Le dernier baromètre de l’Observatoire Interkab, publié par La Boîte Immo, dresse un état des lieux précis du marché immobilier français au 2e trimestre 2025. Basé sur les données et témoignages de plus de 8 500 agences immobilières indépendantes, ce rapport met en lumière une reprise douce, mais inégale. Certaines régions comme l’Île-de-France ou la Provence-Alpes-Côte d’Azur affichent des signes encourageants. Tandis que d’autres restent marquées par l’attentisme. Entre évolution des profils d’acheteurs, stabilisation des prix et impact croissant de l’intelligence artificielle sur les recherches, l’Observatoire Interkab offre des clés pour anticiper les prochains mouvements du marché.
Sommaire :
- Un marché immobilier en reprise douce mais inégale
- Les nouveaux profils d’acheteurs observés par l’Observatoire Interkab
- Prix, marges et délais : que disent les chiffres du 2e trimestre 2025 ?
- L’impact de l’intelligence artificielle sur la recherche immobilière
- Les biens énergivores face aux nouvelles obligations réglementaires
À retenir – marché immobilier au 2e trimestre 2025
- Reprise partielle : hausse d’activité dans certaines régions, mais fortes disparités territoriales.
- Primo-accédants en force : +7 points par rapport à 2024, recul des investisseurs.
- Prix stabilisés : variations positives localisées à Nice, Bordeaux et Montpellier.
- Délais de vente élevés : moyenne nationale de 144 jours, mais baisse notable à Paris et Toulouse.
- Impact croissant de l’IA : un tiers des agents observe un changement dans la manière dont les clients recherchent un bien.
Un marché immobilier en reprise douce mais inégale
Le 2e trimestre 2025 confirme une amélioration progressive, sans rebond spectaculaire. 47% des professionnels interrogés notent une hausse de l’activité par rapport à 2024. Ainsi, on observe des pics dans les Deux-Sèvres (+86%), la Haute-Loire (+73%), l’Ain (+67%) et Paris (+65%). La région PACA enregistre +19% de compromis signés par rapport au trimestre précédent, l’Île-de-France +7%, tandis que l’Occitanie et l’Auvergne-Rhône-Alpes restent stables.
« On sent que certains marchés reprennent un peu de souffle. Mais pour beaucoup, on est surtout en train de se caler sur un nouveau rythme, plus lent et surtout plus réaliste. » – Olivier Bugette, CEO de La Boîte Immo
Les nouveaux profils d’acheteurs observés par l’Observatoire Interkab
Entre 2023 et 2025, la structure du marché immobilier a profondément évolué. En effet, l’Observatoire Interkab met en évidence un basculement vers les primo-accédants et un retrait net des investisseurs.
La montée des primo-accédants traduit un regain de confiance et une meilleure adaptation aux règles de financement (arbitrages budgétaires, appétence pour l’ancien). Alors que les secundo-accédants hésitent davantage à arbitrer leur patrimoine dans un contexte d’offre plus abondante. Quant au repli des investisseurs, il tient à une fiscalité moins incitative et à des rendements locatifs comprimés. Enfin, les seniors temporisent, privilégiant le maintien dans leur résidence principale.
Freins à l’achat au T2 2025 (perception des agents)
- Prix jugés trop élevés : 32% des cas.
- Attente de la “bonne affaire” / comparaison accrue : 28%.
- Incertitude sur l’évolution du marché : 22%.
- Financement (taux, capacité d’emprunt) : 18%.
Ces signaux confirment un marché plus favorable aux acheteurs, avec davantage de choix et des négociations plus structurées.
Prix de l’immobilier, marges et délais : que disent les chiffres du 2e trimestre 2025 ?
Prix au m². Stabilité au niveau national (0%), avec des hausses localisées : Nice (+3%), Bordeaux (+2%), Montpellier (+1%). En parallèle, la région Provence-Alpes-Côte d’Azur enregistre un léger repli (-1%).
Marge de négociation. Réduction à –5,4% (vs –5,% un an plus tôt) : les vendeurs cèdent moins. Villes les plus “fermées” : Paris (-4,8 %), Marseille (-3,5%), Lyon (-3,5%).
Délais de vente. Moyenne élevée à 144 jours (+3 j), mais amélioration marquée dans plusieurs métropoles : Paris (-11 j), Toulouse (-19 j), Montpellier (-19 j).
Flux de transactions et offre. Le volume de compromis signés progresse de +5% vs T1 2025 et les stocks de biens à la vente se reconstituent (+7%), en lien avec un taux de rotation plus lent.
Taux de casse. Repli à 17%, avec des contrastes régionaux : Île-de-France 19,3% (en hausse vs T1), PACA ~14 % (en baisse). Ce mouvement suggère un léger assouplissement du crédit et des dossiers mieux préparés.
Financement : des taux qui se stabilisent
- 10 ans : 2,9% | 15 ans : 3,% | 20 ans : 3,1 % | 25 ans : 3,2%.
- Profil moyen de l’emprunteur (T2 2025) : 37 ans, 55,6% primo-accédants, apport moyen 80 578 €, capital emprunté 257 345 €, mensualité 1 151 €, durée moyenne 280 mois.
Ces paramètres confirment l’entrée dans une “nouvelle norme” de marché : prix stabilisés, sélectivité accrue et rythmes de vente plus réalistes.
L’impact de l’intelligence artificielle sur la recherche immobilière
Un tiers des professionnels interrogés par l’Observatoire Interkab constate déjà un impact concret de l’IA sur les parcours d’achat.
Usages concrets côté acheteurs
- Recommandations personnalisées (matching de biens selon critères dynamiques).
- Comparateurs de prix et estimation instantanée du juste prix.
- Simulations de financement et pré-éligibilité.
- Analyse de quartiers (commodités, temps de trajet, nuisances) et alertes proactives.
Ce que cela change pour les agences
- Des clients mieux préparés et plus exigeants sur la donnée (DPE, charges, diagnostics).
- Nécessité d’annonces enrichies (plans, visites virtuelles, historiques de prix).
- Gain de productivité via assistants IA (qualification leads, rédaction d’annonces, suivi).
« L’IA change le jeu : on ne peut plus se contenter d’une annonce peu documentée. Les clients arrivent briefés, ils challengent les professionnels et c’est plutôt sain. » – Olivier Bugette.
Les biens énergivores face aux nouvelles obligations réglementaires
Depuis le 1er janvier 2025, la mise en location des logements classés G est interdite (Loi Climat et Résilience, art. 160). L’Observatoire Interkab observe une mise sur le marché plus soutenue de ces biens et une demande sélective.
Poids dans les stocks. Environ 9% des biens à la vente sont étiquetés F ou G à l’échelle des 10 plus grandes villes, avec des pics à Paris (~17 %).
Calendrier et opportunités. À l’horizon 2028, les logements F seront à leur tour exclus du parc locatif. D’ici là, les vendeurs arbitrent plus vite ; les acheteurs intègrent les coûts de rénovation énergétique et ciblent les biens au potentiel d’amélioration (isolation, chauffage). Les agences ont un rôle clé : orientation vers MaPrimeRénov’, éco-PTZ, audit énergétique, plan de travaux, devis.
