Règlement de copropriété : dispositions de mise en conformité

Règlement de copropriété : dispositions de de mise en conformité

La loi Elan oblige tout syndicat de copropriété de mettre à jour son règlement de copropriété (RCP). En effet, pour certains, ils ne sont plus adaptés et ne retranscrivent pas fidèlement l’existence des parties communes particulières. À défaut, l’existence de ces parties peuvent être remise en cause. Les explications de Charles Bohbot, avocat et associé fondateur du cabinet BJA.

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L’apport de la loi Elan en matière de mise en conformité du règlement de copropriété

Les nouveaux articles 6-2, 6-3 et 6-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 permettent d’adapter le règlement de copropriété à la définition légale de parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative. En particulier, l’article 6-4 qui pose le principe de la subordination de l’existence de ces parties communes à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

À cet effet, l’article 209 II de la loi ELAN prévoit expressément que :

“ Les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.”

À cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision se vote à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. La loi ELAN impose aux syndicats des copropriétaires, une mise en conformité de leur RCP. Le délai est de 3 ans à compter de son entrée en vigueur.

Aussi, l’entrée en vigueur de cette loi datant du 23 novembre 2018, cette mise en conformité doit donc intervenir avant le 24 novembre 2021.

Toutefois, si l’on interprète bien la loi, seul le vote de ces mises en conformité doit intervenir dans le délai de 3 ans. La mise en conformité, elle-même, pourra être effective dans un plus large délai.

Définition des parties communes spéciales dans le règlement de copropriété

L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Toute partie commune spéciale doit impérativement être assortie d’une grille de répartition des charges spéciales affectée à cette partie commune.

Les copropriétaires qui bénéficient d’une partie commune spéciale mentionnée dans le règlement de copropriété disposent du droit de voter aux décisions d’assemblée générale la concernant.

A contrario, si la partie commune spéciale n’est pas mentionnée dans le règlement de copropriété ou ne donne pas lieu à une grille de répartition de charges spéciales, celles-ci perdent alors toute existence. Chaque copropriétaire de l’immeuble pourra alors voter les décisions intéressant ces parties qui relèveront des charges communes générales.

Définition des parties communes à jouissance privative dans le règlement de copropriété

L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusive d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. En effet, il est fréquent que l’assemblée générale accorde des droits de jouissance sur des parties communes (cour, jardin, terrasse, stationnement de véhicule…).

Conformément aux dispositions de l’article 209 II de la loi ELAN, le propriétaire qui a obtenu ce droit de jouissance est tenu de le faire répertorier dans le règlement de copropriété. Le vote en assemblée générale aura lieu avant le 24 novembre 2021. À défaut, ce droit sera de fait inexistant.

Le copropriétaire sera donc placé dans une situation d’illégalité. Car il utilisera des biens, parties communes, mais dont l’usage ne lui a pas été régulièrement réservé. Ainsi pour illustrer cette difficulté lors de la vente d’un lot, par exemple, le notaire sera amené à vérifier si un copropriétaire bénéficie d’un droit de jouissance. Dans la mesure où ce droit n’est pas inclus au règlement de copropriété, la vente pourrait être annulée ou le prix de vente diminué.

Les pouvoirs du syndic dans la mise en conformité des RCP

Le syndic en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est le représentant légal de la copropriété. Il dispose de pouvoirs propres : recouvrement des charges, ouverture d’un compte bancaire séparé, constitution d’un fond de travaux, engagement des travaux urgents, diagnostics obligatoires (amiante, thermite….). Toutefois, en ce qui concerne la mise en conformité du règlement de copropriété, peut-il engager seul les dépenses ?

L’article 14-1 alinéa de la loi du 10 juillet 1965 indique que chaque année, le syndicat des copropriétaires vote un budget prévisionnel. Celui-ci permet de faire face, notamment aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble.

Ce budget va permettre au syndic de faire auditer le règlement de copropriété sans avoir à obtenir l’accord de l’assemblée générale. Cet audit ou consultation représente, en effet, un coût qui entre dans les dépenses d’administration des parties communes. En revanche, la consultation du conseil syndical peut devenir indispensable. C’est le cas si le devis est supérieur à un certain montant voté par les copropriétaires.

