Sur les dernières années, le prix du foncier a augmenté beaucoup plus vite que l’inflation. Il représente aujourd’hui jusqu’à 45% du coût de l’immobilier, dans certaines régions, comme l’Ile-de-France ou la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. Mieux maîtriser les coûts du foncier est une condition nécessaire à la maîtrise des prix de l’immobilier afin de faciliter la production de logements.
Mieux maîtriser les coûts du foncier est une condition nécessaire à la maîtrise des prix de l’immobilier afin de faciliter la production de logements. Libérer le foncier constructible en zone dense représente également d’une part un enjeu social en luttant contre la ségrégation territoriale, et d’autre part un enjeu environnemental en limitant l’étalement urbain.
« Les prix du foncier sont élevés malgré un volume important de foncier potentiellement disponible, parce qu’en zone tendue le foncier constructible est plus difficilement identifiable et mobilisable. Il faut repérer les « dents creuses » permettant la densification, ou s’engager dans des travaux de remembrement. Il s’agit aussi souvent de « foncier d’occasion » qui doit être requalifié. Ces coûts de démolition, de dépollution pèsent sur le prix du foncier », souligne Emmanuelle COSSE, ministre du Logement et de l’Habitat durable.
« Produire du foncier à prix maîtrisé requiert une ingénierie performante, à la fois pour identifier les gisements existants ou à créer et ensuite pour proposer des montages juridiques et financiers compatibles avec la production de logements accessibles pour nos concitoyens », indique Dominique FIGEAT, président de l’Observatoire régional du foncier en Île-de-France.
Des recommandations convergentes formulées par Dominique FIGEAT, président de l’Observatoire régional du foncier en Île-de-France ; Daniel GOLDBERG, député de Seine-Saint-Denis ; Emmanuelle COSSE, ministre du Logement et de l’Habitat durable, et Christian ECKERT, secrétaire d’État chargé du Budget, retiennent trois axes structurants pour la mise en œuvre d’un programme d’actions en faveur de la mobilisation du foncier et de la relance de l’aménagement opérationnel :
- améliorer la transparence des marchés fonciers et immobiliers ;
- aider les collectivités locales à renforcer leurs stratégies foncières en faveur de la production de logements, notamment sociaux ;
- renforcer l’usage des outils contractuels entre les acteurs publics et privés dans le montage des opérations d’aménagement.
« Il faut pour renforcer la capacité d’observation des marchés locaux, et favoriser la déclinaison des stratégies foncières dans les documents d’urbanisme, notamment les PLU. L’expérience montre en effet que les marchés immobiliers qui résistent le mieux sont ceux qui reposent sur une politique foncière à la fois transparente et anticipée stratégiquement par les collectivités locales », précise Emmanuelle COSSE.
A court terme, il apparaît utile, qu’au bénéfice des projets de loi en cours d’examen, le gouvernement puisse faciliter l’accès aux bases de données fiscales. La transparence du marché qui découlera de cette meilleure information des acteurs sera source d’efficacité dans le fonctionnement des marchés fonciers et immobiliers et, comme on l’observe là où elle est mise en œuvre, de modération sur les prix.
Il est prévu, un accès facilité des particuliers à la base PATRIM, enrichie des données de localisation, afin de mieux évaluer la valeur vénale d’un bien immobilier lorsqu’ils sont candidats à la vente ou à l’achat. L’accès à la base fiscale « Données Valeurs Foncières » (DVF) sera élargi à un plus grand nombre de professionnels. Les bases de données notariales constituent une autre source d’information intéressante pour améliorer la transparence des marchés fonciers et immobiliers. Les arrêtés organisant la participation des notaires pour la constitution, la mise à jour et la transmission de ces bases seront publiés avant septembre 2016.
De même, le projet de loi Egalité et Citoyenneté qui sera déposé au Parlement au printemps traduira un ensemble des recommandations visant à renforcer les stratégies foncières des collectivités, traduites dans les programmes locaux de l’habitat, pour favoriser la production de logements répondant aux besoins des populations.
Ensuite, il est important de mieux faire connaître et diffuser les outils de l’aménagement opérationnel. Ces outils doivent permettre de meilleurs partenariats entre les acteurs privés et publics dans la fabrique de la ville. « Je souhaite en premier lieu développer la culture du partenariat entre les propriétaires fonciers et la collectivité, pour dessiner des projets d’aménagement partagés. Des outils existent, comme le Projet Urbain Partenarial, mais il s’agit d’en préciser l’utilisation afin de mieux associer les propriétaires privés fonciers à la conception des opérations d’aménagement. Il nous faut travailler à développer un véritable urbanisme négocié », a déclaré la ministre.
Par ailleurs, la ministre a annoncé que seront publiés dans les toutes prochaines semaines les décrets sur le bail réel immobilier, et que l’ordonnance sur la création d’un bail réel solidaire sera transmise au Conseil d’Etat au début du mois d’avril. « Ces types de baux, encore trop peu utilisés dans notre pays, doivent permettre de maîtriser, sur le très long terme, l’usage et la valeur des fonciers. Ils permettront de lutter contre l’inflation foncière, et construire des projets de logements à prix accessibles », a précisé la ministre.
Enfin, en ce qui concerne les propositions fiscales, elles demandent à être approfondies et expertisées plus avant en termes opérationnels. Plus largement, il faut veiller aux effets de temporalité et en cette période de début de reprise de la croissance, comme de la construction, la stabilité fiscale est donc privilégiée.
« C’est en mobilisant l’ensemble des acteurs que la production de logements sera soutenue et que les besoins de nos concitoyens en matière de logements abordables seront mieux satisfaits », conclut Emmanuelle COSSE.
> Rapport de Dominique Figeat sur la mobilisation du foncier privé en faveur du logement (PDF- 1.9 Mo)
