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Immobilier

Marché résidentiel : les évolutions en 2021 selon l’IEIF

Marché résidentiel immobilier dans les grandes agglomérations françaises

À travers son étude « Typologie des marchés des grandes agglomérations françaises : actualisation 2021 », l’IEIF présente les évolutions dans le secteur. Cet institut s’intéresse notamment au marché résidentiel dans les territoires en dehors de l’agglomération parisienne. Pour effectuer cette analyse, il a utilisé 39 variables descriptives. Il a mesuré l’évolution des marchés dans un panel de 53 unités urbaines métropolitaines de plus de 100 000 habitants.

Apparition de deux nouvelles familles de marché résidentiel

En 2021, le premier constat est la confirmation des tendances lourdes faisant émerger une typologie solide de familles homogènes. Dans ce contexte, on note des écarts progressifs entre les différents groupes de marché résidentiel.

Marché résidentiel : les évolutions en 2021 selon l’IEIF

 

L’étude précédente de l’IEIF a mis en avant cinq familles de marché résidentiel d’origine. En 2021, quatre d’entre elles ont gardé leurs caractéristiques globales, mais leurs compositions ont changé. Il s’agit des familles Leaders, Solaires, Régionales et Déclinantes.

Un autre fait majeur, c’est l’apparition de deux nouvelles familles de marché, à savoir Alternatives et Résidentielles. Dans ce référentiel, trois familles (Leaders, Solaires et Régionales) prédominent et représentent 80 % de la population du panel global. Pourtant, elles affichent des évolutions particulièrement disparates.

Stagnation de la famille de marché résidentiel Leaders

Dans le groupe Leaders, les experts de l’IEIF constatent une valorisation continue et une progression du poids démographique. Cette famille de marché résidentiel jouit du cumul des avantages socio-économiques.

On y note, en effet, le développement de l’économie concurrentielle, l’importance du secteur public et l’augmentation de l’attractivité résidentielle. D’une part, l’évolution de la rentabilité de l’investissement immobilier se base davantage sur la valorisation des biens. D’autre part, le rendement locatif des biens recule sur un marché suffisamment robuste.




Le groupe Leaders présente donc une certaine stabilité. Il comprend toujours Aix-Marseille, Grenoble, Bordeaux, Nantes, Lyon, Toulouse et Montpellier. À cette liste s’ajoute désormais Rennes, une ex-Régionale.

Élargissement d’une part et division de l’autre dans le groupe Solaires

La famille de marché résidentiel Solaires profite d’une attractivité résidentielle d’exception et particulièrement élevée. Cependant, elle est moins marquée par le poids institutionnel sur le plan sociologique.

Le groupe Solaires attire surtout les retraités aisés grâce à sa situation géographique privilégiée. Cette famille de marché se compose toujours d’une classe socio-économique spécifique qui continue de gagner en valorisation.

En 2021, ses agglomérations composantes, devenues encore plus attractives, connaissent une vie économique dynamique. Par ailleurs, elles sont réputées depuis longtemps pour leur qualité de vie exceptionnelle.

En 2012, la famille Solaires regroupait Avignon, Nice Côte d’Azur, Bayonne Pays Basque, Pau, Nîmes, Perpignan, Valence et Toulon Var. D’après la dernière étude de l’IEIF, de nouvelles agglomérations l’ont rejoint et quelques entités l’ont quitté.

Désormais, ce groupe réunit Annecy, Bayonne Pays Basque, Annemasse-Genève, Chambéry, Toulon Var, La Rochelle et Nice Côte d’Azur.

Stabilité de la famille de marché résidentiel Régionales

Connues pour être les principaux points de déploiement des activités et des services publics, les Régionales évoluent plus lentement. Elles présentent même une certaine stabilité. Leur économie repose sur des emplois à dominante publique et aux rémunérations modestes. Ce critère contribue à inciter les jeunes actifs à s’installer en région.

Avec leur solvabilité réduite, ils y trouvent facilement un parc de logements plus abordable, surtout en locatif. Ainsi, le groupe Régionales reste quasiment stable. Comme en 2012, il comprend toujours les anciennes capitales régionales recensées avant la réduction de celles-ci au nombre de 13.

