Après dix années de gel, les honoraires de location des agences immobilières connaissent enfin une revalorisation historique. L’arrêté du 17 juillet 2025, publié par Valérie Létard, Ministre chargée du Logement, met fin à une situation dénoncée depuis longtemps par les professionnels de l’immobilier. En effet, cette mesure instaure l’indexation automatique des plafonds réglementaires location sur l’indice de référence des loyers (IRL) à compter du 1er janvier 2026. Face à l’explosion des charges des agences et la contraction du marché locatif, cette décision répond aux revendications persistantes de la FNAIM, de l’UNIS et du SNPI concernant les frais d’agence immobilière. Quel sera l’impact financier pour les locataires ? Comment cette mesure affectera-t-elle l’équilibre du marché immobilier ?
Sommaire :
- Pourquoi les honoraires de location étaient-ils gelés depuis 2014 ?
- Comment fonctionne la nouvelle indexation sur l’IRL ?
- Quel impact financier pour les locataires en 2026 ?
Pourquoi les honoraires de location étaient-ils gelés depuis 2014 ?
Honoraires de location : un gel qui dure depuis 2014
Depuis le décret n° 2014-890 du 1er août 2014, les honoraires de location sont gelés. Ce plafonnement imposé par la loi ALUR fixe les frais imputables aux locataires… sans prévoir de révision automatique. Autrement dit, les barèmes des agences immobilières restent figés depuis bientôt 11 ans, malgré l’évolution des coûts du secteur.
Pourtant, à l’origine, la loi ALUR prévoyait une révision annuelle des plafonds d’honoraires de location. Et, cela dans le but de préserver l’équilibre entre le pouvoir d’achat des locataires et la viabilité économique des agences immobilières. Mais, cette révision n’a jamais été mise en œuvre. Et, elle a créé un déséquilibre croissant entre les coûts d’exploitation des agences immobilières et leurs revenus de prestations locatives.
Le Conseil d’État maintient le gel des honoraires
Par deux décisions rendues les 20 décembre 2024 et 7 mai 2025, le Conseil d’État a tranché. En effet, il a ainsi confirmé que le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 ne prévoit aucun mécanisme de révision automatique des plafonds d’honoraires de location. Or, cette position juridique rejette les recours portés par le SNPI, la FNAIM et l’UNIS, qui demandaient une mise à jour des plafonds face à l’inflation.
Les agents immobiliers se trouvent ainsi dans une impasse réglementaire. Puisqu’ils doivent absorber seuls la hausse de leurs charges (salaires, loyers, énergie…) sans possibilité d’ajustement tarifaire.
L’impact sur le marché locatif
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) pèse lourdement sur le marché locatif. Selon le rapport de la Cour des comptes publié en juin 2025, l’offre locative s’est fortement réduite entre mi-2021 et mi-2023 :
- -22 % pour les logements classés A à D
- -33 % pour les logements classés F et G
En outre, cette rareté croissante des biens disponibles entraîne moins de mandats, donc moins de chiffre d’affaires pour les professionnels de l’immobilier. En parallèle, le gel des honoraires de location, toujours en vigueur depuis 2014, empêche les agences d’ajuster leurs tarifs. Ainsi, la profession subit une triple peine, dénoncée par de nombreux acteurs du secteur : revenus bloqués, marché locatif en contraction et charges opérationnelles en forte hausse. Autrement dit, les agences immobilières encaissent de plein fouet les effets combinés des réformes réglementaires et de la crise du logement.
La FNAIM salue cette évolution tout en rappelant que “la FNAIM remercie la Ministre pour son écoute, son engagement de fond, et sa capacité à faire progresser les dossiers, même à petits pas”, témoignant de la satisfaction mesurée des professionnels face à cette première étape.
Comment fonctionne la nouvelle indexation sur l’IRL ?
