2,16 millions de logements classés E, F ou G en Île-de-France en 2025 : le chiffre donne le vertige. Pourtant, malgré une dynamique encourageante depuis 2020, la rénovation énergétique progresse trop lentement et trop inégalement pour répondre à l’ampleur du défi. Dans sa Note Rapide n°1055 publiée en mai 2026, l’Institut Paris Region dresse un état des lieux inédit du parc résidentiel francilien : huit profils architecturaux distincts, des cibles prioritaires encore peu touchées par les travaux, des freins techniques, financiers et patrimoniaux bien réels. Comprendre la diversité du bâti francilien est désormais la condition sine qua non pour adapter les stratégies de rénovation énergétique à chaque territoire.
Sommaire :
- Pourquoi la rénovation énergétique francilienne ne peut pas être uniforme ?
- Quelles sont les cibles prioritaires pour la rénovation énergétique en Île-de-France ?
- Quels sont les freins à la rénovation énergétique du bâti francilien ?
- Comment adapter la rénovation énergétique aux réalités de chaque territoire ?
À retenir — Rénovation énergétique du bâti francilien
- En 2025, l’Île-de-France compte 2,16 millions de passoires thermiques (DPE E, F ou G).
- Les maisons individuelles produisent 50 % des consommations énergétiques résidentielles pour seulement 26 % du parc.
- Les passoires thermiques ne représentent que 14 % des rénovations globales réalisées.
- Le seuil minimal pour qu’une copropriété intéresse les entreprises est passé de 30 à 60 lots.
- La moitié des logements franciliens se trouvent dans un espace protégé au patrimoine.
Pourquoi la rénovation énergétique francilienne ne peut pas être uniforme ?
Un parc résidentiel d’une exceptionnelle diversité
Le bâti francilien ne ressemble à aucun autre en France. Il va du pavillon de banlieue en meulière aux grands ensembles de La Courneuve, en passant par l’immeuble haussmannien et la longère de Seine-et-Marne. Or cette diversité n’est pas qu’esthétique. Elle détermine directement les possibilités techniques et les coûts de chaque opération de rénovation énergétique.
Pour structurer cette analyse, l’Institut Paris Region a bâti une typologie architecturale en huit catégories, fondée sur les données de la base Enerter d’Énergies demain, enrichies des tissus urbains franciliens (TUF). Quatre catégories relèvent de l’habitat collectif : collectif ancien, grands collectifs, moyen collectif récent, petit collectif récent. Quatre autres concernent l’habitat individuel : individuel ancien, villa et pavillon de banlieue, pavillon de la reconstruction, individuel récent. Au total, ces huit profils couvrent les logements construits avant 1991, soit 70 % du parc résidentiel francilien et 77 % de ses consommations énergétiques.
Les caractéristiques architecturales pèsent lourd sur chaque chantier. Isoler des murs en matériaux industriels demande moins d’effort qu’une façade en moellons ou en pierre de taille. De même, une barre isolée se rénove plus aisément qu’un bâti groupé en zone dense. La mitoyenneté ou la présence d’un local technique conditionne l’installation d’une pompe à chaleur (PAC) ou d’une VMC double flux. Par ailleurs, l’étanchéité à l’air, les ponts thermiques et l’enveloppe du bâtiment varient d’un profil architectural à l’autre. La rénovation énergétique ne peut donc pas s’appliquer uniformément : chaque segment du parc requiert une approche sur mesure, guidée par un audit énergétique préalable.
Le paradoxe de la maison individuelle
En Île-de-France, les maisons individuelles n’occupent que 26 % du parc de logements. Pourtant, elles concentrent 50 % des consommations énergétiques du secteur résidentiel, selon les modélisations d’Airparif pour le Réseau d’observations statistique de l’énergie et des gaz à effet de serre en Île-de-France (ROSE).
Deux facteurs expliquent ce paradoxe : des surfaces plus grandes et une performance thermique généralement médiocre. Les pavillons de la reconstruction illustrent parfaitement ce déséquilibre. Construits majoritairement entre 1945 et 1968, dans le contexte de l’après-guerre, ils ne représentent que 5 % des logements franciliens. En revanche, ils absorbent 9 % des consommations énergétiques du secteur résidentiel. Avec 98 % de leurs logements classés E, F ou G au DPE, ils constituent une cible de rénovation énergétique de premier plan.
