’un bien spécifique, pour plus de contrôle et de transparence.
Autre divergence : la liquidité variable. Les parts de SCPI se revendent sur un marché secondaire dont la fluidité fluctue. Ainsi, pour la SCPI PFO2 de Perial AM, le délai de revente moyen est passé de 45 jours en 2021 à 61 jours en 2022. Or, pour l’immobilier fractionné, la liquidité dépend de la plateforme et du jeu de l’offre et de la demande sur chaque bien. Il vaut mieux étudier les conditions de revente avant d’investir.
L’horizon de détention aussi diffère. Il est conseillé de conserver ses parts de SCPI pendant 15 ans en moyenne, contre 8 ans pour l’immobilier fractionné chez Buildr par exemple. En immobilier fractionné, l’horizon de placement offre ainsi une visibilité à moyen terme.
Enfin, la fiscalité n’est pas la même. Les revenus issus des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. De plus, la valeur des parts de SCPI détenues est soumise à l’IFI y compris quand elles sont hébergées dans des contrats d’assurance-vie. En outre, pour l’immobilier fractionné, la fiscalité est assimilée à celle des valeurs mobilières (flat tax de 30%) sans impact sur l’IFI. Un avantage non négligeable.
SCPI et immobilier fractionné : des marchés en plein essor portés par un fort appétit des investisseurs
Dans un contexte de forte remontée des taux, les investisseurs sont en quête de solutions alternatives à l’immobilier physique. Ainsi, ils souhaitent continuer à profiter des atouts de cette classe d’actifs incontournable.
Certaines SCPI et l’immobilier fractionné tirent ainsi leur épingle du jeu. La collecte nette des SCPI a atteint un record en 2022 à 10,2 milliards d’euros d’après l’ASPIM. En immobilier fractionné, la croissance est encore plus marquée : +150% de collecte rien que chez Buildr l’an dernier.
Arrivé plus récemment sur le marché, l’immobilier fractionné séduit particulièrement par sa transparence et sa souplesse. “ Il bénéficie encore d’un important potentiel de développement”, analyse Vincent Lachêne de M-Capital, dont la plateforme Buildr est leader sur ce segment.
Des produits au service de stratégies d’investissement variées
SCPI et immobilier fractionné représentent donc deux options innovantes et complémentaires pour se constituer un patrimoine immobilier de façon progressive.
Le choix entre l’un ou l’autre dépendra des objectifs de l’investisseur en termes :
- D’horizon de placement (plutôt 8 ans ou 15 ans et plus ?)
- De niveau de contrôle et de connaissance des actifs sous-jacents (portefeuille mutualisé ou bien identifié ?)
- De temps disponible pour gérer soi-même ses investissements (gestion déléguée ou suivi plus actif ?)
- D’objectifs de revenus et de plus-values (profil rendement ou plus axé sur la valorisation du capital ?)
- De sensibilité à la fiscalité (imposition des revenus, impact IFI…)
“ L’immobilier fractionné présente l’avantage de pouvoir investir en quelques clics, dans un bien identifié, avec des revenus réguliers et un horizon de placement à 8 ans. Pour les hauts revenus, il offre aussi l’avantage d’une fiscalité attractive et de ne pas entrer dans l’IFI ”, conclut Vincent Lachêne.
Dans tous les cas, les épargnants ont tout intérêt à se faire accompagner pour bénéficier de conseils personnalisés et choisir la solution la plus adaptée à leur profil. De nombreuses plateformes comme Buildr proposent ce service de manière 100% digitale. Un accompagnement bien utile pour se lancer sereinement et en toute connaissance de cause.
