Dans un contexte de baisse des prix de l’immobilier ancien en Île-de-France depuis deux ans, une question cruciale se pose pour les investisseurs et les propriétaires. Les plus-values immobilières sont-elles encore envisageables à long terme ? Une analyse approfondie des données fournies par les notaires du Grand Paris apporte un éclairage nuancé sur cette problématique. En effet, elle révèle des disparités entre les départements et les types de biens, mais confirme la rentabilité potentielle de l’investissement immobilier sur une décennie.
Sommaire :
- Des moins-values à court terme, des plus-values immobilières à long terme
- Paris et les Hauts-de-Seine : des tendances contrastées pour les appartements
- Les maisons, valeurs refuge pour les plus-values immobilières
Des moins-values à court terme, des plus-values immobilières à long terme
Des moins-values à court terme
L’étude des transactions immobilières en Île-de-France met en lumière une dichotomie entre les reventes à court et à long terme. Les données révèlent des moins-values moyennes de 40 600 € pour les appartements et de 39 200 € pour les maisons en cas de revente dans les deux ans. Ainsi, les propriétaires contraints de revendre leur bien rapidement après l’acquisition ont effectivement subi des pertes. Mais, cela ne reflète pas la réalité des investisseurs de long terme.
Des durées de détention plus longues, gage de rentabilité
Cependant, les durées de détention moyennes s’établissent respectivement à 10 et 12 ans pour les appartements et les maisons. Ce qui laisse entrevoir des perspectives plus favorables. En effet, sur ces périodes plus longues, les plus-values immobilières demeurent la norme, bien que variables selon les départements et les types de biens.
Paris et les Hauts-de-Seine : des tendances contrastées pour les appartements
Baisse des prix à court terme
En se focalisant sur les appartements, une tendance se dégage clairement. Au cours des cinq dernières années, le prix au mètre carré a reculé de 1,7 % en Île-de-France. Or, cette baisse a eu des répercussions directes sur la valeur des biens. En effet, elle a engendré une moins-value moyenne de 5 800 € par appartement. Toutefois, cette tendance masque de fortes disparités départementales.
À Paris, où les prix sont particulièrement élevés, la baisse a été plus précoce et marquée. Puisque l’on observe un recul de 5,6% en 5 ans, soit une perte moyenne de 31 350 € par bien. Les Hauts-de-Seine affichent également une légère moins-value de 3 720 € sur la même période. En revanche, les autres départements franciliens restent en territoire positif. Et, les plus-values immobilières vont de 5 000 € en Seine-Saint-Denis à 11 700 € dans les Yvelines.
Hausse des prix et plus-values immobilières à long terme
Sur une période de 10 ans, le prix au m² des appartements franciliens progresse de 14,1%. Ce qui génère une plus-value moyenne de 44 080 € par bien revendu. Pour autant, la hausse des prix varie selon les zones de l’Île-de-France. Ainsi, en Grande Couronne, l’augmentation reste modérée avec une progression de 6,7 %. En revanche, la Petite Couronne connaît une hausse plus marquée de 13,5 %.
Paris, quant à elle, se distingue nettement. La capitale tire son épingle du jeu avec une progression impressionnante de 17,6 %. Cette dynamique se traduit par une plus-value immobilière moyenne de 78 100 € pour un appartement de 55 m².
Les maisons, valeurs refuge pour les plus-values immobilières
Une meilleure résistance à la baisse des prix
Les maisons montrent une meilleure résistance face à la baisse des prix. Contrairement aux appartements, leur revente après cinq ans continue de générer des plus-values dans l’ensemble des départements d’Île-de-France.
En moyenne, cette plus-value s’élève à 18 600 €. Cependant, des disparités apparaissent selon les territoires. En Seine-Saint-Denis, la plus-value moyenne atteint 13 800 €, tandis que dans les Hauts-de-Seine, elle grimpe jusqu’à 33 800 €. En effet, la hausse des prix plus tardive et l’attrait pour les maisons pendant le COVID expliquent cette bonne tenue.
Des plus-values significatives à long terme
Sur 10 ans, les plus-values sont encore plus importantes, de 23 500 € en Seine-et-Marne à 89 500 € dans les Hauts-de-Seine. Ces performances s’expliquent par une hausse des prix plus tardive que pour les appartements. Celle-ci stimulée par une forte attractivité de ce type de bien pendant la période COVID.
Conclusion
Malgré la baisse récente des prix, l’investissement immobilier en Île-de-France reste potentiellement créateur de plus-values immobilières sur une période de 10 ans. Toutefois, les maisons semblent plus résilientes que les appartements. Ainsi, on observe des disparités notables entre Paris, les Hauts-de-Seine et les autres départements. Ces enseignements éclairent les stratégies des investisseurs, qui doivent intégrer la temporalité et la localisation dans leurs choix. Une approche à long terme et une sélection géographique pertinente peuvent optimiser les perspectives de plus-values immobilières en Île-de-France.
