Le marché immobilier français n’avance plus en ligne droite. Selon ce baromètre immobilier interne du réseau coopératif l’Adresse, réalisé du 18 au 28 juin 2026 auprès de ses 360 agences réparties sur tout le territoire, le premier semestre 2026 s’est révélé profondément contrasté. Après un début d’année prometteur, porté par la stabilisation des taux d’emprunt et des vendeurs plus enclins à négocier, le conflit en Iran a cassé l’élan dès le printemps. Résultat : 63 % des agences décrivent un marché immobilier « en dents de scie » et les prix reculent pour 65 % d’entre elles. Ce retournement de marché redessine le rapport de force entre acheteurs et vendeurs — et pose une question centrale : faut-il concrétiser son projet immobilier maintenant, ou attendre une hypothétique accalmie ?
Sommaire :
- Un démarrage prometteur, vite contrarié par la géopolitique
- Pourquoi les acheteurs ont désormais la main ?
- Le conflit en Iran : premier frein cité par les agences
- Des prix en recul et des marges de négociation en hausse
- Quelles perspectives pour le second semestre 2026 ?
- Les conseils du réseau pour acheter ou vendre en 2026
À retenir – Marché immobilier S1 2026 selon le réseau l’Adresse
- 63 % des agences l’Adresse qualifient le marché immobilier de S1 2026 « en dents de scie ».
- Les prix de vente reculent pour 65 % des agences du réseau.
- Les marges de négociation dépassent 8 % du prix affiché pour 37 % des agences.
- Le conflit en Iran est le premier frein à l’activité pour 75 % des agences.
- Les acheteurs ont aujourd’hui le pouvoir de négocier.
Un démarrage prometteur, vite contrarié par la géopolitique
Un début d’année en fanfare
Le marché immobilier avait bien démarré 2026. Janvier et février ont été décrits par plusieurs agences comme leurs meilleurs mois depuis plusieurs exercices. Deux facteurs expliquent ce regain. D’un côté, les taux d’emprunt avaient cessé de grimper, après deux années de forte tension sur la capacité d’achat des ménages. De l’autre, une partie des vendeurs avait fini par ajuster ses prétentions à la baisse. Cette double détente a redonné un peu d’air au marché. Les transactions sont reparties, les primo-accédants ont timidement refait surface et les secundo-accédants ont saisi cette fenêtre pour mener à bien leurs projets de vie.
Le coup de frein du printemps
Mais à partir d’avril, le tableau s’est assombri. Le conflit en Iran a pesé sur la confiance des ménages. Les prises de décision se sont ralenties. Le mois de mai, avec ses nombreux jours fériés, a encore accentué ce coup de frein. Au final, les agences attribuent une note moyenne de 5,3 sur 10 à l’activité du premier semestre. C’est en net recul par rapport à la note de 6/10 accordée au seul premier trimestre. En clair : la dégradation s’est poursuivie et amplifiée entre avril et juin.
Pourquoi les acheteurs ont désormais la main ?
Un rééquilibrage offre-demande net
Le rapport de force a clairement basculé en faveur des acheteurs. D’un côté, 39 % des agences constatent une baisse du nombre d’acquéreurs potentiels. De l’autre, 33 % signalent une hausse du stock de biens disponibles. Autrement dit : moins d’acheteurs se disputent davantage de logements. Cette configuration, inédite depuis plusieurs années, redonne aux acquéreurs le temps de comparer, de réfléchir et surtout de négocier. La tension du marché s’est nettement détendue.
Des profils d’acheteurs dominés par les projets de vie
Qui achète encore, dans ce contexte ? Principalement des ménages qui ont un vrai besoin de changer de logement. Les secundo-accédants — ceux qui vendent pour racheter — restent le profil dominant : 50 % des agences les citent comme leurs clients les plus nombreux. Les primo-accédants arrivent en deuxième position (31 %). En revanche, les investisseurs sont quasi absents. Ils ne représentent que 14 % des profils dominants. La résidence secondaire, elle, ne pèse que 5 %. Le marché est donc porté par des projets contraints — séparation, agrandissement, mobilité professionnelle — bien plus que par une logique de placement.
