Un syndicat de copropriétaires peut-il bloquer un projet d’isolation thermique par l’extérieur sur l’immeuble voisin ? Le Tribunal judiciaire de Paris a tranché le 23 avril 2026 (RG n° 25/57810), dans une décision qui précise concrètement les limites du droit d’opposition au droit de surplomb. Paris Habitat-OPH voulait isoler les pignons nord de deux bâtiments. Le syndicat voisin s’y opposait. Le juge a autorisé les travaux, fixé les indemnités, et encadré chaque modalité du chantier. Un arrêt à connaître pour tout acteur de la rénovation énergétique en copropriété.
Sommaire :
- Qu’est-ce que le droit de surplomb et quel est son cadre légal ?
- Quels motifs permettent de s’opposer au droit de surplomb ?
- Comment le juge encadre-t-il les modalités pratiques du chantier ?
- Comment sont calculées les indemnités de surplomb et de tour d’échelle ?
À retenir – Droit de surplomb : les enseignements du jugement du TJ de Paris
- Le droit de surplomb pour l’ITE est créé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.
- S’opposer au droit de surplomb exige un motif sérieux et légitime ou une irrégularité légale.
- Les justificatifs techniques peuvent être complétés après la notification initiale.
- Le tribunal fixe l’indemnité de surplomb à 3.135 € et le droit d’accès provisoire à 3.000 €.
- La décision est exécutoire à titre provisoire dès sa signature.
Qu’est-ce que le droit de surplomb et quel est son cadre légal ?
Un droit légal créé par la loi Climat et Résilience de 2021
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique crée le droit de surplomb. Elle introduit l’article L. 113-5-1 dans le Code de la construction et de l’habitation (CCH). Ce texte répond à une problématique concrète : de nombreux immeubles anciens, notamment en zone urbaine dense, ne peuvent pas être isolés sans empiéter légèrement sur la propriété voisine.
En pratique, le texte ouvre un droit de surplomb de 35 centimètres au plus. Il s’applique lorsqu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent. Il s’applique aussi lorsque cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. Par ailleurs, l’isolation ne peut démarrer qu’à 2 mètres de hauteur au moins, à compter du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol. Les deux propriétaires peuvent toutefois convenir d’une hauteur inférieure.
La procédure de notification et le délai d’opposition
Avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler doit notifier son intention au propriétaire du fonds voisin. Ce dernier dispose alors de six mois pour s’opposer au droit de surplomb. Il doit pour cela justifier d’un motif sérieux et légitime. Dans ce même délai, il peut aussi saisir le juge pour fixer le montant des indemnités.
En l’espèce, Paris Habitat-OPH notifie le projet au syndicat des copropriétaires voisin par courrier du 18 décembre 2024, reçu le 17 janvier 2025. La société propose alors une indemnisation de 4.550 euros : 3.000 euros pour le surplomb et 1.500 euros pour le tour d’échelle. Le 21 mai 2025, Paris Habitat-OPH adresse une nouvelle notification par acte de commissaire de justice. Celle-ci annule et remplace la première, avec une nouvelle proposition d’indemnisation.
De son côté, le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande dès le 10 mars 2025. Il assigne ensuite Paris Habitat-OPH devant le Tribunal judiciaire de Paris le 17 juillet 2025.
Quels motifs permettent de s’opposer au droit de surplomb ?
Deux hypothèses légales d’opposition définies par la loi
L’article L. 113-5-1 du CCH ouvre deux voies d’opposition au droit de surplomb :
- Le propriétaire du fonds voisin peut agir s’il justifie d’un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété.
- Il peut contester si les conditions légales ne sont pas remplies : absence de démonstration qu’aucune autre solution technique n’existe, ou coût et complexité insuffisamment établis.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soulève plusieurs moyens d’opposition. Le tribunal les examine un par un.
La justification technique du recours à l’ITE : quel niveau de preuve ?
Le syndicat conteste l’insuffisance des justificatifs présentés par Paris Habitat-OPH. Il reproche notamment l’absence de chiffrage des solutions alternatives dans l’attestation initiale du cabinet d’architectes Schmitz & Moretti.
Le tribunal écarte ce grief. Il juge que l’article R. 113-19 du CCH n’impose pas des justificatifs nécessairement chiffrés, à peine de rejet. Rien n’interdit non plus au demandeur de compléter ses justificatifs en réponse aux objections du voisin. Or, Paris Habitat-OPH produit en cours de procédure un chiffrage détaillé. Celui-ci démontre que les travaux d’isolation thermique par l’intérieur (ITI) atteindraient 318.911 euros HT. En comparaison, l’ITE s’élève à 137.614,08 euros HT — soit un surcoût d’environ 180.000 euros en faveur de l’ITE. Par ailleurs, la résistance thermique R de l’ITE atteint 4, contre seulement 1 à 1,5 pour la solution alternative proposée par le syndicat. Le grief n’est donc pas retenu.
