Moisissures, mérule, parquets gondolés : en copropriété ancienne, l’humidité fait des ravages. Pourtant, ces pathologies pourraient être évitées. Le 30 janvier 2026, Jean-Christophe Coiffier, fondateur d’Humiconseil, a alerté les architectes de copropriété lors d’une formation dédiée. Son message est clair : le bâti ancien respire. Bloquer cette respiration par des travaux inadaptés déclenche une cascade de désordres. Le diagnostic humidité devient alors l’étape incontournable avant toute rénovation. Il révèle les sources d’eau, mesure les risques et oriente les solutions. Voici comment l’utiliser efficacement.
Sommaire :
- Pourquoi le diagnostic humidité est-il indispensable avant une rénovation ?
- Quelles sont les principales sources d’humidité dans les bâtiments ?
- Quelles pathologies menacent les copropriétés mal diagnostiquées ?
- Comment la rénovation énergétique peut-elle aggraver l’humidité ?
- Quels outils permettent de réaliser un diagnostic humidité fiable ?
À retenir – Diagnostic humidité en copropriété ancienne
- Le bâti ancien respire. Il doit conserver cette capacité.
- Une famille de 4 personnes produit jusqu’à 25 litres de vapeur d’eau par jour.
- Sans barrière étanche, les remontées capillaires dégradent les maçonneries.
- La mérule peut traverser les murs et détruire les structures bois.
- Le diagnostic humidité doit précéder toute rénovation énergétique.
Pourquoi le diagnostic humidité est-il indispensable avant une rénovation ?
Un bâti ancien conçu pour respirer
Le bâti ancien fonctionne selon un principe fondamental : la perspiration. Les murs épais en pierre, brique ou terre crue absorbent l’humidité. Puis ils la restituent naturellement à l’air ambiant. Ce mécanisme assure un équilibre hygrothermique stable depuis des siècles.
« Les murs anciens sont conçus comme des systèmes ouverts à l’humidité, perspirants et capillaires. Un bâti ancien bien traité, bien conservé, présente en général d’assez bonnes performances thermiques. » — Jean-Christophe Coiffier, fondateur d’Humiconseil.
Les épaisseurs varient selon les matériaux. Les murs en pierre atteignent 20 à 70 cm. Les briques affichent 30 à 40 cm. La terre crue oscille entre 20 et 50 cm. En copropriété, les caves et murs mitoyens jouent également un rôle essentiel. Ils servent d’espace tampon pour évacuer l’humidité excédentaire. Par conséquent, le diagnostic humidité doit analyser cet équilibre avant toute intervention.
Des rénovations qui perturbent l’équilibre
Les techniques modernes ignorent souvent ce fonctionnement ancestral. L’étude BATAN de 2011 révèle un écart significatif. La perméabilité à l’air des bâtiments anciens non rénovés atteint en moyenne 2,5 m³/m².h. Or, la RT 2012 exige seulement 0,6 m³/m².h. Cette différence illustre la capacité naturelle de ventilation du bâti ancien.
Une étude menée en Alsace sur 7 bâtiments anciens confirme cette réalité. Les défauts d’étanchéité à l’air représentent entre 20 et 50% des déperditions de chaleur. Toutefois, cette perméabilité assure aussi l’évacuation de la vapeur d’eau. Ainsi, le diagnostic humidité identifie ces caractéristiques avant de les modifier.
Quelles sont les principales sources d’humidité dans les bâtiments ?
Les remontées capillaires
L’eau du sol remonte dans les murs par capillarité. Elle pénètre par les fondations et les parties enterrées. Ce phénomène touche particulièrement les bâtiments anciens. En effet, ces constructions ne disposent pas de barrière étanche.
Les sels minéraux migrent avec l’eau. Ils cristallisent ensuite en surface et forment du salpêtre (nitrate de potassium). Ces dépôts détériorent les joints de briques. Ils rendent également les enduits pulvérulents. De ce fait, le diagnostic humidité inclut des flash-tests spécifiques. Ces analyses détectent les nitrates, sulfates et chlorures. Pour les bâtiments côtiers, elles recherchent aussi les chlorures de calcium.
La condensation et la vapeur d’eau
Les occupants produisent une quantité importante de vapeur d’eau. Une famille de quatre personnes génère entre 10 et 25 kg d’eau par jour. La cuisine libère environ 1 litre par heure. Une douche en dégage 2 à 3 litres par heure. Le séchage du linge ajoute 0,5 à 1 litre par heure.