Le mécanisme d’indexation automatique selon l’arrêté ministériel
L’arrêté du 17 juillet 2025 (NOR : ATDL2515648A, JORF n°0170 du 24 juillet 2025) stipule dans son article 1er qu’« à compter du 1er janvier 2026, les plafonds fixés à l’article 2 du décret du 1er août 2014 susvisé sont révisés par application, si elle est positive, de la variation de l’indice de référence des loyers mentionné au I de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, constatée entre le troisième trimestre 2024 et le troisième trimestre 2025 ».
Cette formulation garantit que seules les variations positives de l’IRL impacteront les honoraires de location. Ce qui protège les locataires en cas de baisse de l’indice.
Les nouveaux plafonds et leur calcul
Actuellement, le plafond est fixé à 12 €/m² en zone très tendue (Paris, Lyon, Bordeaux), 10 €/m² en zone tendue (comme Montpellier ou Rennes) et 8 €/m² ailleurs, auxquels s’ajoutent 3 €/m² pour l’état des lieux. Ces montants sont restés inchangés depuis plus de dix ans. Mais, cela pourrait évoluer dès le 1er janvier 2026.
En effet, cet arrêté du 17 juillet 2025 prévoit, une possible revalorisation de ces plafonds, basée sur l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) entre le troisième trimestre 2024 et le troisième trimestre 2025. Pour rappel, l’indice de référence des loyers, publié trimestriellement par l’INSEE, mesure l’évolution des prix à la consommation hors loyers et tabac, offrant une base objective pour cette indexation. Cette disposition s’appuie sur l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989.
L’IRL du 3e trimestre 2025 sera publié autour du 15 octobre. Selon nos prévisions, la hausse devrait se limiter à environ +1 %, ce qui confirmerait l’essoufflement de l’inflation locative. Dans un scénario optimiste, l’indice atteindrait +1,4 %. À l’inverse, dans l’hypothèse la plus basse, il se situerait autour de +0,8 %.
Mais, attention : la revalorisation n’est pas automatique. Dans un arrêt du 7 mai 2025, le Conseil d’État a rappelé que le gouvernement n’est pas tenu de réévaluer chaque année les plafonds, même si la loi le permet. En clair, l’augmentation envisagée ne deviendra effective que si un nouvel arrêté est pris d’ici la fin de l’année.
Charges supplémentaires non compensées pour les professionnels
En juin dernier, le SNPI tirait la sonnette d’alarme en mettant des chiffres sur la réalité économique des agences immobilières. La formation continue obligatoire, indispensable au renouvellement de la carte professionnelle des agents immobiliers et administrateurs de biens, représentait alors un coût moyen de 1 350 € HT par an pour une agence de taille moyenne comptant trois collaborateurs.
À cette dépense s’ajoutaient déjà :
- l’inflation des coûts administratifs,
- les frais de fonctionnement,
- les assurances,
- et les services externalisés.
Autant de postes en constante augmentation, tandis que la rémunération des professionnels restait gelée depuis une décennie. Le coût de l’intermédiation locative, lui, n’avait pas évolué, malgré cette pression croissante sur les charges.
Alain Duffoux, président du SNPI, alertait : « Cela fait dix ans que les plafonds n’ont pas bougé, alors que nos coûts explosent. Il en va de la viabilité de nos structures et de la qualité du service rendu aux locataires et aux bailleurs. »
Application strictement limitée aux nouveaux contrats
Conformément à l’arrêté ministériel, la revalorisation des honoraires de location s’appliquera uniquement aux nouveaux baux signés à partir du 1er janvier 2026. En revanche, les contrats en cours et les reconductions tacites resteront exclus du dispositif. De ce fait, cette limitation réduit l’impact immédiat pour les locataires déjà en place, tout en assurant une application progressive de la mesure.
Cependant, les professionnels devront adapter leurs barèmes tarifaires, même si l’ajustement ne représente que quelques centimes d’euros. Ils devront également informer leurs clients des nouveaux montants applicables.
