D’après l’étude publiée par Foncia Transaction pour le 1er trimestre 2025, le marché de l’immobilier ancien en France amorce une nette reprise. Avec une hausse des transactions de 8 % par rapport à l’an dernier et des conditions bancaires plus favorables, le secteur retrouve une dynamique après deux années moroses. Si les primo-accédants reviennent en force, les investisseurs privés restent en retrait. L’étude, issue de 3 759 compromis de vente analysés dans le réseau Foncia, met aussi en lumière les fortes disparités régionales, notamment à Bordeaux et Montpellier. Quelles sont les raisons de ce rebond ? Et, surtout, peut-il durer ? Décryptage d’une tendance qui redonne espoir aux professionnels comme aux acheteurs.
Sommaire :
- Une reprise confirmée sur le marché de l’immobilier ancien
- Bordeaux : le retour des primo-accédants dans l’immobilier ancien
- Montpellier : entre prudence et regain d’intérêt pour l’immobilier ancien
- Les défis persistants pour les investisseurs dans l’immobilier ancien
- Une reprise fragile, mais porteuse d’espoir pour l’immobilier ancien
Une reprise confirmée sur le marché de l’immobilier ancien
Au premier trimestre 2025, l’immobilier ancien en France enregistre une embellie après deux années de ralentissement. L’étude réalisée par Foncia Transaction, basée sur 3 759 compromis de vente signés entre janvier et mars, révèle une hausse de 8 % du volume des transactions par rapport à la même période de 2024. Ce regain d’activité s’explique surtout par l’assouplissement des conditions d’accès au crédit. En effet, les taux d’intérêt plus attractifs ont redonné confiance aux acheteurs, en particulier aux primo-accédants.
Dans un marché qui tend vers un nouvel équilibre entre vendeurs et acheteurs, la hausse nationale des prix au mètre carré est limitée à 2 %. Tandis que la surface moyenne vendue reste quasi stable (+1 m²). Quant aux délais de vente, ils se maintiennent autour de 3 mois, signe d’une reprise mesurée, mais réelle. Cependant, la progression des stocks de biens disponibles (+3 %) souligne l’importance de l’ajustement des prix pour maintenir cette dynamique. Le marché reste fragile, notamment en raison de la réticence de certains vendeurs à réajuster leurs prix.
Selon Jordan Frarier, Président de Foncia Transaction : « Ce premier trimestre de l’année 2025 se montre très encourageant avec un retour progressif des acquéreurs, notamment primo-accédants, grâce aux conditions bancaires qui ont joué un rôle essentiel. »
Bordeaux : le retour des primo-accédants dans l’immobilier ancien
Bordeaux illustre parfaitement la vigueur retrouvée sur le marché de l’immobilier ancien en ce début d’année. La métropole affiche une hausse remarquable de 12 % des transactions. Cette croissance s’explique par une baisse des prix de 4 %, qui a rendu le marché plus accessible. Les surfaces moyennes vendues ont bondi de 18 %, notamment grâce aux primo-accédants et aux parents achetant pour loger leurs enfants à la rentrée universitaire 2025.
Les quartiers les plus prisés restent ceux proches du tramway et des établissements supérieurs, tels que Saint Genès, le centre-ville ou les Bassins à Flot. Ainsi, le quartier de la gare, en pleine mutation, attire de plus en plus d’acheteurs. Le prix moyen au mètre carré s’établit à 3 958 €, avec un prix de vente moyen de 205 705 €.
Jenna Bertin, Directrice des ventes chez Foncia Bordeaux, confirme : « Grâce à la baisse continue des prix, les acheteurs ont pu revenir en force sur le marché et notamment les primo-accédants. »
En revanche, les investisseurs locatifs se font rares. L’encadrement des loyers, les exigences du DPE et la fin des dispositifs fiscaux incitent nombre de bailleurs à vendre, notamment dans les quartiers comme Ginko ou les Bassins à Flot. Cette situation pourrait redessiner durablement l’offre de l’immobilier ancien à Bordeaux.
Montpellier : entre prudence et regain d’intérêt pour l’immobilier ancien
À Montpellier, la reprise du marché de l’immobilier ancien est contrastée. Les transactions ont augmenté de 8 % au T1 2025, stimulées par une baisse des prix de 7 %. Toutefois, les surfaces vendues ont diminué de 13 % et les délais de vente se sont allongés de 14 jours pour atteindre 110 jours.
Le marché reste dominé par les petites surfaces, notamment les T1 (60 % des transactions concernent des résidences principales). Le prix moyen au mètre carré s’élève à 3 334 €, pour un prix de vente moyen de 150 030 €. Les primo-investisseurs, souvent bien informés sur les nouvelles contraintes réglementaires, continuent de s’intéresser au marché malgré les freins.
Benjamin Combe, Directeur des ventes chez Foncia Montpellier, souligne : « La particularité du marché montpelliérain est la présence simultanée de primo-accédants et de primo-investisseurs. »
Les secteurs bien desservis par les transports en commun – comme l’Écusson, la ligne 1 du tramway, Estanove ou la Gare – concentrent la demande. La petite couronne poursuit également sa dynamique, attirant des acheteurs à la recherche d’un bon compromis entre prix et accessibilité.
Les défis persistants pour les investisseurs dans l’immobilier ancien
Malgré les signaux positifs, l’étude Foncia souligne l’absence persistante des investisseurs privés dans l’immobilier ancien. Trois obstacles majeurs freinent leur retour :
- L’augmentation des charges et taxes ;
- Les obligations liées à la rénovation énergétique, souvent coûteuses ;
- L’encadrement des loyers, qui limite fortement la rentabilité locative.
Ces freins ont pour conséquence un désengagement des bailleurs traditionnels. Face à ces contraintes, certains propriétaires font le choix de vendre leur bien. Ils préfèrent cela plutôt que de se lancer dans des travaux de rénovation souvent coûteux. D’autres, découragés par des rendements locatifs en berne, quittent tout simplement le marché.
Dans ce contexte, Foncia plaide pour une mesure forte. L’enseigne propose ainsi la création d’un statut spécifique de bailleur, qui offrirait des avantages fiscaux adaptés. L’objectif : encourager le retour des investisseurs sur le marché de l’immobilier ancien, et contribuer alors à stabiliser durablement le secteur.
Une reprise fragile, mais porteuse d’espoir pour l’immobilier ancien
Ce début d’année 2025 redonne de la vigueur au secteur de l’immobilier ancien, avec un marché plus équilibré et une demande en hausse dans plusieurs grandes villes. La reprise semble avant tout tirée par les primo-accédants, soutenus par un contexte bancaire favorable. Les villes comme Bordeaux et Montpellier offrent des signaux encourageants, malgré des disparités régionales marquées.
Pour maintenir cette dynamique, il sera essentiel de suivre l’évolution des conditions de crédit, de poursuivre l’ajustement des prix à la réalité du marché, et de repenser l’attractivité de l’investissement locatif. Le printemps de l’immobilier s’annonce prometteur, mais sa durabilité dépendra des mesures à venir.