Quelles sont les cibles prioritaires pour la rénovation énergétique en Île-de-France ?
Quatre types de bâti à rénover en urgence
L’Institut Paris Region identifie quatre cibles prioritaires de rénovation énergétique. Les grands collectifs, le petit collectif récent (avant 1991) et le collectif ancien regroupent ensemble 2,4 millions de logements, soit 43 % de la consommation énergétique résidentielle francilienne. Les pavillons de la reconstruction et l’individuel récent complètent cette liste. Les premiers affichent une très mauvaise performance thermique. Les seconds génèrent des factures élevées en raison de leurs grandes surfaces habitables.
Parmi ces quatre cibles, un seul type dispose aujourd’hui d’un modèle technique et économique pleinement opérationnel : les grands collectifs. Ces immeubles emblématiques des Trente Glorieuses comptent 42 % de logements sociaux. Ils réunissent plusieurs atouts : un chauffage collectif dans plus de 80 % des cas, des matériaux industriels et une géométrie simple. La plateforme CoachCopro et l’observatoire BBC (association Effinergie) ont analysé un échantillon de 390 projets.
Les passoires thermiques, grandes oubliées de la rénovation
Un constat contre-intuitif ressort de l’étude : les passoires thermiques (DPE F et G) ne représentent que 14 % des opérations de rénovation recensées. Ce sont en réalité les bâtiments à performance dite « intermédiaire » (C, D ou E) qui profitent le plus de la rénovation énergétique globale. La logique est simple : plus un bâtiment part d’une bonne base énergétique, plus il est facile d’atteindre les meilleures étiquettes après travaux. À l’inverse, les passoires rénovées restent majoritairement dans les catégories énergivores (E, F, G). Elles n’atteignent que très rarement un niveau A ou B.
Sur le marché immobilier, les passoires thermiques subissent pourtant une décote significative. En 2024, en grande couronne, une maison classée G se vend en moyenne 16 % moins cher qu’une maison classée D. Un appartement classé G subit, lui, une décote de 17 % par rapport à un appartement classé D, selon les Notaires de France. En petite couronne, l’écart atteint -11 % pour les maisons et -14 % pour les appartements.
Quels sont les freins à la rénovation énergétique du bâti francilien ?
Les petites copropriétés, angle mort du système
Les très petits immeubles — moins de 15 logements — ne représentent que moins de 10 % des projets de rénovation recensés dans le parc privé. Les professionnels interrogés par l’Institut Paris Region pointent un déficit d’entreprises sur ce segment. Le coût de rénovation par logement y est structurellement plus élevé. Équipements de chauffage, échafaudages, frais d’études : ces postes incompressibles se répartissent sur un faible nombre de copropriétaires.
Sans Mon Accompagnateur Rénov’ (MAR) ni AMO technique pour guider le syndicat de copropriété, le vote en assemblée générale reste souvent bloqué. Dès lors, les bureaux d’études et entreprises de travaux orientent leur activité vers les segments les plus rentables. Les petites structures, pourtant éligibles aux certificats d’économies d’énergie (CEE) et à l’éco-PTZ, se retrouvent ainsi délaissées.
Plus grave encore : le seuil de rentabilité minimal serait passé de 30 à 60 lots. Une large part du parc résidentiel francilien se trouve de facto exclue. Les logements du collectif ancien et du petit collectif récent représentent ensemble 28 % de la consommation énergétique du secteur résidentiel. Pourtant, aucun modèle économique viable ne permet aujourd’hui de les rénover à grande échelle.
Patrimoine et rénovation : une équation difficile à résoudre
Près de 2,62 millions de logements franciliens se situent dans les abords d’un monument historique, soit 44 % du parc régional. Les sites inscrits concernent près d’un million de logements supplémentaires. Certains couvrent de très grandes superficies, à l’instar du Parc naturel régional du Vexin français. Les sites patrimoniaux remarquables (SPR) protègent quant à eux près de 240 000 logements. Au total, en cumulant toutes les protections, 51 % des logements franciliens se trouvent dans un espace protégé.
Dans la majorité de ces zones, les bâtiments n’ont pas l’obligation d’isoler leur façade lors de gros travaux. L’isolation thermique par l’extérieur (ITE) y est par ailleurs proscrite. Pour un certain nombre d’espaces, les travaux nécessitent en outre l’autorisation préalable du maire et l’avis conforme de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).
