Le marché immobilier donne de nouveaux signes de rupture. Début juillet 2026, Foncia a dressé un constat sévère du premier semestre : les ventes reculent, l’offre locative se contracte et les taux de crédit reviennent à des niveaux proches de ceux de 2023. Face à ce blocage, Zahir Keenoo, Jordan Frarier et Mathieu Mialaret avancent plusieurs pistes pour relancer la mécanique, de la rénovation énergétique au dispositif Jeanbrun. Leur analyse éclaire les ressorts d’une crise du logement qui ne se limite plus aux chiffres : elle pèse désormais sur les parcours résidentiels, l’accès à l’emploi et la cohésion sociale.
Sommaire :
- Pourquoi le marché de la transaction immobilière s’effondre-t-il au premier semestre 2026 ?
- Pourquoi les taux de crédit freinent-ils les acquéreurs ?
- Le marché locatif est-il entré dans une crise structurelle ?
- Pourquoi les locataires parisiens ne trouvent-ils plus de logement ?
- La rénovation énergétique peut-elle relancer le marché locatif ?
- Le dispositif Jeanbrun est-il à la hauteur des enjeux ?
- Quelles solutions Foncia propose-t-il au gouvernement ?
À retenir – Crise du marché immobilier et du logement locatif en France
- Les transactions immobilières reculent de 7 % au premier semestre 2026.
- Les taux de crédit moyens retrouvent leur niveau de 2023.
- Un dossier de vente sur dix est annulé cette année.
- Les congés locataires baissent de 7 % sur le semestre.
- Foncia a rénové 65 000 logements en quatre ans et demi.
Pourquoi le marché de la transaction immobilière s’effondre-t-il au premier semestre 2026 ?
Le constat posé par Jordan Frarier, président de Foncia Transaction France, est direct : le volume de ventes recule de 7 % sur l’ensemble du semestre. Mais ce chiffre global masque une dynamique bien plus préoccupante lorsqu’on l’observe mois par mois.
Un recul qui s’aggrave mois après mois
Janvier et février résistent encore, dans la continuité de l’année précédente. La bascule intervient en mars. Ce mois marque pourtant traditionnellement l’entrée dans le « printemps du marché immobilier », une période porteuse pour les professionnels. Le recul se confirme, puis s’accentue en avril. Mai affiche ensuite un repli de 16 %, juin de 11 %. Une fois neutralisé l’effet des jours fériés, Jordan Frarier évalue la tendance réelle du semestre autour de -15 %.
Il insiste sur la gravité de la situation : « on est dans une situation qui commence à être dramatique », déclare-t-il. Il regrette par ailleurs que la communication ambiante minore la portée du phénomène.
Foncia précise que ces niveaux d’activité de mai et juin n’ont jamais été observés depuis que l’entreprise mesure ces indicateurs. Pour ses dirigeants, il s’agit donc d’un signal d’alerte à prendre au sérieux, et non d’un simple ralentissement saisonnier.
Un stock de biens invendus qui s’accumule
Autre signal inquiétant : les transactions réalisées au premier semestre se sont conclues dans les mêmes conditions de prix, de surface et de délai que l’année précédente. Or, les ventes qui ne se sont pas concrétisées restent, elles, sur le marché. Un stock s’accumule donc, avec des vendeurs qui ne trouvent pas d’acquéreurs. Foncia précise que 84 % de ses transactions portent sur des studios, deux-pièces et trois-pièces. Cette répartition explique un prix moyen de vente inférieur à la moyenne nationale du marché.
Pourquoi les taux de crédit freinent-ils les acquéreurs ?
Le deuxième facteur de freinage identifié par Foncia concerne le crédit immobilier. Pendant plusieurs mois, la remontée des taux a été présentée comme limitée, presque absorbable. Mais les chiffres ont fini par rattraper le discours : au premier semestre 2026, les taux moyens retrouvent leur niveau de 2023. Une référence lourde de sens, puisque cette année-là avait déjà été vécue par les professionnels comme l’une des plus difficiles pour le marché immobilier.
Un retour aux niveaux de 2023
Jordan Frarier souligne que ce phénomène était attendu dès l’automne 2025, où un début de ralentissement avait déjà été perçu. Depuis, la tendance ne cesse de s’accélérer. Il établit alors un parallèle historique : depuis cinquante ans, les six mois précédant une élection présidentielle génèrent traditionnellement un attentisme du marché. Les acquéreurs et les investisseurs préfèrent en effet attendre de connaître les orientations fiscales du futur gouvernement avant de s’engager.