La consultation du conseil syndical

En effet, selon les alinéas 1et 2 de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le devis pour la consultation juridique dépassera le montant arrêté par les copropriétaires à la majorité de l’article 25, le syndic aura l’obligation de consulter le conseil syndical.

Le législateur emploi bien le terme de consultation et non d’accord du conseil syndical. Cet avis est purement consultatif. Par ailleurs, le conseil syndical peut être à l’initiative de cette consultation en application de l’article 27 du décret du 17 mars 1967. En effet, il peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. De même, sur une question particulière, il peut demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité. Les dépenses nécessitées par l’exécution de sa mission constituent des dépenses courantes d’administration. Le syndicat supporte ces dépenses réglées par le syndic.

règlement de copropriété - consultation juridique

 

Le conseil syndical peut effectivement demander un avis technique à un professionnel. Celui-ci déterminera la nécessité de mettre à jour le règlement de copropriété et son exécution. En la matière, l’intervention d’un cabinet d’avocats spécialisés semble s’imposer.

Enfin, si le conseil syndical refuse le devis, il sera alors possible de solliciter le vote en assemblée générale.

Une fois l’étape de l’audit du règlement de copropriété réalisée, la décision de mise en conformité du règlement de copropriété est inscrite à l’ordre du jour de l’AG. Elle se vote à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés.

Quels sont les risques en cas de défaut de mise en conformité ?

La mise en conformité du règlement de copropriété évite de priver le ou les copropriétaires de leurs droits. Aussi, elle participe à une plus juste répartition des charges en fonction de l’usage ou de l’utilité des parties communes.

Refuser la mise en harmonie du RCP expose le syndicat à l’action contentieuse d’un ou plusieurs copropriétaires lésés. Notons que les dispositions de la loi ELAN ont un caractère impératif. En effet, à défaut de mise en conformité, la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être recherchée.

Les raisons sont les suivantes :

  • À la suite de la contestation de la répartition des charges de copropriété utilisée figurant dans l’état descriptif sans être mentionnée dans le règlement de copropriété ;
  • En présence de parties communes spéciales sans charges communes spéciales correspondantes ;
  • Le droit de jouissance privatif existe mais il n’est pas présent dans le règlement.

De son côté, le syndic doit proposer la mise en conformité du règlement de copropriété. Car, sa responsabilité sera engagée envers le syndicat et ses membres pour manquement à sa mission d’administration de l’immeuble. Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Avec un risque de contestation des décisions votées, de contestations de la répartition des charges, et des difficultés d’application du règlement de copropriété.

De fait, l’extinction d’un droit de jouissance privative octroyé à un copropriétaire sur partie commune aurait de lourdes conséquences.

En conclusion

Vous devez veiller à la conformité de votre règlement de copropriété. Ces nouvelles exigences de la loi ELAN sont à appliquer avant le 23 novembre 2021. Face à cette nouvelle obligation, le syndicat des copropriétaires et son syndic sont tenus d’assurer cette mise en conformité. Notamment par le biais d’une consultation juridique. N’attendez pas le dernier moment pour entamer le processus. Car il n’y a pas de prorogation des délais envisagée pour le moment.

À défaut, l’existence de ces parties peuvent être remise en cause. Ainsi, le syndic qui n’a pas alerté précisément le syndicat des copropriétaires pourrait engager sa responsabilité civile professionnelle. Par ailleurs, en n’agissant pas, les copropriétaires s’exposent au risque de la disparition de leurs parties communes.

À propos du Cabinet BJA Avocats

Le Cabinet BJA Avocats intervient sur l’ensemble des juridictions situées en France. Spécialiste en contentieux du droit de la construction et assurance, droit de la copropriété et des baux commerciaux. Il délivre la formation continue aux cabinets de syndic de copropriété, gestionnaires et aux professionnels de la construction en qualité de formateur pour le compte notamment de la FNAIM, L’UNIS et GALIAN.

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