« Le marché reste porté par ceux qui ont un vrai projet immobilier, soit pour s’agrandir, pour se séparer, changer de région ou devenir propriétaire. Les profils plus opportunistes comme les investisseurs, eux, restent en retrait dans le contexte actuel. » — Brice Cardi, président du réseau l’Adresse.
La reprise tirée par la négociation, non par les taux
Ce n’est pas la baisse des taux qui a relancé le marché immobilier en début d’année. C’est la concession des vendeurs. Pour 79 % des agences, le principal moteur de reprise a été l’acceptation d’offres d’achat plus basses. La stabilisation des taux d’emprunt arrive loin derrière (45 %), devant le retour des primo-accédants (27 %). Ce renversement est important à comprendre : aujourd’hui, ce sont les ajustements de prix qui débloquent les transactions. Le dossier de financement reste un prérequis, mais ce n’est plus lui qui fait ou défait une vente.
Le conflit en Iran : premier frein cité par les agences
Un impact qui s’est renforcé au fil du semestre
Le conflit en Iran s’est imposé comme le facteur de ralentissement numéro un du semestre. Et son poids a grandi avec le temps : 75 % des agences estiment qu’il a affecté leur activité, contre 65 % au 1er trimestre. Parmi elles, 69 % jugent l’impact plus marqué côté acheteurs. Logique : ce sont eux qui, face à l’incertitude, choisissent d’attendre. Les vendeurs, eux, sont moins nombreux à reporter — sauf quand ils sont à la fois vendeurs et acheteurs, ce qui est souvent le cas des secundo-accédants.
Les effets concrets sur les agences
Sur le terrain, les conséquences sont mesurables. Certaines agences ont enregistré jusqu’à -40 % de contacts acquéreurs par rapport à mai 2025. Les délais de décision se sont allongés : après une visite, les acquéreurs repoussent leur réponse de plusieurs semaines. Les projets en double opération — vendre puis racheter — ont été parmi les premiers à être mis en suspens. Par ailleurs, la hausse du coût de la vie pèse. L’essence et l’énergie plus chères réduisent la capacité d’achat de certains ménages, qui revoient leur budget à la baisse.
« Le mois de mai a été un vrai point de bascule : entre la chaleur, les ponts du mois et le climat géopolitique, beaucoup d’acquéreurs ont mis leur projet en pause. La bonne nouvelle, c’est qu’on observe une reprise progressive depuis le mois de juin, ce qui montre que la demande reste là, simplement freinée par les circonstances. » — Brice Cardi.
Des prix en recul et des marges de négociation en hausse
Un changement de phase sur les prix de vente
Le signal est net. Par rapport au premier semestre 2025, 65 % des agences constatent une baisse des prix de vente. Au T1 2026, ce chiffre n’était que de 45 %. La dégradation s’est donc accélérée sur les trois derniers mois. Plus préoccupant encore : 28 % des agences observent une baisse supérieure à 3 %. Seules 6 % notent encore une hausse. Dès lors, l’estimation immobilière doit s’appuyer sur les transactions récentes réelles, et non sur les valeurs de 2024 — sous peine de fixer un prix qui ne trouvera pas preneur.
Des marges de négociation qui s’élargissent
La baisse des prix ne se joue pas qu’à l’affichage. Elle se joue aussi à la table de négociation. 77 % des agences ont constaté une hausse des marges de négociation par rapport à 2025. Pour 56 % d’entre elles, ces marges se situent entre 4 et 7 % du prix affiché. Mais le chiffre le plus révélateur est ailleurs : pour 37 % des agences, la marge dépasse désormais 8 %. C’était le cas pour seulement un quart des agences au trimestre précédent. En clair : le prix affiché est de moins en moins le prix réel de la transaction.
« Nous sommes clairement entrés dans un marché où le prix affiché n’est plus le prix de vente final, sauf pour les biens immobiliers anciens sans défaut et très recherchés. Les vendeurs motivés qui acceptent de se positionner au juste prix dès la mise en vente limitent ce delta de négociation ; ceux qui surestiment leur bien lors de l’estimation immobilière doivent aujourd’hui consentir à des baisses plus importantes, et le délai de vente s’allonge en conséquence. » — Brice Cardi.
Quelles perspectives pour le second semestre 2026 ?