Une hausse des annulations de compromis de vente
Dans ce contexte, les annulations de compromis de vente repartent nettement à la hausse. Selon Foncia, elles atteignent 11 % au premier semestre 2026 : autrement dit, plus d’un dossier sur dix n’aboutit pas. Deux raisons dominent. Certains acquéreurs renoncent par crainte d’un environnement économique trop incertain. D’autres se heurtent à un refus de financement, les banques se montrant plus sélectives dans l’examen des dossiers.
Le marché locatif est-il entré dans une crise structurelle ?
Sur la partie locative, le constat dressé par Zahir Keenoo, Président de Foncia ADB, est tout aussi sévère. Les congés donnés par les locataires reculent de 7 % par rapport à l’année précédente. L’an dernier, déjà, ce recul atteignait 8 %. La tendance baissière se poursuit donc pour sa deuxième année consécutive.
Moins de rotation, moins d’offre disponible
Le taux de rotation des locataires se dégrade également. Les ménages qui souhaiteraient déménager pour obtenir une pièce supplémentaire ne bougent plus, ou beaucoup moins. Résultat : le nombre de nouvelles locations recule de 2 % par rapport à l’année précédente. Le délai moyen pour relouer un logement s’allonge lui aussi, jusqu’à atteindre 80 à 90 jours selon Foncia. En zone tendue, ce délai ne devrait pourtant pas dépasser un mois, compte tenu du préavis légal. Il pèse ainsi directement sur les propriétaires bailleurs, qui continuent de rembourser leur crédit sans percevoir de loyer.
Des investisseurs privés qui se retirent du marché immobilier locatif
Zahir Keenoo insiste sur un point clé : la baisse de rentabilité, plus que la seule pression fiscale, explique le retrait des investisseurs privés. Il illustre son propos par un exemple chiffré tiré du parc parisien. Un bien de 40 m² acheté en moyenne 225 000 € en Île-de-France se retrouve aujourd’hui valorisé autour de 170 000 €. Le capital restant dû sur le crédit avoisine pourtant 180 000 €. Ainsi, pour une mensualité de crédit de 1 203 €, le loyer perçu ne s’élève qu’à 783 €. Ce déséquilibre laisse un déficit mensuel à la charge du propriétaire.
Foncia précise également, chiffres à l’appui, que le profil du bailleur type est très éloigné de l’image du rentier multipropriétaire. Sur 400 000 biens gérés en location, la moyenne de détention par propriétaire n’est que de 1,8 bien. Selon Zahir Keenoo, il s’agit majoritairement de retraités modestes ayant épargné toute leur vie. Ceux-ci sont aujourd’hui confrontés à l’inflation du coût des matériaux et de la main-d’œuvre.
Pourquoi les locataires parisiens ne trouvent-ils plus de logement ?
La tension locative atteint un pic à Paris, où Foncia évalue à seulement 0,4 % la part du parc disponible à la location au moment de la conférence. Concrètement, à peine 70 logements étaient disponibles à la location sur la plateforme foncia.com pour l’ensemble de la capitale.
225 000 dossiers candidats pour une offre quasi inexistante
Sur les six derniers mois, 225 000 dossiers de candidature qualifiés ont été déposés sur foncia.com, soit une hausse de 30 % par rapport à l’année précédente. Ces dossiers comportent un garant et des ressources représentant trois fois le montant du loyer. Mais faute d’offre suffisante, Foncia indique ne plus être en mesure de répondre à l’ensemble de ces candidatures. Cette situation touche en priorité deux populations : les étudiants et les salariés en mobilité professionnelle. Zahir Keenoo associe d’ailleurs ce blocage au risque d’un nouveau choc social, en référence à la crise des Gilets jaunes.
La rénovation énergétique peut-elle relancer le marché immobilier locatif ?
Face à ce constat, Foncia met en avant sa politique de rénovation énergétique comme réponse structurelle. Après avoir renforcé son engagement en faveur de la transition énergétique avec la signature du Green Deal 2 aux côtés du Plan Bâtiment Durable en juillet 2025, Foncia a poursuivi ses efforts pour accompagner les copropriétés dans leurs projets de rénovation. Ce second accord fait suite à un premier engagement pris dès 2022, autour d’un programme initial de 300 projets de rénovation en copropriété.