Cette vapeur affecte directement les performances thermiques. La conductivité thermique de l’eau atteint 0,6 W/m.K. Celle de l’air ne dépasse pas 0,024 W/m.K. Autrement dit, l’eau conduit la chaleur 25 fois mieux que l’air.
« Une présence de 20% d’eau dans la laine minérale diminue sa performance thermique par deux. » — Jean-Christophe Coiffier, fondateur d’Humiconseil
C’est pourquoi le diagnostic humidité mesure l’hygrométrie. Il identifie aussi les points de rosée pour prévenir ces situations.
Les infiltrations et micro-fuites
Les défauts de mise en œuvre provoquent des infiltrations sournoises. Des artisans connectent parfois des canalisations PVC de diamètres différents avec du silicone. D’autres utilisent des manchons PVC de diamètre inadapté. Ces erreurs passent inaperçues pendant des mois. Pourtant, elles causent des dégâts considérables. Le diagnostic humidité localise précisément ces sources d’eau cachées. Il utilise notamment la thermographie infrarouge pour les détecter.
Quelles pathologies menacent les copropriétés mal diagnostiquées ?
Les moisissures et leurs impacts sur la santé
Le remplacement des menuiseries sans installation de VMC crée un déséquilibre majeur. L’air humide ne peut plus s’évacuer naturellement. En conséquence, les moisissures apparaissent rapidement. Elles colonisent les angles où se forment des ponts thermiques. Elles envahissent aussi la jonction des coffres de volets roulants non isolés. On les retrouve également derrière les papiers peints.
Ces champignons microscopiques menacent la santé des occupants. Ils provoquent de l’asthme et des allergies respiratoires. Pour éviter ces désordres, le diagnostic humidité analyse la ventilation existante. Il mesure le taux d’humidité relative. L’idéal se situe entre 35% et 70%.
Les dégradations structurelles
L’humidité attaque tous les matériaux sans exception. Les parquets gondolent sous l’effet de l’eau absorbée. Les carrelages se délitent. Les sels solubles les « rongent » littéralement. Dans les caves non ventilées, les armatures métalliques des dalles béton corrodent. Cette corrosion fait éclater le béton en sous-face.
Les revêtements muraux subissent également des dommages. Les peintures « plastifiées » non perspirantes se déchirent de manière linéaire. Les enduits se décollent et tombent par plaques. Le diagnostic humidité évalue ces risques par des mesures précises. Il quantifie le taux d’humidité dans chaque matériau.
La mérule : un champignon destructeur
La mérule (Serpula lacrymans) représente le risque ultime. Ce champignon lignivore provoque une pourriture cubique caractéristique. Le bois attaqué prend alors une couleur brune. Il se délite en petits cubes qui s’effritent au toucher. Sa capacité de propagation impressionne. Ses filaments mycéliens, appelés syrrotes, vont chercher l’eau à plusieurs mètres de distance. Ils traversent les joints de maçonnerie, le plâtre et le bois.
« C’est la capacité de la mérule à se développer dans des conditions habituelles des habitations, doublée de sa capacité de survie grâce à ses spores et syrrotes, qui fait sa dangerosité. » — Jean-Christophe Coiffier, fondateur d’Humiconseil.
Attention aux erreurs fatales. Ne nettoyez jamais la mérule à l’eau de Javel. Cela accélère son développement. Ne la grattez pas non plus. Cette action libère les spores dans l’air. Le diagnostic humidité détecte les conditions propices à son apparition : humidité élevée, obscurité et température modérée.
Comment la rénovation énergétique peut-elle aggraver l’humidité ?
Les erreurs courantes à éviter
Les professionnels reproduisent souvent les mêmes pratiques inadaptées au bâti ancien. Ils appliquent des enduits au ciment ou posent de la faïence sur des murs conçus pour être perspirants. Ils recouvrent les parois de peintures imperméables. À l’extérieur, ils aménagent des trottoirs en enrobé ou en béton au pied des façades. Résultat : l’évaporation naturelle de l’humidité en pied de mur est bloquée. Pire encore, la surélévation des sols intérieurs et le rehaussement des terres contre les fondations accentuent la pression hydrique et concentrent les remontées capillaires.
« Les intervenants transposent leur connaissance du neuf sur le bâti ancien. C’est une source majeure de pathologies post-rénovation. » — Jean-Christophe Coiffier, fondateur d’Humiconseil.
