Maquette numérique : a-t-elle une place dans l’avenir des syndics ?

Maquette numérique : a-t-elle une place dans l’avenir des syndics ?

Quelle sera la place de la maquette numérique dans le futur des administrateurs de biens et des syndics ? Pour répondre à cette question, nous accueillons Christophe Voiret, fondateur de Immovation Formation Services. Il est également professeur à l’IMSI sur les innovations dans l’immobilier.

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La maquette numérique fait son entrée dans le secteur immobilier

Les métiers de l’administrateur de biens ou encore du syndic de copropriété sont en pleine évolution. Progressivement, on a vu les cabinets s’équiper des outils digitaux. Aussi, les pratiques changent. Que ce soit avec l’arrivée des assemblées générales à distance ou la mise en place de logiciels de communication entre les syndics et les copropriétaires.

Cette part de digitalisation croissante demande des efforts importants pour les professionnels de l’immobilier. En effet, il faut pouvoir absorber les achats de matériel ainsi que la formation du personnel. Probablement que cela prendra encore un peu de temps…

Car la maquette numérique n’est pas une nouveauté ! Mais pour qu’elle rentre dans les usages, ce n’est pas évident. En réalité, elle était surtout utilisée dans le bâtiment, la promotion immobilière et la construction. En revanche, le BIM ou la maquette numérique n’est pas encore présentes dans nos anciennes copropriétés.

À vrai dire, il faut envisager la maquette numérique dès la construction de l’immeuble. Car cela coûte plus cher et c’est bien plus compliqué à réaliser pour un bâtiment existant. Toutefois, les techniques évoluent et désormais cela devient possible et beaucoup plus abordable. Rappelons que la maquette numérique permet d’avoir une perception du bâtiment sous tous les angles. En cela, les logiciels informatiques produisent des plans en 3D très précis en quelques clics.

Quels sont les bénéfices de la maquette numérique pour les administrateurs de biens ?

Grâce à la maquette numérique, les syndics ont accès à toutes les informations concernant le bâtiment dans un même endroit. Ces nombreuses données peuvent être exploitées, analysées dans le but d’améliorer la gestion des copropriétés. Par exemple, depuis le mois d’octobre, les administrateurs de biens doivent fournir les consommations d’énergie du logement au futur locataire. Il est évident qu’avec la maquette numérique, on obtiendra les consommations passées comme les consommations futures. La comparaison des données et leur utilisation permettent de faire aussi des projections et de pouvoir anticiper les situations.

Bien que la maquette numérique nous offre d’intéressantes perspectives, les administrateurs de biens ne sont pas prêts à se l’approprier. D’ailleurs, pour moi, le premier problème, est de savoir qui est le propriétaire de cette maquette ? Est-ce que le conseil syndical peut être propriétaire de la maquette ? Si c’est le cas, alors va-t-il en déléguer la gestion au syndic ou à un métier qui n’existe pas encore ?

C’est vrai que beaucoup de questions se posent encore à ce sujet. Mais de toute évidence, aujourd’hui, l’administrateur de biens est absolument incapable de gérer et d’avoir accès aux informations qui sont dans la maquette numérique.

Ne confondons pas maquette numérique et carnet numérique du logement

Le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement est obligatoire depuis le 1er janvier 2020 pour les logements neufs. Il le sera dès 2025 pour ceux existants. Il vise à faciliter l’amélioration énergétique des bâtiments. Conçu comme un véritable carnet de santé du logement, il a pour vocation de suivre les performances énergétiques du logement tout au long de sa vie. La loi Elan impose que le carnet soit tenu à jour et transmis à chaque nouveau propriétaire.

En ce qui concerne la maquette numérique, c’est une autre façon de concevoir l’immobilier ! Elle répond à un réel besoin économique et écologique. Grâce à la maquette numérique, les ressources nécessaires sont déterminées avec précision, ne laissant ainsi plus de place au gaspillage. Elle permet également de réaliser des simulations des performances énergétiques et environnementales des bâtiments.