Ce sont Amiens, Besançon, Angers, Caen (ex-Dynamique), Dijon, Clermont-Ferrand, Metz, Nancy, Poitiers, Orléans, Reims, Rouen (ex-Déclinante) et Tours. D’ailleurs, Strasbourg et Lille demeurent les représentants emblématiques de ce groupe. Elles sont aussi les plus proches des Leaders.

Émergence d’une nouvelle famille : les Alternatives

La famille de marché résidentiel Alternatives regroupe des pôles régionaux secondaires. Ces derniers sont donc considérés comme de nouvelles alternatives urbaines, apparues suite à un rebond dans la nouvelle économie. Elles résultent aussi de la réduction du nombre des capitales régionales, passant de 22 à 13.

Les Alternatives se composent d’entités de taille intermédiaire se démarquant par la diversité de leurs services et activités. Elles assurent une meilleure capacité d’accès à la propriété en proposant des prix mesurés, surtout à travers l’habitat pavillonnaire.

Ce nouveau groupe comprend ainsi Angoulême, Le Havre, Brest, Montbéliard, Saint-Étienne, Le Mans (ex-Déclinante), Limoges (ex-Régionale), Mulhouse (ex-Déclinante), Nîmes (ex-Solaire) et Troyes (ex-Dynamique). Ces entités tiennent un rôle de maillage important de la société urbaine française.

Naissance d’une autre nouvelle famille : les Résidentielles

Ce nouveau groupe Résidentielles profite d’une attractivité résidentielle spécifique. Il réunit des entités urbaines offrant un cadre de vie de qualité, en particulier en raison de leur hinterland. Ces dernières garantissent d’ailleurs une bonne capacité d’accès à la propriété, davantage en maison individuelle.

Les prix des maisons y sont encore attractifs et leur situation géographique s’avère intéressante près d’un espace naturel accueillant. En effet, cette nouvelle famille de marché résidentiel comprend Lorient, Thionville et Saint-Nazaire, ainsi que des ex-Solaires (Valence, Avignon, Perpignan et Pau).

Recul du groupe “les déclinantes

Le nombre des entités urbaines composant la famille de marché résidentiel Déclinantes a largement diminué par rapport à 2012. Ce groupe demeure restreint et se compose désormais de Béthune, de Dunkerque, de Douai-Lens, de Maubeuge et de Valenciennes.

Ces dernières sont appréciées pour leur histoire unique et leur capacité de rebond notable. Cependant, elles restent fragiles face à la nouvelle économie géographique et aux changements dans le secteur industriel à base tertiaire et numérique.

En revanche, Le Havre, Angoulême, Brest, Le Mans, Lorient, Metz, Mulhouse, Rouen et Thionville ont quitté ce groupe des Déclinantes. Ces entités ont rejoint des familles qui correspondent davantage à leur capacité de structuration de la France urbaine.

Enfin, Creil tient une position très spécifique. Cette dernière est polarisée par l’agglomération parisienne et dont elle ne peut servir d’alternative. Elle ne peut pas non plus constituer une alternative à Lille ou à Amiens, du fait de sa fragilité particulière. Sa structure industrielle la rapproche, en effet, des zones en crise du Nord du pays.

En conclusion,

Pour mieux cerner les marchés résidentiels, l’IEIF mène depuis plusieurs années des travaux de recherche sur le logement. Ces derniers ont abouti à la définition d’une typologie originale des différents marchés des grandes agglomérations françaises. Cette analyse identifiait cinq familles de marché : Leaders, Solaires, Régionales, Dynamiques et Déclinantes.

Or, cette nouvelle étude réalisée par Gilbert Emont, Senior advisor à l’IEIF et Soazig Dumont, analyste senior du pôle Marchés immobiliers à l’IEIF présente une actualisation de l’analyse. Ce référentiel de l’IEIF recense désormais six familles de marché résidentiel, puisque se sont ajoutées les Alternatives et les Résidentielles.

Ce référentiel vise à comprendre avec précision la réalité et le fonctionnement des territoires urbains hors Île-de-France. Il vise aussi à mettre à la disposition des investisseurs et des promoteurs un outil utilisé pour ajuster leurs stratégies résidentielles. Les agrégats ainsi constitués permettront de calculer des indicateurs fiables sur la formation et l’évolution des marchés correspondants ainsi que sur les valeurs qui en découlent.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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