Les passoires thermiques (étiquettes F et G) toujours pénalisées
Foncia indique avoir perdu environ 1 500 biens classés G de son portefeuille de gestion locative en un mois et demi, soit moins de 2 % du parc concerné. Une partie de ces sorties s’explique mécaniquement par la réforme du mode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE), désormais plus favorable aux logements chauffés à l’électricité. Ainsi, 8 000 biens ont vu leur étiquette évoluer favorablement : de G à F, de F à E, ou sortie du statut « bien classé E gelé ».
Une inquiétude sur les locations non déclarées
Mathieu Mialaret, Directeur métiers ADB chez Foncia, alerte sur un effet pervers du dispositif : les logements interdits à la location chez les professionnels de l’immobilier ne disparaissent pas nécessairement du marché. Foncia affirme avoir retrouvé, sur des plateformes non contrôlées, des annonces reprenant les mêmes photographies que celles publiées initialement par ses propres agences.
Le dispositif Jeanbrun est-il à la hauteur des enjeux du marché immobilier ?
Autre point revu : les critères d’efficacité énergétique. Le dispositif Jeanbrun, issu de l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, remplace l’ancien dispositif Pinel et cible en priorité l’investissement locatif dans l’immobilier ancien. Il repose sur un amortissement fiscal accordé aux particuliers qui achètent un logement ancien destiné à la location, sous condition de travaux de rénovation énergétique.
Un dispositif encore trop peu utilisé selon Foncia
Dans sa première version, le dispositif imposait un montant de travaux représentant 30 % du prix d’acquisition. Un seuil trop élevé pour être réellement incitatif, selon Mathieu Mialaret. Chez Foncia Immo Neuf, la filiale du groupe dédiée au logement neuf, le bilan reste très limité : une dizaine de ventes seulement ont été conclues grâce au dispositif, malgré plus de 400 demandes initiales émanant de professionnels de la promotion en début d’année.
Côté gestion locative, le constat est similaire : sur 9 000 nouveaux mandats de bailleurs enregistrés au premier semestre, aucun n’est passé par le dispositif Jeanbrun. Foncia évoque à la fois un déficit de communication et un problème de rentabilité réelle. Pour un bien moyen de 200 000 €, l’ajout de 30 % de travaux et des frais annexes porte en effet le ticket d’entrée entre 280 000 € et 300 000 €, un montant jugé hors de portée pour la majorité des ménages.
Trois cas de blocage que la future loi doit résoudre
Au-delà du volet fiscal, Mathieu Mialaret détaille trois situations de blocage concrètes, aujourd’hui rencontrées par les bailleurs en copropriété — souvent en lien direct avec le syndic et le conseil syndical —, que le futur texte de loi doit permettre de résoudre :
Mathieu Mialaret présente ce troisième cas comme « le plus attendu ». Il répond, selon lui, à une réalité très concrète : celle des bailleurs en copropriété confrontés à des travaux votés collectivement, dont ils ne maîtrisent ni le calendrier, ni le montant, ni les modalités.
Quelles solutions Foncia propose-t-il au gouvernement pour le marché immobilier ?
Sur la méthode, Foncia revendique un travail engagé de longue date avec les pouvoirs publics et les syndicats professionnels. Zahir Keenoo rappelle que le secteur immobilier représente, dans son ensemble, 99,9 milliards d’euros de recettes pour 45 milliards d’euros de coûts. Il s’agit, par ailleurs, d’un secteur non délocalisable, directement lié à l’emploi local du bâtiment.
Cohérence, pragmatisme et intelligence fiscale
Mathieu Mialaret pointe une faiblesse structurelle du dispositif Jeanbrun : son empilement d’objectifs. Encadrement du loyer, reprise de l’amortissement fiscal dans le calcul de la plus-value en cas de revente, obligation d’atteindre une performance énergétique cible… À force de cumuler les contraintes, le mécanisme réduit fortement les cas où l’investissement conserve une vraie rentabilité. Il appelle donc à des dispositifs plus lisibles et plus ciblés, construits autour d’un objectif clairement identifié, plutôt qu’à un texte unique censé traiter plusieurs problèmes en même temps.
Un choc de confiance encore attendu
Si les annonces gouvernementales sont accueillies favorablement sur le principe, les experts de Foncia observent qu’elles ne produisent pas encore d’effet tangible sur le marché. Zahir Keenoo parle d’un « choc de confiance » qui peine à se concrétiser, aussi bien chez les primo-accédants que chez les investisseurs. Pour Foncia, le défi des prochains mois sera donc de convertir ces signaux réglementaires en décisions d’achat et d’investissement, avant que les échéances électorales ne réinstallent l’attentisme dans le marché.