Ces interventions modifient les surfaces naturelles d’évaporation. L’humidité ne s’évacue plus correctement et se concentre à l’intérieur des maçonneries. Les désordres apparaissent alors plus vite et gagnent en intensité. Le diagnostic humidité permet de retracer l’historique des travaux réalisés. Il analyse leurs conséquences sur l’équilibre hygrothermique et le fonctionnement global du bâtiment.
Choisir des matériaux compatibles
Les isolants destinés au bâti ancien doivent répondre à trois exigences fondamentales :
- Être capillaires, afin de permettre les échanges et la redistribution de l’eau dans la paroi.
- Rester ouverts à la migration de vapeur d’eau, pour préserver la perspirance naturelle du mur.
- Ne pas être putrescibles, afin d’éviter toute dégradation biologique en présence d’humidité.
Plusieurs solutions répondent à ces exigences. Le béton cellulaire allégé Multipor Xella offre une bonne alternative. Le Calsitherm de HAGA convient également. Les enduits thermo-isolants comme le Diathonite Evolution associent chaux, liège et argile. Ce dernier présente un coefficient µ de 4. Il assainit les maçonneries soumises aux remontées capillaires. Le diagnostic humidité guide donc le choix des matériaux. Il s’appuie sur l’état réel du bâti pour orienter les décisions.
Quels outils permettent de réaliser un diagnostic humidité fiable ?
Les mesures climatiques
Le thermohygromètre constitue l’outil de base. Il mesure la température et l’humidité relative de l’air. Les marques Kimo, Testo et Fluke proposent des appareils fiables. À partir de ces données, le diagramme de Mollier permet de calculer le point de rosée. C’est-à-dire la température à laquelle la vapeur d’eau présente dans l’air se transforme en gouttelettes sur les surfaces froides.
Les mesures dans les matériaux
Trois types d’humidimètres existent sur le marché :
- Les appareils résistifs sont invasifs. Ils laissent deux petites traces sur le mur.
- Les humidimètres capacitifs ne laissent aucune trace. Ils mesurent la capacité électrique du matériau.
- Les modèles à radiofréquence complètent cette gamme.
Cependant, seule la bombe à carbure donne une mesure exacte à cœur. La méthode consiste à prélever 20 grammes de matériau. On mélange ensuite cet échantillon avec des billes d’acier et une ampoule de carbure de calcium. L’acétylène libéré augmente la pression. La lecture de cette pression indique le taux d’humidité absolue. Le diagnostic humidité combine ces différentes techniques pour établir un état des lieux complet.
La recherche de sels et l’audit de ventilation
Les flash-tests identifient les sels présents dans les maçonneries. Ils détectent le nitrate de potassium (salpêtre), le nitrate de magnésium et le nitrate de calcium. Ils repèrent aussi le sulfate de magnésium et le sulfate de sodium. Pour les bâtiments côtiers, ils recherchent le chlorure de calcium.
L’audit de ventilation complète cette analyse. Un cône mesure les débits d’air. Un déprimomètre évalue les pressions aux bouches d’extraction. L’enregistrement du CO2 révèle la qualité du renouvellement d’air. Par ailleurs, un simple voltmètre détecte les variations de champ électrique entre zones sèches et humides. Ces variations indiquent la présence de remontées capillaires. Le diagnostic humidité intègre l’ensemble de ces analyses pour proposer des solutions adaptées.
Conclusion
Le diagnostic humidité constitue un préalable indispensable à toute rénovation en copropriété ancienne. Il révèle les sources d’eau, identifie les pathologies et oriente les choix techniques. Sans cette analyse, les travaux risquent d’aggraver les désordres existants. Moisissures, mérule, dégradations structurelles : les conséquences peuvent être lourdes pour le bâti et la santé des occupants. Les syndics et conseils syndicaux ont donc tout intérêt à intégrer cette étape dans leur stratégie de rénovation. Un bâtiment ancien bien compris est un bâtiment préservé.
Sources
- HUMICONSEIL – Formation « Gestion de l’humidité et rénovation énergétique, bien comprendre les risques pour éviter les pathologies », animée par Jean-Christophe Coiffier
- Compagnie des architectes de copropriété – Formation du 30 janvier 2026
- Étude BATAN, 2011 – Perméabilité à l’air du bâti ancien
- Étude « Habitat ancien en Alsace », 2015
- Fiche ATHEBA – Définition du bâtiment ancien
- COURGEY, S., OLIVA, J-P., La conception bioclimatique, Terre Vivante, 2006