Ces deux sources d’informations sont complémentaires. Aussi, le carnet d’entretien numérique pourrait être inclus dans la maquette. Effectivement, cela serait une suite logique. Sauf que le problème c’est que l’on n’est pas encore prêts… Dans un premier temps, les syndics pourraient consulter ces données sans avoir à les manipuler. En effet, on peut envisager l’utilisation de “visionneuses” par exemple. Ce sont des interfaces qui donnent l’accès direct aux informations de la maquette sans avoir à manipuler des langages informatiques complexes.

Une ouverture vers l’analyse et l’exploitation de données précieuses

La maquette numérique est plus qu’un simple état des lieux du bâtiment. En effet, c’est une représentation digitale en 3D d’un immeuble détaillant l’ensemble de ses caractéristiques physiques et fonctionnelles. Grâce aux données intelligentes et structurées contenues dans la maquette numérique, on peut connaître pratiquement en temps réel le niveau de ressources et leur utilisation.

maquette numérique plan 3D BIM

 

Concrètement, cette maquette numérique contiendra des informations sur la construction du bâti mais aussi sur la consommation d’énergie, l’isolation, etc. Des éléments de gestion entreront également en ligne de compte. On s’aperçoit que c’est sans limite ! On pourrait faire intervenir des tas de corps de métier et d’acteurs pour enrichir cette maquette. Tout le monde pourrait l’utiliser pour changer un équipement, pour opérer des améliorations dans l’immeuble. De cette façon, on pourrait s’en servir comme un socle. Elle deviendrait incontournable et détiendrait toute la mémoire de l’immeuble…

En effet, le numérique permet de centraliser beaucoup d’informations sur un élément particulier comme un immeuble. C’est très utile pour les plans du bâtiment. À partir du moment où toutes les mesures du bâtiment sont saisies dans la maquette numérique, il n’y a plus à les remesurer, c’est terminé. Les volumes sont connus, et l’accès à cette information est très facile. L’idée, c’est de l’enrichir, mais aussi d’apporter des informations sur les équipements de ce bâtiment.

Par la suite, on va avoir des objets connectés au niveau de ces équipements. De sorte, qu’il est possible d’anticiper et de prévoir l’intervention d’un technicien. Le syndic pourra donc réagir avant que les problèmes n’arrivent, c’est plutôt valorisant !

Sommes-nous au début d’une ère nouvelle ?

Certainement, mais il y a encore de nombreuses difficultés à résoudre pour les vieux bâtiments. Car lorsque l’on n’a pas les plans de l’immeuble, il faut partir de zéro et construire entièrement la maquette numérique. Après, il faudra suivre les travaux et mettre à jour les données. De plus, il y a un autre problème qui risque de se poser sur des bâtiments existants, on ne sait pas ce qu’il peut se passer dans les murs, dans les parois, les planchers… En effet, cette maquette il faut la faire vivre au fil du temps, et ça aujourd’hui, personne ne peut le faire !

De même une autre question se pose, que va-t-on faire des passoires thermiques dont on ne pourra que difficilement améliorer l’étiquette énergétique ? En cela la maquette numérique va-t-elle nous permettre d’anticiper la fin de vie d’un bâtiment ? Car si votre bien devient invendable parce son étiquette énergétique est mauvaise, qu’allez-vous faire ? On ne sait pas aujourd’hui ce que ça peut donner. Mais de la même façon, on sera peut-être amené à transformer un bâtiment d’habitation en commerce ou l’inverse ? Est-ce que cela sera prévisible grâce à la maquette numérique ?

Effectivement, c’est une préoccupation. Nul doute que des biens seront dévalorisés parce qu’ils ne seront pas énergétiquement raisonnables en consommation. En fait, tout se rejoint. On est partis de la maquette numérique pour arriver à l’étiquette énergétique. De sorte que la boucle est bouclée.

Merci beaucoup Christophe Voiret pour cet échange. Parce que cela nous ouvre d’autres horizons. Ainsi, on comprend mieux les enjeux de demain. Bien sûr, On aura l’occasion d’en reparler. Car, il y aura certainement des nouveautés, des avancées, des évolutions, des innovations. On ne manquera pas alors de revenir vers vous !

En savoir plus

IMMOVATION accompagne les syndics & les conseils syndicaux en région PACA. Valorisation du patrimoine à travers les volets du diagnostic de performance énergétique, du choix des travaux et dans l’optimisation de solutions de financements. immovationconseil@gmail.com

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