Or, 69 % des tissus urbains concernés relèvent de l’habitat individuel. Ces propriétaires font rarement appel à un architecte. Ils risquent ainsi de sous-estimer les contraintes patrimoniales lors de la conception de leurs projets. La performance énergétique et la préservation du patrimoine s’articulent alors mal, au détriment des deux objectifs.
Comment adapter la rénovation énergétique aux réalités de chaque territoire ?
Quatre expériences locales qui font école
Face aux limites des approches standardisées, plusieurs collectivités ont développé des réponses innovantes. L’Institut Paris Region documente quatre expériences locales qui font écoles.
Grand Paris Seine Ouest (92) : concilier patrimoine et performance énergétique
Dès 2022, l’Agence locale de l’énergie et du climat (Alec) du territoire a noué un partenariat avec l’Unité départementale de l’architecture et du patrimoine (Udap) des Hauts-de-Seine et le CAUE. Ces trois structures conduisent ensemble des revues de projets. Elles cherchent à concilier qualité architecturale, performance énergétique et maîtrise des coûts. Deux guides pratiques en sont issus : l’un sur l’intégration des panneaux solaires, l’autre sur la déclaration préalable.
Annecy (74) : gouvernance d’abord, rénovation ensuite
La ville d’Annecy accompagne chaque année entre 70 et 100 assemblées générales de copropriétés, en lien avec l’opérateur Soliha. En 2024, 400 copropriétés du territoire Grand Annecy participaient à un dispositif de rénovation énergétique, soit 13 % des 3 000 copropriétés du territoire. Le programme a démarré dès 2015 par une action sur la gouvernance des petites copropriétés en difficulté. C’était une condition préalable à toute démarche de rénovation.
Rennes Métropole (35) : la rénovation groupée à l’échelle du quartier
De 2018 à 2021, Rennes Métropole a mené l’opération « 1.2.3 BBC » dans trois quartiers pavillonnaires des communes de Betton et de Pacé. Cinq types de maisons ont été identifiés. Pour chacun, une AMO technique a proposé un diagnostic, des scénarios de travaux visant la performance BBC, des suggestions d’amélioration architecturale et une estimation des coûts. L’expérience a ainsi démontré qu’une démarche collective doit proposer plusieurs parcours — par étapes ou approche globale — pour tenir compte de la diversité des situations.
Alec Ouest Essonne (91) : l’auto-rénovation comme levier d’inclusion
L’Alec Ouest Essonne explore une piste encore peu développée : l’auto-réhabilitation accompagnée. Depuis 2025, elle propose un programme d’auto-rénovation énergétique destiné aux ménages non éligibles aux subventions. Un conseiller spécialisé réalise d’abord un diagnostic initial du logement et du profil du propriétaire. Il identifie ensuite les postes de travaux adaptés à l’auto-rénovation, puis accompagne le ménage à chaque étape du chantier. Par ailleurs, l’Alec a noué un partenariat avec l’association Archipossible, qui fédère une communauté d’auto-réhabilitation et organise des échanges de bonnes pratiques entre particuliers et artisans locaux.
Vers une stratégie différenciée et territorialisée
L’Institut Paris Region conclut que la dynamique actuelle se concentre sur le bâti des Trente Glorieuses — le segment le plus rentable à rénover. Il faut dès lors aller chercher des gisements d’économies d’énergie plus difficiles à mobiliser. Cela implique de s’appuyer sur des modèles économiques adaptés à chaque segment du parc. Les collectivités territoriales doivent s’emparer des outils existants — Plans climat-air-énergie territoriaux (PCAET), programmes d’intérêt général (PIG), opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH) — et en inventer de nouveaux, en cohérence avec les réalités de leurs territoires.
Par ailleurs, les politiques d’efficacité énergétique devront s’articuler avec d’autres leviers sur les segments les plus complexes. Sobriété énergétique, décarbonation prioritaire du chauffage, label BBC rénovation : ces outils doivent s’inscrire dans une approche globale de la qualité de vie. L’enjeu dépasse la seule performance technique. Il s’agit de lutter contre la précarité énergétique et d’offrir des logements plus sains, qui protègent leurs occupants en hiver comme en été. La réhabilitation thermique du bâti ancien francilien constitue ainsi, in fine, un levier essentiel de transition énergétique et de réduction de l’empreinte carbone du logement à l’échelle régionale.
