Dans le cadre de l’atelier “RDV Copro” du 22 septembre 2020 portant sur l’achat d’un lot de copropriété et diagnostics. Maître Frédéric Drouard accompagné de Chritian Bee, responsable technique du réseau EX’IM reviennent sur le contenu du diagnostic technique global (DTG), et son importance.
Qu’est-ce que le diagnostic technique global ?
Le diagnostic technique global est obligatoire pour la mise en copropriété de tout immeuble datant de plus de 10 ans. Ainsi, le DTG permet aux membres du syndicat des copropriétaires d’en savoir plus sur l’état général de leur immeuble. L’objectif est de prévenir les dégradations en programmant un étalement des travaux d’entretien de la copropriété sur les 10 ans à venir.
De plus, il doit être réalisé dans le cas, où la copropriété ferait l’objet d’une procédure pour insalubrité. Auparavant, lorsqu’on souhaitait mettre un immeuble en copropriété, on devait respecter une obligation de contrôle qui s’appelait le dossier technique immobilier (DTI). Ce contrôle de l’état du bâti indiquait si l’immeuble était transformable en copropriété, ou non ! L’objectif étant d’informer les acquéreurs de lots de co-propriété sur l’état réel du bâtiment. Le DTG, reprend donc ces mêmes convictions, et applique de nouvelles règles supplémentaires.
Un diagnostic composé de trois parties
La première partie liste l’ensemble des anomalies découvertes lors de l’analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs. Elle permet de constater les éventuels problèmes de l’immeuble et son état de conservation.
Ensuite, on passe à la deuxième étape qui consiste à proposer des améliorations possibles. Celles-ci, concernent la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble. Dans cette étape, on va lister l’ensemble des travaux d’entretien à réaliser dans les années à venir. Toutefois, à ce stade, il est nécessaire de prioriser les travaux en fonction des besoins urgents de rénovation. De fait, la copropriété détiendra une première estimation du budget nécessaire à la conservation de l’immeuble. De sorte que l’on entreprend, en premiers, les travaux les plus urgents. Pour les autres, ils seront étalés sur les dix prochaines années.
Enfin, une troisième partie fait la particularité du diagnostic technique global. En effet, ce diagnostic donne des informations sur la partie administrative des parties communes de l’immeuble. Ainsi, on s’intéresse aux obligations légales et le respect de l’application des normes réglementaires. C’est le cas pour la mise aux normes des ascenseurs, de la sécurité incendie ou des installations électriques. C’est aussi, à cette étape que l’on peut imposer au syndic de souscrire un contrat d’assurance pour lui, pour le/la concierge…
L’intérêt du diagnostic technique global
Ce diagnostic technique global, permet donc une analyse de l’état apparent de l’ensemble des parties communes ainsi que des équipements présents. Notons que pour les copropriétés existantes, le DTG doit être obligatoirement mis à l’ordre du jour lors d’une assemblée générale. La décision est prise à la majorité simple toutefois les copropriétaires peuvent voter contre. Bien que ce diagnostic soit une condition pour l’obtention de subventions. Précisons que le contenu du diagnostic technique global doit être présenté à la première AG qui suit sa réalisation.
Ce diagnostic est bien plus complet qu’un simple audit énergétique. D’ailleurs, il s’agit bien d’un diagnostic indépendant confié à un thermicien ou un diagnostiqueur immobilier justifiant de compétences fixées réglementairement.
En effet, il contient aussi un volet technique, administratif et architectural. C’est pourquoi, il est considéré comme un véritable “carnet de santé” du bâtiment. De sorte que ces informations précises sur l’état général de la copropriété viennent en soutien de la gestion par le syndic.
Car, le syndic aura plus de facilité à faire voter des travaux lorsqu’ils sont prévus dans le DTG. D’autant plus que celui-ci devra inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux et ses conditions de mise en œuvre. Rappelons que le diagnostic technique global a une durée de validité de 10 ans, après quoi il doit être refait dans son ensemble (hors audit énergétique).
Le diagnostic technique global, obligatoire pour tous les immeubles ou simplement ceux avec chauffage collectif ?
Depuis 2017, l’ensemble des copropriétaires ont l’obligation de faire réaliser des travaux de rénovation énergétique. Cependant, il y a une différence à faire entre les immeubles à chauffage individuel et les immeubles à chauffage collectif. Car le mode de chauffage du bâtiment n’entre pas en ligne de compte dans l’obligation de réaliser un diagnostic technique global.
À savoir, que le DTG ne concerne pas les immeubles tertiaires, car ils ont d’autres obligations. En revanche il concerne vraiment les immeubles collectifs d’habitation. Que ce soit pour les bâtiments neufs ou anciens, et les établissements recevant du public.
Il est important de ne pas confondre le DTG avec le diagnostic énergétique. Pour les immeubles d’habitations à chauffage collectif, un DPE (Diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ou audit énergétique), et joint aux informations.