Perte d’ensoleillement, esthétique et lierre : des motifs non retenus
Le syndicat invoque également trois griefs relatifs à l’usage futur de sa propriété : atteinte à l’esthétisme du mur pignon, perte de vue et d’ensoleillement pour les copropriétaires du bâtiment A, et destruction d’une vigne vierge recouvrant le mur.
Le tribunal rejette l’ensemble de ces moyens.
Sur la perte d’ensoleillement et les troubles esthétiques, le juge constate que le syndicat ne produit ni étude technique précise, ni localisation exacte des fenêtres et balcons impactés. En outre, un mur séparatif s’interpose entre la façade et le pignon à isoler. Il réduit mécaniquement les troubles allégués. Quant aux décalages de niveaux entre parties isolées et non isolées, ils sont inhérents à la mise en œuvre légale du droit de surplomb. Ils ne constituent pas un trouble esthétique justifié en milieu urbain dense.
Sur la plante grimpante, le juge relève qu’elle prend racine dans les fonds voisins, mais court sur le mur appartenant à Paris Habitat-OPH. Dès lors, la société ne peut pas être contrainte de la conserver au détriment d’un projet d’isolation.
Comment le juge encadre-t-il les modalités pratiques du chantier ?
Durée du chantier et organisation des échafaudages
Le syndicat conteste la durée de sept mois prévue pour le chantier, la jugeant excessive. Le tribunal valide pourtant cette durée. Paris Habitat-OPH explique qu’elle résulte du choix de ne pas traiter les deux pignons simultanément, ce qui réduit les nuisances pour le voisin. Elle intègre aussi une marge de sécurité habituelle en matière de construction.
Par ailleurs, les échafaudages seront suspendus pour les deux pignons. Aucun risque de dommage sur les sols ou toitures-terrasses du fonds surplombé n’est donc à craindre. Les ouvriers n’accèdent au fonds du demandeur que pendant la pose et la dépose des échafaudages, soit 3 semaines par pignon à chaque phase, pour un total de 12 semaines.
Les obligations précisées par le tribunal
Le tribunal complète la convention d’accès sur trois points précis :
- Paris Habitat-OPH doit prévenir le syndicat des copropriétaires au moins 15 jours avant le démarrage des travaux d’échafaudage, par courrier recommandé et par e-mail au syndic.
- Aucun matériel ne peut être stocké ni transiter sur le fonds surplombé, à l’exception du matériel de pose et de dépose de l’échafaudage.
- Enfin, Paris Habitat-OPH doit faire réaliser, à ses frais, un constat des lieux par commissaire de justice pour chaque pignon — avant la pose et après la dépose.
En revanche, le tribunal refuse de prononcer des injonctions ou des astreintes supplémentaires. Il estime que les mesures de protection des biens et des personnes figurent déjà dans le projet de convention.
Comment sont calculées les indemnités de surplomb et de tour d’échelle ?
Méthode de calcul de l’indemnité de surplomb
L’article L. 113-5-1 I du CCH impose le versement d’une indemnité préalable au propriétaire du fonds surplombé avant tout commencement de travaux.
Paris Habitat-OPH propose 3.000 euros. Cette somme repose sur un avis du Domaine du 28 août 2024. Cet avis retient le prix moyen du mètre carré de terrain à bâtir dans l’arrondissement concerné, calcule la surface d’empiètement, puis applique un taux d’indemnisation de 20% de la valeur totale de la charge foncière. De son côté, le syndicat réclame 10.595 euros et propose d’appliquer un taux de 50%.
Le tribunal retient la méthode de l’avis du Domaine, qu’il juge détaillée et justifiée. Toutefois, il refuse l’arrondi à 3.000 euros. Il fixe l’indemnité au résultat exact du calcul : 3.135 euros.
Indemnité pour le droit d’accès et d’installations provisoires
Pour le droit d’accès temporaire, Paris Habitat-OPH propose 1.000 euros. Le syndicat, lui, réclame 21.000 euros en intégrant la durée totale du chantier de sept mois.
Le tribunal écarte cette logique. Il rappelle que l’accès au fonds voisin n’est nécessaire que pendant la pose et la dépose des échafaudages, soit 12 semaines au total réparties en quatre périodes de 3 semaines. Il retient une indemnité de 1.000 euros par mois, soit 3.000 euros pour trois mois d’accès effectif.
Exécution provisoire : le chantier peut démarrer sans attendre l’appel
Le syndicat demande l’écart de l’exécution provisoire, en invoquant des conséquences potentiellement irrémédiables sur son fonds. Le tribunal déclare d’abord la demande recevable : le délai de six mois prévu par la loi ne fait pas obstacle à une demande formulée en cours d’instance. Néanmoins, il rejette la demande au fond. La mise en œuvre du droit de surplomb ne porte pas une atteinte définitive et irréversible à la propriété du syndicat.
En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision est donc exécutoire à titre provisoire. Paris Habitat-OPH peut ainsi engager les travaux d’isolation thermique par l’extérieur dès la signature de l’acte authentique, sans attendre l’issue d’un éventuel appel.
