Mis en place en 1949, le dispositif LMNP est l’un des plus anciens de France. C’est un statut qui permet aux personnes désireuses de mettre en location un bien immobilier meublé, de bénéficier de certains avantages fiscaux. En dépit de son ancienneté, le fonctionnement de ce dispositif suscite encore quelques interrogations. Ces préoccupations sont d’autant plus importantes lorsqu’elles impliquent la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Comment fonctionnent ces dispositifs légaux ? Des éléments de réponse ici.
Quelles sont les conditions d’éligibilité au statut LMNP ?
Pour comprendre le fonctionnement du statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), il est essentiel de cerner au préalable les conditions qui permettent aux particuliers d’en bénéficier. Avant d’acquérir ce statut, vous devez remplir les conditions cumulatives suivantes :
- être un contribuable domicilié en France?;
- disposer d’un bien et ne pas bénéficier du statut de loueur professionnel?;
- mettre à la location un bien meublé pour habitation ou pour usage touristique?;
- réaliser des recettes annuelles inférieures à 23 000 euros.
Une fois ces conditions remplies, vous devez réaliser une déclaration LMNP dans les 15 jours qui suivent l’acquisition du bien. Cela dit, le propriétaire doit également déclarer son activité LMNP au Tribunal de Commerce du lieu où se situe le bien.
En cas de doute sur la méthode légale à adopter, il est conseillé de procéder à la création de votre LMNP avec Contract-Factory, des spécialistes en la matière.
La déclaration d’impôt dans une LMNP
Le statut LMNP présente de nombreux avantages. Tout d’abord, il permet aux propriétaires de louer leurs biens meublés à des prix généralement supérieurs à ceux du marché. Ensuite, ce dispositif offre l’opportunité de bénéficier d’un abattement fiscal particulièrement intéressant. Toutefois, la nature de cet abattement varie en fonction du régime fiscal choisi (micro-BIC ou du régime réel).
Le régime micro-BIC
C’est le régime par défaut dans le cadre du statut LMNP. Puisqu’il permet aux propriétaires de bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % sur ses recettes locatives. Et, dans le cas des locations meublées touristiques, l’abattement fiscal est de 71 %.
Concrètement, si le propriétaire réalise des recettes annuelles de 20 000 euros grâce à la location de son logement meublé classique, seules 10 000 euros seront soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ainsi, il bénéficie d’un avantage fiscal considérable.
Bon à savoir : la déclaration de revenus se fait annuellement. C’est l’administration fiscale qui se charge d’appliquer l’abattement qui correspond au type de bien.
Le régime réel
Le régime réel quant à lui présente quelques subtilités. Ici, il faut déduire les charges de gestion et l’amortissement du bien immobilier des revenus imposables. Les charges déductibles de la recette locative sont entre autres les charges de copropriété et l’assurance du bien. De plus, il faut tenir compte de la taxe foncière, du téléphone et d’internet.
Contrairement au régime micro-BIC, vous devez calculer et soustraire les charges et la valeur d’amortissement du bien avant la réalisation de la déclaration fiscale. En raison de la complexité des calculs et des différents paramètres à estimer, il est généralement nécessaire de solliciter les services d’un expert-comptable.
Bon à savoir : Les honoraires de l’expert-comptable font également partie des charges à soustraire des revenus locatives.
Le paiement de la CFE est-il obligatoire avec le statut LMNP ?
Bien que les bénéficiaires du LMNP ne soient pas des loueurs professionnels, ils exercent tout de même une activité commerciale professionnelle. Par conséquent, quel que soit leur régime, ils doivent verser la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). C’est un impôt local versé à la commune dans laquelle un bien meublé est mis en location.
Cependant, les bénéficiaires du LMNP sont exonérés de la CFE dans les cas suivants :
- location occasionnelle d’une partie de la résidence principale ;
- location occasionnelle d’une résidence secondaire ;
- ou location de biens dans une résidence de service.
Notons que les propriétaires sont aussi exonérés de la CFE lorsqu’ils louent ou sous-louent leur résidence principale à un prix raisonnable.