Des professionnels plus prudents qu’en début d’année
Les agences du réseau l’Adresse n’affichent plus l’optimisme du début d’année. 56 % anticipent un second semestre similaire au premier. Pourtant, 27 % redoutent un marché encore moins dynamique — soit presque le double des 15 % qui exprimaient cette crainte au T1. À l’inverse, seules 16 % des agences anticipent un rebond, contre 32 % trois mois plus tôt. L’ambiance a donc clairement changé. La prudence s’est installée.
Les freins qui subsistent
Trois freins continuent de peser sur le marché. Le premier tient au contexte économique et géopolitique, cité par 69 % des agences, avec le conflit en Iran en toile de fond. Le deuxième concerne la résistance de certains vendeurs à revoir leurs prix, mentionnée par 68 % des professionnels : beaucoup peinent encore à accepter le nouveau rapport de force. Le troisième relève de l’attentisme des acheteurs, signalé par 64 % des agences. Même lorsqu’ils retrouvent des marges de négociation, nombre d’entre eux préfèrent différer leur décision avant de s’engager.
Viennent ensuite le niveau des taux de crédit (45 %) et, fait nouveau, les contraintes liées au diagnostic de performance énergétique (DPE), citées par 31 % des agences. Ce dernier chiffre est en forte progression. Il traduit une réalité concrète : les biens énergivores classés F ou G — les « passoires thermiques » — sont de plus en plus difficiles à vendre au prix souhaité. Le coût des travaux de rénovation énergétique pèse désormais dans le calcul des acquéreurs, qui l’intègrent à leur offre.
Les conseils du réseau pour acheter ou vendre en 2026
Pour les acheteurs : saisir la fenêtre d’opportunité
Le message du réseau l’Adresse aux acquéreurs est clair : ne pas se laisser paralyser par le contexte. Le stock de biens est en hausse. La concurrence entre acheteurs est faible. Les marges de négociation n’ont pas été aussi larges depuis plusieurs années. Autrement dit, ceux qui agissent maintenant sont souvent ceux qui obtiennent les meilleures conditions.
Les agences formulent quatre conseils concrets :
- Raisonner en mensualité de crédit plutôt qu’en prix global — les taux d’emprunt évoluent, et c’est l’effort mensuel qui compte vraiment.
- Sécuriser son dossier de financement en amont auprès d’une banque ou d’un courtier en crédit : un dossier solide accélère la transaction.
- Formuler une offre d’achat inférieure au prix affiché — la majorité des ventes se concluent après négociation.
- Garder en tête qu’un achat immobilier reste presque toujours plus avantageux qu’une location sur le long terme (pour les primo-accédants).
Pour les vendeurs : le réalisme comme boussole
Pour les vendeurs, le message est tout aussi univoque : le réalisme prime. Se baser sur les transactions récentes du secteur — et non sur des estimations gonflées — permet d’éviter l’allongement des délais de vente et d’attirer des offres sérieuses. Un bien surévalué reste sur le marché. Un bien proposé au juste prix trouve preneur.
Trois attitudes sont particulièrement recommandées :
- Accueillir toute offre sérieuse comme une base de discussion, plutôt que de la refuser d’emblée.
- Rester attentif aux attentes des acquéreurs sur la performance énergétique du bien, notamment pour les logements énergivores.
- Et pour les secundo-accédants : accepter que la baisse du prix de vente se compense généralement par une baisse équivalente à l’achat suivant. L’équation reste favorable pour qui a un vrai projet de vie à concrétiser.
« Ce premier semestre 2026 aura été celui de tous les contrastes : un début d’année très dynamique, puis un coup d’arrêt lié au contexte géopolitique. Les fondamentaux restent pourtant solides – des prix qui s’ajustent, des taux qui demeurent raisonnables, un besoin structurel de logement qui ne disparaît pas. La question pour le second semestre sera celle de la durée de cet attentisme : plus vite la confiance reviendra, plus vite les projets actuellement en pause pourront se concrétiser. Pour ceux qui sont prêts, le conseil reste le même : ne pas attendre une hypothétique meilleure fenêtre, mais avancer dès que le projet est mûr. » — Brice Cardi, président du réseau l’Adresse.
